曼哈顿房地产市场分析

2022 年下半年曼哈顿房地产市场将出现下行趋势

2022 年，曼哈顿出现了两个市场。 

2022 年初，在被压抑的需求释放和美联储在科威德之初实施的人为低利率环境的推动下，2021 年初开始的繁荣得以延续。  

然而，2022 年 6 月，美联储首次将基准利率大幅上调 75 个基点后，市场迅速疲软，大多数买家和卖家在这一年的剩余时间里处于僵持状态，因为他们要适应新的市场现实。下图比较了每月的签约活动。

每月合同活动

2022 年 12 月仅签订了 602 份合同，这是自 2008 年以来最糟糕的一年。 随着买家和卖家逐渐接受新的现实，我们预计市场将在 2023 年初再次启动，因为市场需求依然存在。 

曼哈顿房价

公寓

• 275 万美元的平均销售价格
• 每平方英尺均价 2,074 美元
• 虽然这一数字比去年同期有所增长，但增长的主要原因是中央公园大厦和中央公园南区 220 号等少数超豪华大厦的成交量使结果偏高。
• 基本上，每平方英尺的价格与去年持平，略低于 2000 美元。

合作社

• 127 万美元的平均销售价格
• 每平方英尺均价 1 225 美元

• 平均销售价格 319 万美元
• 每平方英尺均价 2,415 美元
  

奢侈品市场（销售额前 10）

• 平均销售价格 806 万美元 
• 每平方英尺均价 2 909 美元
• 395 万美元的奢侈品入门价格门槛

美联储 2022 年加息

如下图所示，在 2022 年仅 10 个月的时间里，美联储将联邦基金基准利率提高了 4.0%。美联储采取这一史无前例的行动，试图控制 2022 年的全球通胀现象。 

虽然现在的利率高于 2008 年以来的水平，但以前的利率也很高，房地产市场在这种利率环境下运行良好。然而，最令人担忧的是今年仅用 10 个月的时间就加快了利率上调的步伐。这使得 30 年固定巨额抵押贷款利率从 2022 年 1 月 1 日的 3.1% 上升到 2022 年 12 月 31 日的 5.7%。低于 10 月份的 6.35%。 

与其他城市相比，曼哈顿有很多现金买家（约占 55%），因此利率在这里的活动中并不占很大比重。此外，纽约市独有的合作公寓（占存量房的 70%）对可获得的融资额有非常严格的规定。有的最多允许 70% 的融资，但很多只允许 50%。有些则不允许任何融资。这些都是纽约市市场的缓解因素，但对首次购房者没有帮助，他们通常需要抵押贷款才能购买。 

曼哈顿库存供应拯救世界

值得庆幸的是，市场供应不足。2020 年底的库存水平超过 8100 套，相比之下，如今的供应量低至 5858 套。造成这种情况的原因有很多，正如我在八月份所讨论的那样，总结如下。

进入 2023 年后，有限的供应量应该会抑制潜在的价格下跌。 而且，由于以下原因，我们认为市场上也不会很快出现库存：

• 金手铐抵押贷款
• 纽约 80% 的抵押贷款利率低于 5%。
• 这将导致业主无限期地留在他们目前的家中。 
• 没有人会在短期内把 3% 的抵押贷款换成 6% 的抵押贷款。 

• 因 2019 年纽约州法律而冻结的出租房改建公寓市场
• 该法律对拥有租金稳定租户的楼宇业主进行惩罚，使得他们无法在租金稳定的单元中建造市场价公寓。除非对该法律进行修改，否则将不会有任何改建，因为这对开发商来说没有任何经济意义。 
• 减税计划的到期使开发商的建设成本增加
• 421a、421g 和 J-51 减免均已到期。 
• 这些曾经是政府用来吸引开发商建设的好工具，但现在已不复存在。
• 纽约市的左派政客们一直在否决包含 30% 和 50% 经济适用房内容的项目
• 过去两年中，曼哈顿的土地出让很少，因此计划在该市建房的开发商并不多。
• 通货膨胀使许多开发项目停滞不前，因为与正常时期相比，成本是未知的。

2023 年曼哈顿房地产展望

许多预测者预测，明年全球房价将下跌。不过，这种情况可能主要发生在科维德时期房价上涨幅度最大的那些地方。在美国，许多小城市的风险最高，因为这些城市的房价涨幅最大。比如印第安纳州博伊西、犹他州盐湖城、亚利桑那州凤凰城以及康涅狄格州的所有城市。 

然而，纽约并不属于这些地方。事实上，纽约市的房价在 Covid 期间有所下降，因为在 Covid 开始时，纽约市的人口大量外流。直到 2021 年，房价才挽回了损失，与其他大多数城市相比，涨幅不大。 

莱坊的 "顶级住宅预测 "预计，2023年曼哈顿的房价将至少上涨2%，仅次于美国的迈阿密（上涨5%）和洛杉矶（上涨4%）。这一涨幅使曼哈顿在他们预测的全球25大城市中排名第13位，显示了曼哈顿（乃至美国）的韧性和信心。 

莱坊引用了 "避风港资本外逃 "和 "海外买家......寻求更多而不是更少的美元风险敞口 "的说法。毫无疑问，我所提到的低供应量因素将有助于抵消美联储 2023 年行动所带来的价格下行压力。

曼哈顿和迈阿密房地产市场将持续走强

很多人都在问我们，既然美联储已经提高了利率，我们认为纽约和迈阿密的市场会发生什么变化。虽然市场活动有所放缓，但从历史数据来看，这两个市场仍然非常活跃。 

很多人都在问，经济放缓是否会导致房价下跌。一些专家表示，鉴于国内某些地区房价上涨过快，这些地区肯定会出现这种情况，但他们预计曼哈顿和迈阿密房价下跌的几率分别为低风险或极低风险。

CoreLogic 分析--2022 年 6 月：房价下跌的可能性

根据CoreLogic 的数据，在未来 12 个月内，纽约市房价下跌的可能性较低，迈阿密房价下跌的可能性非常低。

曼哈顿

价格

房价涨幅与全国其他地区不同。房地产市场在 2020 年崩溃（价格平均下降 7%），直到 2021 年第一季度疫苗注射完毕后才开始反弹（价格平均上涨 16%）。 

1. 考虑到曼哈顿的房价在过去 10 年中每年上涨 4.5%，9% 的净涨幅（16% 减 7%）大约相当于两年的正常价格增长。 
2. 租金同比上涨 20%，导致收益率飙升，是投资者购买曼哈顿房产的大好时机（尤其是房价并未飙升）。 
3. 我们预计曼哈顿的房租将继续上涨，因为房贷利率将在未来 12 个月内导致首次购房者减少，从而迫使更多的人进入租房市场。 
4. 正如《瑞银全球泡沫报告》一直报道的那样，曼哈顿的高房价继续受到当地高收入的支撑。 
5. 曼哈顿是一个长期市场。投资者购买曼哈顿房产是为了安全。考虑到所涉及的成本，这里不适合赤裸裸的投机或炒作。 
6. 曼哈顿 50%的购房者以现金支付购房款，尤其是豪宅，因此他们不会受到利率变动的影响。 
7. 合作社占住房总量的 75%。 许多合作公寓不允许融资，或将融资限制在 50%。在雷曼危机期间，这一事实支撑了曼哈顿的房地产。 
8. 不过，核保非常严格，因此 2008 年不会出现这种情况。 

供应

1. 纽约市黄金地段最好的公寓项目供应量相对较少。 
2. 与去年同期相比，供应量下降了 10%。 
3. 从豪华公寓的角度来看，管道中的豪华公寓数量很少。
4. 每隔一段时间，我们就会收到投资者寻找曼哈顿大宗公寓交易的请求。2018 年，至少有 50 个单位要出售的楼盘数量不少，而且很多。  
5. 然而，在最近为两位不同的投资者（其中一位做了一笔非常大的 1031 交易）准备分析报告时，我注意到在未来 3-5 年内，96 街以下的市场上很少有明星楼盘上市。 
6. 我们翘首以盼的一些在建建筑，如科特兰大厦（The Cortland）、One High Line 和 One Wall Street 已经开始销售。 这些都是非常高端的项目。除此之外，黄金地段的顶级公寓也寥寥无几。 
7. 优质产品供应不足可能会进一步推高价格，直到供需平衡。 
8. 421a 减税政策在过去曾激励开发商建造公寓和出租楼宇，但该政策的到期导致新开发项目减少。  
9. 纽约的自由派政客们不愿意激励开发商进行建设，因此我们看不到这种激励措施会再次出现。 
10. 当然，这些政客的目光是短浅的。缺乏对开发商的激励措施只会：a) 减少经济适用房的建设数量（这是曼哈顿新建项目的一项要求）；b) 减少市政府和州政府的收入；c) 进一步提高租户的租金水平。 

迈阿密 

迈阿密的新力量来自于

1. 大量（富裕）居民逃离高税收州； 
2. 大量居民涌入佛罗里达，寻求更多的自由和更少的限制，因为在大流行病期间，佛罗里达的限制非常宽松；
3. 大量对冲基金和科技公司涌入迈阿密； 
4. 独户住宅和公寓（尤其是大型公寓）的供应量极低；以及 
5. 一个空的管道。 

虽然最近几个月的活动有所放缓，但这并不是因为需求。真正的原因在于供应。迈阿密（以及整个南佛罗里达州）的独栋住宅和公寓需求量一直很大，库存量也在逐渐减少。预计在下一个建筑周期全面展开之前，新的供应量不会对市场产生太大影响。我们预计这将是 5-7 年的时间，因为在未来 3 年内，市场上几乎不会有新的供应。

我在下面的视频中对此进行了深入讨论：

标题和平均数

我一直很喜欢听 Compass 的 Leonard Steinberg 的演讲。在最近的一篇文章中，他警告买家和卖家不要相信头条新闻，也不要过分看重平均值。他说得一点没错。  

1. 房地产是超本地化的。 
2. 不要把一个市场（或全国）的头条新闻与另一个市场的头条新闻混为一谈。 
3. 曼哈顿是一个真正独特的市场（原因很多），全国性的趋势并不适用，历史已经证明了这一点。 
4. 迈阿密的情况也是如此，目前，迈阿密正经历着巨大的增长浪潮。因此，根据 CoreLogic 的数据，迈阿密房价下跌的可能性非常低。 
5. 在曼哈顿，我们看到了市场的超地方性。在这里，我们对楼宇进行单独评估，因为相邻的楼宇往往会有完全不同的定价、完全不同的需求、完全不同的发展轨迹等。 
6. 在迈阿密，我们也能看到市场的超地方性。海滩上的价格和需求与大陆上某些社区的价格和需求几乎没有关系。 

因此，不要被平均值所迷惑，因为平均值只能告诉我们整个市场发生了什么，而对特定楼宇（或楼宇中的某一行）发生了什么基本上一无所知。 

我们将帮助您在曼哈顿和迈阿密市场上游刃有余。如果我还能为您的其他考虑提供帮助，请尽快与我联系。我很乐意与您进一步讨论这两个市场，如果您打算出售房屋，我还会为您的房屋提供估价服务，或者为您提供房产搜索服务。

快乐的夏天

2021 年无疑将是曼哈顿住宅房地产历史上最好的年份之一，仅第三季度的成交额就高达 95 亿美元，是 32 年来单季成交额最高的一年。 

被压抑的需求得到释放、疫苗采用率上升、合理的定价、创纪录的低利率、向更大空间（或有室外空间的空间）的转变，以及个人财富的增加，都刺激了销售活动。 

这 95 亿美元指的是 2021 年完成的交易，而不一定是本季度签署的交易，因为本季度是市场的晴雨表。 

夏季合同签订量下降，但本季度仍创纪录

从下图中可以看出，自今年年初以来，签约活动一直处于较高水平，但也在逐渐减弱。这种减弱可能是季节性因素造成的，因为夏季通常比全年其他月份要慢。 尽管如此，本季度的销售额还是打破了历史记录。 

虽然比上一季度减少了 29%，但本季度仍签署了 3,500 项交易。本季度每周签订 270 宗交易，创下历史新高。10 月份延续了这一趋势，每周约有 305 宗交易。  

卖家很高兴，但不是太高兴 

2021 年的卖家都非常高兴，尤其是在 2020 年销售乏力之后。买家已经出手，因此需求非常旺盛，尤其是在豪宅区，您可以找到面积较大的公寓。

虽然今年大部分时间的活动已明显增加，但恐慌情绪尚未消失，因此价格涨幅并未超过科维兹前的水平。科维德时期 6-9% 的折扣（取决于您去年的购买时间）已经消失，但我们还没有看到价格超过 2019 年的水平。 

有了这些活动，人们会认为房价已经做好了再次上涨的准备。一般来说，价格上涨通常发生在销售活动明显改善后的 9 至 12 个月内。 请查看您的日历，因为我们将很快进入这一阶段。

高价单位在市场上徘徊不前

由于价格与 2019 年持平，第三季度并不是以理想价格上市的时机。在本季度，按市场定价的房产需要 78 天才能售出。相比之下，需要调整价格的房产则需要 181 天才能售出，是按当前市场定价房产的两倍多（2.3 倍）。 

本季度的当前定价

注：通常情况下，我喜欢将本季度的数据与上一季度的数据进行比较，然而，2020 年第三季度三分之一的销售量都归功于中央公园南路 220 号的成交，这是纽约市最昂贵的新公寓大楼。16 个单位以 3700 万美元的均价成交，总成交额达 5.92 亿美元。因此，我仅向您展示本季度的数据。如果您需要更详细的信息，请联系我。 

其他有趣的数据

• 销售活动达到32 年来最高水平。 
• 即使在利率创历史新低的情况下，仍有约 50% 的交易是全现金交易
• 低于 300 万美元的新开发项目销售额增长速度是高于 300 万美元的两倍，但仍比去年同期翻了一番。新开发项目向小面积单位的转变使价格趋势走低。
• 本季度所有业务部门的上市折扣率平均为 5.3
• 公寓和合作公寓的总供应月数，即售出所有待售库存所需的月数，仅下降到 5.1 个月。 
  
  

你错过了底部。不要错过复苏！ 

签约活动激增，曼哈顿一举突破市场底部

2021 年第二季度是一个大丰收的季度，证明了 "城市生活已死 "的说法是错误的。曼哈顿迎来了 6 年来最好的春季销售季，销售活动也达到了 2007 年以来的最高水平。

蕴藏的需求、合理的定价、低利率、升级到大空间（或有室外空间的空间）的愿望、个人财富的增加以及更大的买家群体都推动了销售量的增长。总之，得益于科学的发展，这座城市正在蓬勃发展，乐观情绪也随之复苏。

注：在本次更新中，我将 2021 年第二季度与 2019 年第二季度进行了比较，后者比 2020 年第二季度要合适得多，当时纽约市已被锁定。 

签订的合同激增

本季度签订的合同比 2019 年同期激增 60%。其中许多交易要到 2021 年第三季度才会完成，鉴于本季度签约公寓的数量和组合，我们预计届时会出现一些积极的价格走势。 

大型公寓重新流行

在原定价基础上两位数折扣的推动下，超级豪宅市场（>1,000 万美元）在上半年取得了历史最好成绩。此外，大型公寓的销售量也明显增加，这对 500 万以上的市场大有裨益。 

虽然销售中位价涨至 113 万美元，是自 2019 年第二季度达到 121.5 万美元以来的最高点，但由于销售组合的影响，价格趋势出现了偏差。

Covid 折扣消散

与去年同季度相比，每平方英尺的平均价格下降了 3.6%。这被称为 "Covid 折扣"。第一季度的价差为 9%，这表明 Covid 折扣正在迅速压缩。 我们预计，随着雇主停止或限制 "在家办公"，Covid 折扣将在第三季度消失，并在第四季度消失。

本季度的当前定价： 

其他有趣的数据

• 公寓销售活动上升至30 年来最高水平。 
• 新开发项目的销售额超过 300 万美元，是三年来最高的。 
• 销售活动的增长速度超过了市场新库存的增长速度，这导致供应月数下降到 6.9 个月，是 4 年来最快的速度。 
• 整体挂牌折扣为 6.4 

如果你错过了谷底，就不要错过复苏！ 

2021 年 4 月合同 返回页首

3 月 14 年记录

2021 年 4 月，曼哈顿的签约活动继续攀升，单月签订了 1,607 份合同，打破了 3 月份单月签订 1,500 份合同的 14 年纪录。五月份的第一周延续了这一趋势，到目前为止，五月份的签约量有望赶上四月份。

签订了 1 607 份合同，比 2019 年 4 月高出 50%，而 2019 年 4 月是创新前的可比月份。2020 年 4 月仅签订了 213 份合同（据推测是在前伏期间签订的）。需要提醒的是，从 2020 年 3 月底到 6 月底，纽约市禁止看房。

在豪宅方面，根据《真实交易》（Real Deal）的数据，截至 4 月底，今年已签订了652 份豪宅合同，超过了 2020 年全年签订的所有豪宅合同。

在新开发项目方面，4 月份签订的合同从 3 月份的 165 份增加到 235 份。这是曼哈顿三年来新开发项目活动的最高水平。

曼哈顿从废墟中崛起

2020 年，曼哈顿岛受到 "科维德大逃亡 "的困扰，实际关闭了 90 天，在经历了令人极度失望的 2020 年之后，曼哈顿住宅销售市场在 2021 年第一季度从灰烬中崛起。虽然市场在 2020 年 11 月和 12 月逐渐回暖，但 2021 年第一季度，尤其是 2021 年 3 月的销售活动令人惊叹。 

2021 年第一季度销售活动大幅增长

2021 年 3 月，曼哈顿的销售量增长迅猛，签订的合同数量超过 1,500 份，是 14 年来单月销售量最好的一个月。即使是 2021 年 1 月和 2 月，销售量也至少在过去三年中超过了上年同期，如下图所示：

购房者一直在利用创纪录的低抵押贷款利率和较低房价的组合。他们还受到新政府的鼓舞，纽约市已经从新政府中获益，而上届政府则因为纽约市压倒性地拒绝特朗普而决心惩罚纽约市。  

价格下降，但并非自由落体

虽然房价有所下降，但并没有像有些人想象的那样暴跌。2021 年第一季度，曼哈顿公寓的每平方英尺价格比 2020 年第一季度下降了 8.8%。根据经济学家罗伯特-席勒（Robert Schiller）的数据，自2018年颁布SALT上限以来，纽约市的房价平均降低了11%。因此，房价与几年前的峰值相去甚远，已经做好了掉头向下的准备。随着 "蓝 "政府的上台，惩罚蓝州的 SALT 上限很有可能在 2021 年消失。这将有利于房地产价格，并缓和向低税率州的移民潮。 

新的开发协议依然存在

由于三年前推出的项目价格已大幅下调，因此新开发项目仍有便宜货可买。不过，最近推出的项目都是根据当前市场定价的，因此折扣不多。虽然有些折扣表现为价格下降，但许多折扣都隐藏在成交费用优惠中。这些都没有在每平方价格数字中显示出来。新开发项目的折扣幅度差别很大，因为它们取决于项目的推出时间、迄今为止的销售速度、特定项目的剩余单位数量、资本组合中的权益合伙人，以及最重要的贷款人最低放款价格（真正控制价格的是银行，而不是开发商）等因素。 

要想在新开发项目中获得最优惠的价格，就需要有开放的心态，不要一味追求那些无法获得最高折扣的项目。例如，开发商既不会为带室外空间的公寓提供大折扣，也不会为几乎售罄的线路提供大折扣。

下图显示了新开发项目的价格如何从几个月前的低点重新站稳脚跟。 

疫苗让人充满信心

我们预计，随着纽约市接种疫苗，房产价格将在春夏季和今年剩余时间内开始逐步上涨。到目前为止，44% 的曼哈顿人已经接种了第一剂疫苗，27% 的人已经完全接种。当完全接种疫苗的人口达到 70% 时，各项活动将恢复正常，包括餐厅和电影院的全面开放（现在是部分开放）、百老汇演出和体育场馆等。然后，我们预计市场会出现更多的戏剧性变化。一旦今年晚些时候该国对外国人重新开放，我们预计曼哈顿的房地产复苏将进入超速状态！

种种迹象表明市场将继续上升

正如我们在雷曼危机后所看到的那样，潜在的 SALT 上限取消、新建筑许可证的缺乏（因为去年新开发项目已被搁置）以及城市的全面重新开放，都将在未来 4-5 年内对曼哈顿的房地产价格产生良好的影响。  

如果您想买房，现在就买，以获得最佳价格。库存量从 2020 年 10 月创纪录的 9,600 套待售单位下降到 2021 年 3 月底的 7,000 套，仍然有点高。但是，如果销售继续保持与第一季度相同的速度，到夏季开始时，我们将进入卖方市场。随着经济的升温，利率也会升高，这将使拥有相同房屋的成本增加。

曼哈顿市场在动......现在该你动了！ 

2021 年曼哈顿市场销售活动增加，开局良好

虽然曼哈顿的房地产市场仍然受 Covid 的影响而举步维艰，但在 2020 年第四季度，甚至 2021 年 1 月份，房地产市场在 Covid 的推动下出现了明显的好转：

• 积极的疫苗新闻和推广活动增强了买家的信心、
• 利率处于历史低位、
• 卖方（和开发商）提供折扣（Covid 的平均折扣为 10%，低价单位的折扣要低得多，高价单位的折扣要高得多）
• 从 3 个月的封锁中恢复需求
• 对纽约市有利的新政府，以及
• 可能废除 SALT 上限，该上限将纽约市的房价压低了 11%（根据 Zandi 的说法）。 

第四季度签订的合同比 2019 年同期增长了约 8%。与去年同期相比，2021 年 1 月的公寓销售额增长了 50%，合作公寓销售额增长了 167%。这些都是好消息！ 不过，目前待售存货供应量较高，这对市场来说是一个不利因素，将有利于 2021 年的买家。 

最近几个月，租赁市场也有所回暖。但是，在公司要求员工返回办公室之前，租赁市场仍将低迷。我们预计租赁市场将在几个月内迅速好转。 

收获：

• 现在是买方市场，但最大交易的机会之窗正在关闭、
• 价格下降，但没有崩溃、
• 豪华买家重回市场--他们在今年大部分时间都没有出现、 
• 库存从 10 月份的峰值大幅下降，但仍处于较高水平、
• 现在正是从开发商手中购买大型公寓的大好时机--新开发项目的折扣和让利幅度是我们所见过的最高的。 

2020 年第四季度曼哈顿市场反弹

头条新闻都在谈论人们逃离大城市，难怪我的客户会惊讶地发现，曼哈顿的签约活动在过去几个月里一直很活跃。 2020 年 10 月和 11 月的月均签约量为 855 份，2020 年 12 月的签约量有望超过 2019 年 12 月的 717 份。截至 12 月中旬，本季度的签约活动已超过去年同期。 

对疫苗的信心和卖家对价格折扣的让步让买家重新回到了市场。大部分签约活动都集中在 300 万美元及以下的房源，豪华房源依然乏善可陈，但已有所改善。 

如下所示，签订的 500 万美元以上的合同数量持续增长，这也是我们看到折扣最大的部分。 

库存量从峰值大幅下降，但仍居高不下

市场的活跃和信心使曼哈顿待售房产的供应量从 2020 年 10 月的约 9,600 套下降到目前的 8,000 套。 

虽然与去年年底的 6,600 个库存量相比，库存量增加了 20%，但我们很高兴地看到，库存量已从峰值下降了 17%。10 月份库存量的急转直下，很可能是辉瑞和摩登公司的疫苗新闻所带来的结果。我们希望这不会给卖家太大的勇气。

在疫苗全面推广之前，我们预计纽约市会有交易。尽管随着时间的推移和活动的增加，我们预计卖家不会再像以前那样打折。感觉上，我们似乎已经越过了市场的底部，但在纽约市，买方仍然可以获得迄今为止的大幅折扣。 

所有折扣现在在哪里？

平均 "Covid 折扣 "约为 10%，但 400 万美元以上的部分更高。Urban Digs 分析了 2020 年第四季度的成交情况，发现 

• 200 万美元以下 - 平均 5% 折扣
• 200 万至 400 万美元--平均折扣率为 10.4
• 超过 400 万美元--平均折扣率为 13.5

当然，这些都是平均值，只考虑价格，不包括开发商为达成交易而提供的其他优惠，如成交成本抵扣等。 值得注意的是，曼哈顿房地产市场在 2017 年底 SALT 税改后已经受到冲击，市场在 2019 年第三季度触底。因此，在 Covid 生效之前，房价已经受到了很大的冲击。额外的 Covid 折扣对买家来说只是锦上添花。 

新发展 

折扣实际上取决于楼宇本身的许多因素，如楼宇的位置、已售出的单位数量、与开发商和贷款人之间的任何特殊问题等。另外，您购买的是大楼的哪条线路？如果开发商卖出了大楼中最好的一条线上 50%的单元，而另一条线上的单元却只卖出了 0%，那么您就不应该指望两条线上的单元都能获得相同的折扣。 

目前，新开发项目的折扣不尽相同，这实际上取决于影响建筑本身的诸多因素。开发商受制于银行，银行规定了最低放盘价格，因此他们更倾向于提供慷慨的成交折扣，而不是直接折扣。不过，我们也看到过价格折扣和成交抵免相结合的情况。 

新开发项目的平均折扣为 10%，再加上成交抵扣，不过也有一些开发项目在已经降低的价格基础上再打折。附表 A 定价（即向纽约州总检察长提交的原始价格）的 20%-30% 折扣也不是没有。 

开发商至少会承担买方的部分过户费用，包括这些费用的一部分：

• 转让税（约 2）
• 豪宅税（分级税率，从 1%开始，超过 2,500 万美元的部分最高可达 4）
• 停车位--根据不同的单位可以包括停车位
• 存储 - 可以包括在内 
• 公共费用 - 可支付 1 年的公共费用。 

有些开发商根本不谈判，或者如果他们的建筑非常特别，他们可能只承担转让税。例如，Park Loggia 拥有可以欣赏中央公园美景的露台，这些露台的交易价格都在要价范围内。Benson 在 UES 的麦迪逊大道上也只有几个单元在叫价。其他自筹资金、因此不受制于他人的楼宇也没有议价。但是，这种情况很少。 

宏观启示

• 这可能是纽约市在过去 20 多年里所见过的最大的新开发买方市场。 
• 我们不是在金融危机中，而是在健康危机中，而健康危机很可能已经解决了。
• 我们现在的情况与 2008/2009 年大衰退、2000 年科技泡沫或 9/11 事件时的情况不同，当时街上人心惶惶，没有钱。
• 银行和白领们现金充裕，道琼斯工业平均指数超过了 30,000 点（而不是 2009 年的 6,000 点）。
• 害怕的是卖家。买家利用这种恐惧的时间很短。
• 对于那些袖手旁观的人，请记住，要想获得折扣，就必须提出报价。你需要玩才能赢！

在本年度即将结束之际，我们祝大家节日快乐。我们祈祷 2021 年比 2020 年更好。 

曼哈顿房地产市场

2020 年 10 月反弹

要实时了解纽约市房地产市场的情况，我们首先要看的指标是某月签订的合同数量。 10 月份签订的合同明显反弹，最高时签订了 874 份合同，比 2020 年 9 月增长了 30%，比 2019 年 10 月增长了 4%。这充分证明曼哈顿房地产市场已从科维德危机的深渊中反弹。此外，即使在 Covid 危机之前，10 月份的签约量也高于 2020 年的任何其他月份，这一点在下图中非常明显。

曼哈顿的大票买家又回来了

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

曼哈顿库存似乎已达到顶峰

库存或供应量在 10 月中旬达到顶峰，创下 9628 处待售房产的纪录，现在看起来库存正在减少。每月新增供应量比 2020 年 9 月下降了 21%，比 2019 年 10 月下降了 1.2%。这表明库存增长已经放缓，但是库存水平的积累还需要一段时间才能恢复到正常水平。这就是为什么我们认为买家的机会尚未消失，尽管我们已经过了病毒造成的不确定性高峰期。在过去的几周里，库存水平有所下降，截至 11 月 6 日星期五，待售房产数量降至 9255 套。考虑到去年此时的库存量约为 7,700 处，待售房产的数量非常庞大。 

纽约郊区房屋销售已过高峰期 

虽然威彻斯特、格林威治、长岛和汉普顿的销售额仍处于较高水平，但销售活动已从去年夏天纽约郊区的高峰期回落。 

现在大选已经结束--差不多结束了--辉瑞公司宣布了一种有效率达 90% 的疫苗，我们相信曼哈顿的市场将继续回暖。 

在纽约市购房的最佳时机

10 多年来

纽约市房地产市场重新开放已有三个月。虽然面临许多挑战，但纽约市正在反弹。从已签合同和待定销售的增加来看，我们开始看到了生机勃勃的迹象。但是，我们还有很长的路要走，这意味着对于精明的投资者来说，这是一个巨大的机会。

随着餐馆、健身房、办公室和博物馆的重新开张，纽约市呈现出更加繁忙的景象。纽约人开始疏远社会，虔诚地戴上口罩，从而抑制了病毒在这座城市的传播。

退一步说，从三万英尺高空俯瞰房地产市场大局，我们知道现在正是在曼哈顿购房的好时机。如果您在 2001 年或 2009 年购房，那么您已经知道纽约市的反弹将比以往更加强劲。因此，我想请您花点时间想想 18 个月后您会在哪里。可以肯定的是，持观望态度的购房者会后悔没有早点出手购买纽约市的房产。

以下是我们对当前市场的主要看法：

1. Covid 创造了一个在曼哈顿低价购房的临时机会。 
2. 上图的市场脉搏图考虑了待售和库存情况。它清楚地表明，纽约市一直处于买方市场，并开始复苏。 
3. 认真的卖家正在以合理的价格或打折的方式出售房产。特别是开发商，他们正在提供价格折扣和优惠，这在几年前闻所未闻，几年后也将闻所未闻。
4. 虽然平均折扣为 8%，但我们看到最昂贵房产的折扣要高得多（2 倍至 3 倍）。
5. 机会之窗现在就在眼前......这个窗口何时关闭？可能会在 2021 年第二季度之前关闭，最好的交易会在 2020 年第四季度出现，其次是 2021 年第一季度。一旦疫苗被宣布有效并可以上市销售，卖家就会更有信心--因此我们建议现在就出手！ 当您完成交易时，我们已经进入 2021 年，一个新的市场即将诞生。
6. 7 万亿美元的政府刺激政策（是 2008 年的 14 倍）意味着风险很低。现在不是 2008 年。银行是健康的，美联储的支持力度前所未有。
7. 股市估值屡创新高（政府刺激政策的副产品）表明，美联储正在竭尽全力刺激经济。这也表明，投资者对美国经济充满信心，科维德将在短期内得到控制并成为历史。
8. 纽约市自 6 月以来一直在压制病毒，比联邦政府的管理更有效。居民们也尽了自己的一份力量，他们与社会保持距离，避免参加大型活动，并戴上口罩保护自己的纽约同胞。虽然很多媒体把整个纽约市都归为一个地段，但最多的 Covid 感染发生在皇后区和布鲁克林，而不是曼哈顿。我们在新闻中没有看到任何地方提到这一点。
9. 销售市场不再因封锁而自由落体。待售房已出现转机，9 月份大幅增长，市场已度过真正的底部。

来自Urbardigs的礼节性图表

我们目前的最佳选择

 

这套位于东村（East Village）的超大两居室降价后，2017 年以 340 万美元的挂牌价出售，原价比新建建筑高出 40 万美元。这是一栋 2015 年建成的精品建筑，拥有令人惊叹的平开窗。了解更多。

西 53 街 20 号- 22A单元
$4,750,000 / $2,748 per ft²
降价 $600,000 / 2017年以570万美元售出

2卧室 / 2.5浴室 / 1,728 ft²
维护费: $3,792/ R.E. 税 $2,414

住在纽约市最好的酒店之一--巴卡拉酒店及公寓（Baccarat Hotel and Residences）。原房主为这套公寓支付了 570 万美元，因此他们非常愿意以 100 万美元的折扣价出售这套公寓。 了解更多信息。

540 West 28 West Street- 3A 单元
885,000美元 / 每平方英尺1,560美元

单间 / 1 浴室 / 567 平方英尺
维护费: $606 / R.E. 税 $629

位于西切尔西（West Chelsea）的 +Art 公寓的这套单间公寓售价非常高，为 88.5 万美元。终于，卖家将公寓挂牌出售，而不是像几年前那样以高价出售。靠近哈德逊码（Hudson Yards）和高线（High Line）！了解更多信息。

最后，如果您想与我进行一次放大通话，详细讨论市场问题，请在下面选择一个时间段：

预约电话

不一样的纽约夏天 

每年这个时候，我通常都会发布曼哈顿第二季度的最新市场报告。然而，2020 年第二季度的情况完全不同，因为曼哈顿房地产市场在第二季度的 13 周中有 12 周处于关闭状态。 

对于那些不了解纽约市情况的人来说，2020 年 3 月 23 日，纽约市进入封锁模式，90 天后的 2020 年 6 月 22 日，纽约市再次出现封锁。在此期间，不允许任何实物展示。危机期间，由于卖家撤出市场上的房产或推迟上市，库存量大幅下降。然而现在，房产又重新回到了市场上，库存量比去年同期增长了 8%。  

上个月的市场正在慢慢恢复，但还不一定达到正常水平。自 5 周前重新开市以来，我们看到：

• 84% 的已签合同金额低于 300 万美元。
• 其中一些买家的紧迫感令人吃惊，因为他们知道纽约市很快就会恢复某种正常状态。 

• 由于许多人仍在避暑山庄，旅行限制仍在实施，高端市场的情况并不乐观。
• 由于美联储将基金利率降至零，抵押贷款利率创下历史新低（低于 3%）。
• 总体指标显示，价格比科维德事件前低 8-10%，但并非所有价位都是如此。 
• 对于新开发项目，根据项目的不同，综合成交成本和价格折扣约为 8-12%。 
• 高端市场的折扣幅度最大，一些开发商对其房源进行了重新定价，并承担了买家的大部分过户费用，为现在交易提供了非常有吸引力的激励措施。  
• 500 万美元及以上的转售房产每周都不会收到任何看房要求。因此，大型房产的认真卖家必须做好准备，在 COVID 前定价的基础上至少打 10%的折扣，甚至更多。 
• 折扣随着价格的下降而减少，低于 100 万美元的折扣即使有也很少。

租赁：

• 虽然租房存量很高，但市场上的签约租约也络绎不绝，尤其是月租金在 10,000 美元及以下的租约。尽管有折扣！ 

下一步是什么？

我们仍处于新现实的早期阶段，但就 COVID 而言，纽约市现在比全国 80% 的地区更安全！  

如果纽约能保持安全协议，将病毒感染控制在较低水平，并且在疫苗接种试验和治疗药物（如 Remdesivir）方面继续传来非常积极的消息，那么历史表明纽约市的房地产将迅速复苏。  

现在，我们已经过了不确定性的高峰期，对于纽约市来说，高峰期是 4 月/5 月，所以最好的交易可能已经过去了。但是，我们相信，买家在接下来的 4-5 个月内也会有好的交易机会。一旦有了行之有效的疫苗，我们很有可能在秋季看到这种疫苗，届时纽约市将重现昔日的辉煌。 

有问题吗？预约时间与我交谈。 

祝您夏日愉快 

安东尼

冠状病毒对曼哈顿房地产价格的影响

在这场前所未有的全球危机中，我们收到了一些关于COVID-19对曼哈顿房地产市场价格影响的问题。我希望大家在这个动荡的时期保持安全和健康。虽然接下来会发生什么尚无定论，但以下是有关纽约市房地产市场的最新信息。

3 月下旬，纽约市陷入了 "医学昏迷"，以便提前应对公共卫生危机。因此，在过去的两个月里，纽约房地产市场完全被冻结，新的签约活动少之又少。纽约州已经禁止曼哈顿公寓、住宅的实际展示。而且，自 3 月中旬以来，纽约市几乎一直处于封锁状态。然而，那些在大流行病肆虐之前就已经在进行的交易却能够以虚拟方式完成，银行也继续为抵押贷款提供资金。 

现在是 5 月中旬，纽约已经过了危机高峰期一个月，从自我昏迷中苏醒过来。在纽约州州长安德鲁-科莫的领导下，纽约成功地拉平了曲线，正在设法摆脱这场危机。虽然我们还没有百分之百地走出困境，但在接下来的几周和几个月里，我们正在计划分阶段重新开放。从 5 月 15 日起，曼哈顿的许多公寓楼将取消暂停入住和搬出的规定，我们预计暂停看房的规定将在 6 月份的某个时候取消。 

回顾 2020 年 1 月和 2 月，签约活动比去年同期增长了 15%，这预示着 2020 年春季将是一个非常稳健的销售旺季。遗憾的是，情况已不再如此！目前，公寓和合作公寓的待售存量大幅缩减，仅有 5,000 套挂牌待售，比往年春季销售旺季的存量水平低 50%。甚至连计算房产挂牌销售天数的市场天数也被挂牌门户网站冻结了，因为一旦暂停房产展示，这种计算方法就失去了意义。那么，这对曼哈顿的房地产价格有什么影响呢？

前联邦储备银行主席本-伯南克（Ben Bernanke）指出，虽然从病毒对曼哈顿房地产价格的影响做出推断还为时过早，但这次经济停滞更像是一场自然灾害，而不是经济萧条。这并不是像 2008 年或大萧条时期那样金融系统崩溃的结果。银行实力雄厚，资本充足。 值得庆幸的是，美联储迅速采取了货币刺激措施，政府也迅速采取了财政刺激措施。 

所有这一切的一线希望是，纽约市的房地产价格将大大受益于创纪录的低利率和创纪录的量化宽松政策。资产价格上涨是量化宽松政策的预期目的，尽管这可能需要一些时间才能实现。无论创纪录的量化宽松刺激政策会导致曼哈顿房地产价格上涨到什么水平，纽约市终究仍是全球顶级城市之一，人们仍需要购买或租赁住房。 

归根结底，这是一个可以解决的健康问题，尤其是现在大家都在关注 Covid 19 的问题。 

如果您想与我进行放大通话，更详细地讨论市场，请在下面选择一个时间段：

预约电话

今年二月纽约市房地产市场的 6 件大事

1.销售活动比去年大幅增加

• 挂牌销售增长 17% - 整体市场
• 待销售额增长 25% - 60 万 - 100 万美元  
• 待销售额增长 21% - 100 万至 200 万美元 

这表明销售活动比去年有了显著增长，而去年是市场活动的谷底。200 万美元以下的低价位房产反弹幅度最大。我们终于看到供不应求的现象，这在纽约市已经很久没有出现过了。2019 年 11 月、2019 年 12 月、2020 年 1 月和 2020 年 2 月，曼哈顿签订的合同都出现了两位数的增长。作为一个领先指标，签约活动的长期增长通常会先于价格走势。1 月份是一个异常缓慢的月份，但合同签署数量惊人，这在一年中最冷的月份并不常见。 

我们注意到，在给其他经纪人打电话预约时，至少有 25% 的情况下，这些单位已经有了接受报价。与 12 个月前完全不同。这些即将签约的单位要么已经在市场上销售了一段时间，经历了多次降价，要么是新单位，从一开始就定价正确。此外，在最后一种情况下，我们还能看到座无虚席的开放日和几场竞标战（这是不同时代的遗留问题）。

2.奢侈品市场活动因折扣而加强

一月份，我们看到的挂牌房源折扣中位数为 6.4%（在纽约属于较高水平），这表明卖家已经屈服，交易未能达成。虽然销售活动增幅最大的是 300 万美元以下的单位，但我们也看到高端单位的销售情况有所改善。 

例如，Olshan报告指出"上周签订了 20 份 400 万美元及以上的合同，这是连续第三周签订 20 份以上的合同。与原始要价相比，平均降价幅度为 18%，而这一降价幅度因前两笔销售而有所偏离"。

"平均上市天数为 803 天，由于一半房产由开发商出售，且已上市多年，因此总天数有所上升。这是本报告自 2012 年开始跟踪这一特定统计数据以来所记录的最高总数。

中央公园买家：如果您一直在关注亿万富翁街和中央公园的市场，机会就在眼前。现在可能是在市场转好之前出手的好时机。例如，如果有人愿意住在哥伦布圆环的特朗普国际酒店和大厦（Trump International Hotel and Tower in Columbus Circle），就可以以每平方英尺 3300 美元的价格买到一套中央公园直景三居室（如下图）。DJT 不会永远当总统，这栋大楼迟早会反弹。此外，我们在One57和时代华纳大厦也看到了强劲的折扣，尽管这些大厦和其他超豪华大厦的中央公园直景价格底线徘徊在每平方英尺 4500 美元左右。 

需要注意的是，我们不断听到该区域的买家说，他们听说市场上会有更多的存货。虽然其他街区的情况可能如此，但亿万富翁街并没有新楼盘上市。此外，低于 2,000 万美元且能一览中央公园美景的房源也很有限，因为这些建筑的平均售价大多在 3,000 万美元以上。 

3.新开发项目与转售项目

两三年前定价的新开发项目在市场上滞销，原因在于开发商与银行和投资者之间存在脱节。 

我们要告诉买家的是： 转售市场存在大量机会，房产价格在每平方英尺 1,100 美元至每平方英尺 1,800 美元之间。 

当然，新开发的楼盘也有机会，有些楼盘的折扣达到了 15%。然而，许多折扣达到两位数的楼盘都是几年前推出的。相比之下，我们看到 2019 年推出的楼盘，其定价反映了当前的市场行情，与低要价相比几乎没有折扣，但仍承担了许多买家的过户费用。

市场对价格非常敏感，对美元也很敏感。 众所周知，市场上存在影子库存。这些是不切实际的卖家或边缘社区的新开发项目从市场上撤出的单位。 现在的买家非常精明，知道如何发现物有所值的房子。如果您是在过去 5 年中购买的房产，现在却想出售，那么您很可能处于亏损或收支平衡的状态。因此，要做好一路颠簸的准备。噱头和窍门--有很多--并不能让价格过高的房产卖出去。

待售新开发楼盘

最新待售公寓 - 曼哈顿

4.租金上涨 

在经历了过去几年的疲软之后，租金同比大幅上涨。来自《真实交易》（Real Deal）的消息--当公寓猎头们试图搞清楚中介费究竟是怎么回事时，他们又得到了另一个让他们感到不安的消息：道格拉斯-埃里曼市场报告所涵盖的三个行政区上个月的租金都比去年同期高出 5% 至 6%。

5.按揭利率

与去年同期相比，抵押贷款利率大幅下降，目前已接近历史最低点。30 年期固定抵押贷款利率为 3.65%，而当时股市接近 26,900 点以上的历史最高点。相比之下，在过去 30 年里，同样的抵押贷款利率平均约为 6.25%。在过去 10 年中，只有 2016 年 9 月的 3.42% 和 2012 年 11 月的 3.32% 两次较低。

由于利率已经接近历史最低点，因此不太可能再低了。因此，我们建议客户现在就进行再融资或融资购买新房产，以便在为时已晚之前利用这种人为压低抵押贷款利率的现象。 

5.冠状病毒与外国买家 

虽然现在判断健康恐慌对房地产市场的影响还为时尚早，但应该指出的是，纽约房地产市场一直以国内买家为主，外国人几乎没有进入。自 2016 年以来，中国大陆买家一直缺席纽约市市场，欧洲人也因其货币长期低迷而缺席。拉美人和巴西人由于其货币贬值，也基本不见踪影。

因此，我们预计这在短期内不会对纽约市场产生负面影响。如果美元下跌，健康恐慌减弱，市场可能会起飞。最后，某些亚洲国家的投资机会可能会受到限制，而当局则会努力阻止疫情蔓延，从而增加对纽约市这一无风险地区的投资。 

为什么现在是投资曼哈顿公寓市场的最佳时机？

沃伦-巴菲特说得好："价格是你付出的代价， 价值 是你得到的东西......。在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪，这才是明智之举"。

最近关于纽约市房地产的一些报道让一些人感到恐惧。如果我们从大的方面和这些报告中的总体统计数据来看，这些人恐惧的原因是相当清楚的，但是，我们必须深入了解整个故事。

尽管经济非常强劲，股市破纪录，利率虽然快速上升，但仍然相对较低，但由于对 2017 年底实施的新税法（FN1）的担忧，曼哈顿公寓买家在 2018 年第三季度仍然保持谨慎。

曼哈顿 的房地产 很少进入买方市场，因此，如果您对安全的长期投资感兴趣，现在可能是购买的好时机。这种情况不会持续太久，也不会在短期内重演。事实上，在第三季度，2016 年开始回调的高端市场（大于 500 万美元）开始有所反弹，具体情况如下。

标题不能说明一切

虽然本季度的头条新闻令人担忧，但这并不能说明全部问题。我们需要关注的是当前的市场情况，而不是季度市场报告通常关注的 1、2 或 8 个季度前的情况。本季度的签约数量是一个领先指标，本季度的签约数量与去年同期基本持平。

• 与 2017 年第三季度相比，曼哈顿的签约数量略有下降，降幅为 1%。

• 就签订的合同而言，表现最好的部分是 500 万至 1000 万美元（主要受贝尔诺德和 100 E 53rd 两个新开发项目的销售推动，签订的合同增加了 30%）。

• 其次是价格在 1,000 万美元以上的住宅，活动增加了 10%。

• 虽然我们不知道这些单位的签约价格，也不知道这些单位最终的交易价格，直到他们成交并记录在案，这可能是许多个月以后的事了，但从长期沉睡中反弹的活动令人欣慰。可以肯定的是，打折在这些销售中起到了一定的作用。

然而，2018 年第三季度的成交销售却显示出不同的情况。在查看成交销售额时，您只需评估本季度成交的单位，无论合同是何时签订的。就新开发项目而言，在某些情况下可能是 3 年前。因此，尽管成交销售信息仍然是捕捉趋势的好信息，但可能有些过时。

• 曼哈顿的整体成交量下降了 8%（尽管比 2018 年第二季度增长了 5）
• 新开发项目的成交量下滑了 37%。这导致一些开发商对那些一开始就定价过高或位于需求最旺盛地区以外的楼盘大幅打折。据 Core Group 报告，本季度新开发项目的平均折扣率接近创纪录的 14%，高于去年同期的 8%。
• 新开发楼盘的高价吸引了买家，他们转而购买转售公寓，转售量增长了 2%，而合作公寓的成交量则下降了 8%。
• 本季度的库存大幅增长了 13%，这将导致未来的营销时间延长。
• 转售合作公寓存量增幅最大，达到 26%，而转售公寓存量增幅为 4%。新开发项目存量下降了 5%。
• 公寓的平均价格为 266 万美元，下降了 2.3%。转售公寓单位的每平方英尺均价下降了 5%。  
• 新开发项目的平均价格为 433 万美元，新开发项目的每平方英尺价格上涨了 4%。
• 豪宅市场（销售额最高的 10%）的每平方英尺均价上涨了 2.7%，豪宅入门门槛降至 385 万美元。

图片来源：111 Murray

宏观环境

• 道琼斯指数和纳斯达克指数一路走高。获利回吐很可能会使股价下跌，但不管国际贸易战的讨论如何，股票都在高位，获利回吐看起来非常有吸引力。
• 失业率下降，从统计数字来看，美国已实现充分就业。充分就业鼓励消费。消费者的消费为股东带来更多利润。
• 放松管制正在如火如荼地进行，因此业务发展很有可能继续保持上升势头。
• 虽然不存在信贷泡沫，但美联储主席表示，利率将在 2019 年之前逐步上升。较高的利率会鼓励购房者尽早办理固定利率抵押贷款。
• 整个经济的高增长率往往会让人怀疑这一切还能持续多久，因此许多人在大宗采购上都会有所保留。如今，经济学家们表示，信贷泡沫并没有出现，因此消费驱动型经济看起来还不错。

我们为何对纽约市市场充满信心？

总而言之，我们认为现在是一个相当不错的买方市场，尤其是与 2008 年相比。

• 卖家终于开始谈判，买家也有了底气
• 历史上利息相对较低
• 经济蓬勃发展
• 放松管制如火如荼
• 69 年来的最低失业率
• 纽约市的就业率达到 50 年来的最高水平，除金融业外，纽约市的其他产业也实现了多元化。
• 没有像 2008 年那样的信贷泡沫；银行有严格的要求并尽职尽责
• 公司利润空前高涨，尤其是在 21% 的新低利率下
• 城市市场的过度建设一般会被迅速消化

详细数据表明，纽约市房地产市场强劲。大多数人会阅读广泛的报告，但精明的买家会听取房地产专家的意见。套用沃伦-巴菲特（Warren Buffett）的话说，当其他人都在恐惧时，也许正是在纽约市购房的好时机。

美国新税法在曼哈顿的影响 

2018 年 1 月 1 日实施的美国新税法在媒体上引起了轩然大波。然而，如果您仔细阅读其中的细枝末节，这部法律将为企业和房地产投资者（包括外国买家）带来福音。对于目前的房主，尤其是曼哈顿的房主来说，情况就比较复杂了。

在曼哈顿，新法限制了州税和地方税的减免，并将一手房的利息减免额从 100 万美元降至 75 万美元，新法最终效果的不确定性造成了市场的不安，这也反映在最新的第一季度市场报告中，根据 Corcoran 的数据，第一季度的市场活动下降了 10%。成交量的疲软体现在各个价位，尤其是高端市场。第二季度的销售活动似乎正在恢复。

为了减轻税法的负面影响，州长科莫（Cuomo）已做出重大努力来改变州税收规则。我们预计市场仍将存在一些不确定性，这将使买家在未来几个月内处于主导地位，至少在经济开始升温之前是如此，这也是税改的预期副产品。

但值得注意的是，许多位于市中心黄金地段（如诺霍区、苏豪区、翠贝卡区、西村和熨斗区）的豪华楼盘以及上西区的核心地段都表现不俗。高价公寓的成交速度仍然很快，待售量比上个月和去年同期都有所增长，我们仍然看到 20% 的交易高于要价，这并不是一个微不足道的数字。

曼哈顿房价报告 

2018 年初，美国经济尤其是纽约市经济表现强劲。  

• 纽约市就业人数增至 442.6 万人，创历史新高。自 2009 年以来，纽约市增加了 70.2 万个就业岗位，增幅达 18.9%，这是自二战以来的最高增幅，也远高于全国新增就业岗位的 11.5%。在过去 10 年中，科技、媒体、医疗保健和旅游相关企业是推动招聘最多的行业。
• 道琼斯平均指数比一年前增长了 25%，达到 25000 点。几乎所有公司都公布了2017年的业绩，75%的公司第四季度利润超出预期。
• 2 月份就业岗位增加了 31.3 万个，超出预期 10 万个，而失业率则低至 4.1%。

我们期待在今年晚些时候看到新税制改革的更多积极影响，以及第二阶段税制改革降低资本利得税的可能性。 敬请期待...

曼哈顿市场报告

曼哈顿核心区的公寓市场依然强劲活跃。股票市场创下历史新高、融资成本低廉且容易获得，这些因素都推动了市场的发展。一年前，美国大选还存在很大的不确定性，利率过早飙升，英国脱欧也让所有人感到震惊。2017 年第三季度的部分统计数据：

• 签订的 100-300 万美元之间的公寓合同同比增长 11
• 签订的 300-500 万美元之间的公寓合同同比增长了 8%。 
• 然而，超豪华公寓市场（1,000 万美元以上）继续面临逆风，尽管本季度签订的大于 1,000 万美元的合同数量增加了 12%。
• 转售 - 每平方英亩平均售价 1,774 美元
• 新开发项目 - 平均价格为每平方英亩 2,320 美元
• 豪华型 - 每平方英尺 2780 美元，豪华型的入门价格（销售额最高的 10%）为 410 万美元。

曼哈顿房地产市场的转售库存水平如何？

"买家--价格已经出现回调，在过去一年左右的时间里，整个市场已经显示出稳定和正常化的迹象。如果您确实有购房需求，并且找到了合适的房产，那么请利用这个淡季在谈判中获得任何筹码--您永远不知道卖家什么时候会忍无可忍，准备出价。

阅读全文请访问：medium.com

我们同意 Urban Digs 的观点。曼哈顿的房地产市场已经出现了调整，尤其是在豪宅市场，与 2014 - 2016 年相比，买家现在有了更多的筹码。我们预计，随着新税制变化带来的混乱，这种杠杆作用将在 2018 年继续存在。 但我们发现，转售库存供应量仍然很低。 

我们研究了四个主要社区的转售库存供应水平，这些社区深受一手房买家和投资者的青睐：翠贝卡、切尔西、上东区和上西区。我们调查了 500 万至 1,000 万美元、200 万至 500 万美元和 100 万至 200 万美元的房产。 

在曼哈顿所有 500 万至 1000 万美元的待售房产中，翠贝卡只有 17 套转售单位，切尔西有 8 套转售单位，上东区有 5 套转售单位，上西区有 4 套转售单位。这四个社区共有 34 套转售单位，覆盖了曼哈顿岛的大部分地区。 

在曼哈顿所有 200-500 万美元的待售房地产中，翠贝卡区仅有 22 个转售单位，切尔西区 15 个，上东区 21 个，上西区（包括河畔区）32 个。也就是说，在这四个社区中，200 万至 500 万美元的房源只有 90 套。  

在入门级市场上，在曼哈顿所有 100-200 万美元的待售房地产中，翠贝卡区仅有 2 个转售单位，切尔西区有 11 个转售单位，上东区有 15 个转售单位，上西区有 19 个转售单位。在这四个大型社区中，100 万至 200 万美元的转售单位共有 47 个。 

正如 Urban Digs 所指出的，卖家如今的确更乐于接受谈判，尤其是与 2014 - 2015 年相比，但优质转售公寓的供应量仍然相对较低。而且，新开发项目的售价也很高。当我们开始将范围缩小到曼哈顿最好的待售房产，按特定建筑、曝光率、那些价格不高的房产时，好选择的数量就大大减少了。因此，如果您是有住房需求或寻求投资的买家，请牢记这个供不应求的故事。 

https://belamorena.com.br

上东区 

上西区

切尔西

翠贝卡

图表由UrbanDigs提供

2017年第四季度曼哈顿市场快讯

2017 年第四季度的曼哈顿房地产市场用稳定来形容最为恰当，四个季度中的最后三个季度都显示出成交销售活动的增长。2017 年的情况要比 2016 年好得多，不过本季度签订的合同数量同比出现明显下降，这主要可归因于税制改革和政治气候等非市场因素。

然而，如果更仔细地研究房产类型，我们会发现差异很大。转售合作公寓最活跃，销售额连续三个季度增长。然而，转售公寓的已签合同却因价格持续走高而受到影响，而新开发项目的成交量则因当前的周期和建筑开发商的时机而下降了 12%。综上所述，再加上新税制改革的不确定性，我们可以推测，曼哈顿的房地产正逐渐成为买方市场。

转售公寓

• 每平方英尺的平均价格为 1,759 美元，同比持平。
• 该市场的销售量下降了 3%，降至 929 套，是自 2011 年第四季度以来的最低值。
• 上市天数为 116 天，同比持平。
• 待售库存下降了 4%，为 2,485 套。

税改影响的不确定性在第四季度影响了转售公寓市场，导致销售活动下降，价格持平。市场连续第二年表现不佳，销售量为 2011 年以来最少。可用单位的库存量也相应下降，全面减少了 3%。许多人指出，与第四季度的成交量相比，活跃库存的每平方英尺溢价达到了两位数，这说明定价出现了脱节。

转售合作社

• 合作公寓的平均价格为 126 万美元
• 每平方英尺的平均价格为 1,167 美元，比去年增长了 1%。
• 该市场的销售量增长了 4%，达到 1733 套房产。
• 上市天数为 88 天，比去年减少了 5%。
• 库存量增加了 15%，达到 2,824 个待售单位。

2017年末，转售合作公寓成为本年度最畅销的房地产产品，销售额连续第三个季度增长，继续超越其他选择。此外，由于合作公寓转售需求旺盛，房产在市场上的平均停留时间下降了 5%。这样一来，市场上的可售房源增加了 15%。

新发展

• 新开发公寓的平均价格为 392 万美元。
• 每平方英尺的平均价格为 2,253 美元，比去年下降了 17%，原因是超豪华和超豪华公寓的成交数量有所下降。
• 该市场的销售数量下降了 12%，从 527 宗降至 463 宗。
• 库存量增长了 30%，目前有 1,074 个单位挂牌出售。

正如人们所预料的那样，新开发的公寓市场数据往往会根据正在进行的建筑施工的进度而有所增减。第 4 季度没有新楼盘开盘。^季度格林威治 125 号和伦纳德 91 号等一些大型开发项目开始销售，导致库存量飙升了 30%。

豪华

• 第四季度，纽约市豪华公寓的平均价格为 724 万美元。
• 每平方英尺的平均价格下降了 12%，降至 2625 美元。
• 奢侈门槛为 388.2 万美元。

豪宅市场是由成交价最高的 10%决定的。入门级价格或 "门槛 "下降了约 50 万美元，最终为 388.2 万美元。此外，平均价格下降了 10%，每平方英尺价格下降了 12%。这些跌幅可归因于本季度的成交量从超豪华和超豪华楼盘，如 2016 年底的432 Park、 Greenwich Lane 和56 Leonard，转移到了外围地区较普通的豪华楼盘，如 One West End 和 252 East 57th。^街。然而，我们看到市场竞争更加激烈，库存增加，卖家除了降价以满足客户需求外别无选择。这对投资者来说是一个真正的豪宅市场潜力，因为这些豪宅单位价格低廉，随时可以入住。

总之，曼哈顿市场保持稳定，2017 年比 2016 年更加健康。尽管如此，市场仍呈现出向客户一方倾斜的趋势，或者换句话说，正在成为一个 "买方市场"。可用库存的增加、新开发项目的增多以及奢侈品门槛的降低，使得业主和开发商倾向于打折促销，以跟上日益减少的销售量。由于税制改革的不确定性，2018 年对买方来说是好年景，而对卖方来说则不是那么好。对于那些持观望态度的人来说，在特朗普税改的积极影响生效之前，也许是进入市场的好时机。

曼哈顿快速搜索

纽约市待售顶层公寓 50 强

曼哈顿最昂贵的待售公寓

我们最喜爱的曼哈顿待售新建公寓

特朗普总统将如何影响美国房地产？

美国从未有过一位纽约市房地产开发商和房地产经纪人（是的，他拥有纽约市经纪人执照）入主白宫。虽然我们中的许多人可能不同意特朗普的行为和政策立场，但有一点可以肯定的是，特朗普将支持房产和房地产。

虽然有人推测特朗普当选总统将是黑天鹅事件，但今天美元和股市非但没有暴跌，反而双双上涨！

如果您想知道特朗普总统的政策会对美国房地产产生怎样的影响，以下是关于特朗普上台后可能如何运作的见解。

他会利用房地产来启动经济吗？

特朗普是一位房地产开发商和房地产经纪人。他一生都将房地产作为投资手段，并表示有兴趣提高住房拥有率。鉴于他的家族企业就是房地产，无论是通过他自己的公司特朗普组织，还是通过他女婿的库什纳地产公司，我们预计特朗普将继续他与房地产的情缘。

抵押贷款利率会发生什么变化？

利率将在一段时间内保持低位。"Trulia首席经济学家拉尔夫-麦克劳克林（Ralph McLaughlin）在大选后第二天的一份声明中写道："抵押贷款利率下降是因为投资者看到了美国抵押贷款支持证券的安全收益率，这反映了他们对美国房地产市场相对安全的信心。"此外，由于全球经济动荡，美联储很可能推迟 12 月加息。这两种影响对借款人来说都意味着短期的胜利，如果利率继续暴跌，我们很可能会看到抵押贷款再融资的增加"。

他会降低房地产投资者的税收吗？

共和党继续控制众议院和参议院。因此，共和党对未来的税收政策拥有不受约束的控制权，这意味着将出现一些影响房地产投资者税收的 重大 变化。特朗普提议

• 降低税率，资本利得税最高税率为 20%。
• 取消遗产税或死亡税
• 将企业税从 35% 降至 15

虽然他可能无法在税制改革方面得到他想要的一切，但我们的税法已经到了变革的时候了（共和党和民主党都曾呼吁过），而这种变革很可能会在 2017 年 8 月 2018 年选举季开始之前到来。

借钱会变得更容易吗？

减少监管是特朗普竞选的标志之一，这将使银行能够加大贷款力度，而自2008年以来，银行的贷款一直非常低迷。 特朗普总统任期内让消费者更容易拥有住房的另一种方式是降低联邦住房管理局（FHA）贷款的保费，或削减房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）的担保费。

法规将受到怎样的影响？

特朗普的大部分政纲都围绕着放松对金融市场的管制，以便更全面地振兴金融市场，仅这一点就能促进房地产的发展。这也是特朗普--以及整个共和党--一直以来的呼声。

特朗普提议减少银行法规和建筑法规。放松对贷款的监管可以使消费者更容易获得贷款，从而提高住房拥有率。至于建筑法规，在一次全国房地产经纪人协会会议上，特朗普估计25%的建房成本与法规有关。他希望将这一比例降至 2%。如果放松对建筑业的管制，这将意味着消费者能买得起更多的房子。

抵押贷款利息扣除会取消吗？

没有！去年，特朗普分享的一份税收计划特别明确地提到，他将保留抵押贷款利息扣除额。

他会继续 1031 交换计划吗？

据报道，特朗普因积极利用税法不缴纳联邦税而受到巨大批评，但他很可能会保留备受争议的1031 免税交换政策，该政策允许房东将出售房产的收益用于其他房地产投资，而无需缴纳资本利得税。 这项 1031 交换计划政策是房地产行业的基石之一，特朗普将保留这项政策。

移民怎么办？

自特朗普首次宣布参选以来，他的移民政策经历了许多变化，而移民改革法案要在国会或参议院获得通过并不容易，因此很难确定这是否会在很大程度上影响纽约市的房地产市场。

特朗普能否实现其所有竞选立场？

对于那些因特朗普的一些无耻言行而对他担任总统感到情绪激动的人，请记住，美国总统并没有不受约束的权力。我们的建国者不希望权力只被一个人或一个团体所控制，从而有可能落入另一个独裁者或暴君的统治之下。因此，我们的政府分为三个部门：行政部门、立法部门和司法部门。这就是为什么特朗普的许多更离谱的竞选政策立场不会成为现实--要么在立法部门遭到反对，要么被司法部门推翻。

毫无疑问，这次选举非常具有分歧性。但是，现在选举已经结束，美国人民将一如既往地团结起来。正如奥巴马在谈到特朗普时所说"我们都支持他取得成功。