曼哈顿房地产市场分析

2022年下半年曼哈顿房地产市场的下行趋势

2022年是曼哈顿的两个市场的故事。 

2022年初延续了2021年初开始的繁荣，由被压抑的需求释放和美联储在科维德之初实施的人为低利率环境推动。  

然而，在2022年6月，在美联储对基准利率实施首次巨额上调75个基点后，市场迅速走软，使大多数买家和卖家在今年余下的时间里处于僵持状态，因为他们正在适应新的市场现实。下面的图表描述了这一点，它对每月的合同活动进行了比较。

月度合同活动

2022年12月只签署了602份合同，这是自2008年以来最糟糕的年度收尾工作之一。 随着买家和卖家接受新的现实，我们预计市场将在2023年初再次开始移动，因为仍有需求存在。 

曼哈顿房产价格

公寓

• 275万美元的平均销售价格
• 每平方英尺平均价格2074美元
• 虽然这比去年同季度有所增长，但增长的主要原因是少数超豪华塔楼的成交量，如Central Park Tower 和220 Central Park South，这使结果偏高。
• 基本上，每平方英尺的价格与去年持平，略低于每平方英尺2K美元。

鸡舍

• 127万美元的平均销售价格
• 每平方英尺1225美元的平均价格

• 319万美元的平均销售价格
• 每平方英尺平均价格2415美元
  

奢侈品细分市场（销售额的前10%）

• 平均销售价格为806万美元 
• 2,909美元的每平方英尺平均价格
• 3.95百万美元的奢侈品入门价格门槛

美联储在2022年加息

在2022年仅10个月的时间里，美联储将联邦基金的基准利率提高了4.0%，如下图所示。采取这一史无前例的行动是为了试图控制通货膨胀，这是2022年的一个全球现象。 

虽然利率高于2008年以来的水平，但以前也是很高的，房地产市场在那种利率环境下运作良好。然而，今年的利率上升速度，压缩到只有10个月，是最令人担忧的。这已经转化为30年固定巨额抵押贷款利率从2022年1月1日的3.1%增加到2022年12月31日的5.7%。低于10月份的6.35%。 

与其他城市相比，曼哈顿有很多现金买家（约55%），因此利率在这里的活动中并不总是发挥如此大的作用。此外，占库存总量70%的合作公寓是纽约市特有的，它们对一个人可以获得的融资数额有非常严格的规定。有些允许70%的最大融资，但许多人只允许50%。有些则不允许任何融资。这些都是纽约市市场的缓解因素，但对首次购房者没有帮助，他们往往需要抵押贷款才能购买。 

曼哈顿库存供应拯救了世界

这个故事的救星是市场上的供应不足。与2020年底库存水平超过8100的情况相比，今天的供应处于5858的低位。这有很多原因，正如我在8月份讨论过的，并在下面总结。

当我们进入2023年时，有限的供应量应该为潜在的价格下跌提供一个底线。 而且，由于以下原因，我们也不认为市场上会很快出现任何库存。

• 金手铐抵押贷款
• 80%拥有抵押贷款的纽约人的利率低于5%。
• 这将导致业主无限期地留在他们目前的房子里。 
• 没有人会在短期内将他们的3%抵押贷款换成6%的抵押贷款。 

• 因2019年纽约州法律而冻结的租房到公寓的转换市场
• 法律对拥有租金稳定的租户的楼主进行惩罚，使其不可能从租金稳定的单位中创造出市场价格的公寓。除非对这一法律进行修改，否则将不会有任何转换，因为这对开发商来说没有任何经济意义。 
• 减税方案的到期使开发商的建设成本更高
• 421a、421g、J-51的减免都已到期。 
• 这些曾经是政府用来让开发商建设的伟大工具，但现在已经不存在了。
• 纽约市的左派政客们一直在否决含有慷慨的30%和50%经济适用房成分的项目。
• 在过去的两年里，曼哈顿的土地销售很少，所以没有多少开发商计划在该市进行建设。
• 通货膨胀给许多发展带来了障碍，因为成本不知道，就像在正常时期一样。

2023年曼哈顿房地产展望

许多预测者预测，明年世界各地的房价将下降。然而，这可能会发生在那些在Covid期间房价涨幅最大的地方。在美国，许多小城市的风险最高，因为这些地方的房价上涨最多。像内华达州的博伊西、犹他州的Salt 湖城、亚利桑那州的凤凰城以及康涅狄格州的所有地方似乎都是如此。 

然而，纽约市并不是这些地方之一。事实上，纽约市的房价在Covid期间下降了，因为在Covid开始时，该市出现了大规模的人口外流。价格在2021年才恢复了这些损失，并且与其他大多数城市相比，出现了温和的增长。 

莱坊的顶级住宅预测预计，2023年曼哈顿的房价将至少上涨2%，仅次于美国的迈阿密（5%的增幅）和洛杉矶（4%的增幅）。这一增长水平使曼哈顿在他们对全球25大城市的预测中排在第13位，显示了对该城市（以及整个美国）的复原力和信心。 

莱坊引用了 "避风港资本外逃 "和 "海外买家......寻求更多，而不是更少的美元风险"。毫无疑问，我注意到的关于低供应的因素将有助于抵消美联储在2023年采取行动带来的价格下行压力。

曼哈顿和迈阿密房地产市场将看到持续的力量

很多人一直在问我们，既然美联储已经加息，我们认为纽约市和迈阿密的市场会发生什么。虽然活动已经放缓，但根据历史措施，这两个市场仍然非常活跃。 

许多人一直在问，经济放缓是否会带来价格下跌。虽然一些专家说这肯定会发生在该国的一些地区，但考虑到这些地区的房价上涨速度，他们预计曼哈顿和迈阿密的房价下跌的几率分别为低风险或非常低风险。

CoreLogic分析--2022年6月：价格下降的概率

根据CoreLogic的数据，在未来12个月内，纽约市区的房价下跌概率很低，迈阿密的房价下跌概率很低。

曼哈顿

价格

价格上涨的速度与全国其他地方不一样。房地产市场在2020年崩溃（价格下降，平均7%），直到2021年第一季度，疫苗一出，才开始反弹（价格平均上涨16%）。 

1. 考虑到曼哈顿的房价在过去10年中每年上涨4.5%，9%的净增长（16%减去7%）大约相当于2年的正常价格增长。 
2. 出租率同比增长20%，导致收益率飙升，使之成为投资者购买曼哈顿房产的好时机（尤其是价格没有飙升）。 
3. 我们预计曼哈顿的租金将继续上涨，因为抵押贷款利率导致在未来12个月内首次购房者减少，并迫使更多人进入租赁市场。 
4. 曼哈顿的高房价继续受到当地高收入的支持，正如瑞银全球泡沫报告一贯的报道。 
5. 曼哈顿是一个长期的游戏。投资者购买曼哈顿房产是为了安全。鉴于所涉及的成本，它不是一个赤裸裸的投机或翻转的地方。 
6. 曼哈顿50%的买家以现金方式购买房产，尤其是在奢侈品领域，所以他们受利率变动的影响不大。 
7. 合作公寓占住房总量的75%。 许多合作社不允许融资，或将其限制在50%。这一事实在雷曼危机期间为曼哈顿的房地产提供了动力。 
8. 然而，核销是非常严格的，所以这不是2008年的情况。 

供应

1. 纽约市黄金地段的最佳公寓项目的供应量相对较少。 
2. 供应量比去年同月下降10%。 
3. 纵观豪华公寓，在管道中的数量非常少。
4. 每隔一段时间，我们就会收到投资者的请求，希望在曼哈顿寻找大宗的公寓交易。在2018年，有相当多的和很多的建筑，至少有50个单位要出售。  
5. 然而，在为两个独立的投资者准备最近的分析时（其中一个做了一个非常大的1031交易），我注意到，在未来3-5年内，在96街以下的市场上很少有明星楼盘出现，而且，与四年前相比，50个单位以上的楼盘销售数量明显下降。 
6. 一些我们焦急等待的在建建筑，如The Cortland、One High Line和OneWall Street 已经开始销售。 这些都是非常高端的项目。除此以外，黄金地段的顶级公寓很少。 
7. 优质产品的供应不足可能会进一步推高价格，直到出现需求和供应的平衡。 
8. 421a减税政策的到期，在过去激励了开发商建造公寓和出租楼，导致正在开发的新项目减少。  
9. 纽约的自由派政客们没有激励开发商建设的欲望，所以我们看不到这种激励措施会回来。 
10. 当然，这些政客是短视的。缺乏对开发商的激励措施，只会a）减少可负担住房的建设量（曼哈顿新建设项目的要求），b）减少城市和州政府的收入，c）进一步提高租客的租金。 

迈阿密 

迈阿密的新力量来自于。

1. 大量的（富有的）居民涌入，逃离高税收的州。 
2. 由于佛罗里达州在大流行期间的限制非常宽松，大量居民涌入，寻求更多的自由和更少的ovid限制。
3. 大量的对冲基金和科技公司涌入迈阿密。 
4. 单一家庭住宅和公寓（尤其是大型住宅）的供应量非常低；以及 
5. 一个空的管道。 

虽然最近几个月的活动已经放缓，但这不是因为需求。真正的原因是供应。对迈阿密（以及整个南佛罗里达）独栋住宅和公寓的需求如此之大，库存已经被削减了。而且，在下一个建筑周期全面展开之前，新的供应预计不会对市场产生太大的影响。我们预计这将是5-7年的时间，因为在未来3年内几乎没有任何东西进入市场。

我在下面的视频中深入讨论了这个问题。

头条新闻和平均数

我总是喜欢听Compass的Leonard Steinberg讲话。在最近的一篇文章中，他警告买家和卖家不要相信头条新闻，不要太看重平均数。而他绝对是对的。  

1. 房地产是超本地化的。 
2. 不要把一个市场（或全国各地）的头条新闻与另一个市场混淆起来。 
3. 曼哈顿是一个真正独特的市场（有很多原因），全国性的趋势并不适用，历史已经告诉我们。 
4. 迈阿密也是如此，目前它正经历着巨大的增长。这就是为什么根据CoreLogic的数据，迈阿密的房价下跌概率非常低。 
5. 在曼哈顿，我们看到了市场的超本地化程度。在这里，我们对建筑物进行单独评估，因为相邻的建筑物往往会有完全不同的价格，完全不同的需求，完全不同的轨迹，等等。 
6. 在迈阿密，我们也看到了市场的高度本地化。海滩的价格和需求与大陆的一些社区的价格和需求几乎没有关系。 

因此，不要被平均数所迷惑，因为平均数只告诉我们整个市场发生了什么，而对某一栋楼（或某一栋楼的某条线）发生了什么基本上一无所知。 

我们在这里帮助您在曼哈顿和迈阿密的市场中导航。如果我可以对您正在考虑的其他事情有所启发，请与我安排一次快速通话。我很乐意与您进一步讨论这两个市场，如果您打算出售房屋，我可以为您的房屋提供估价，或者向您发送一份房产搜索。

夏日快乐!

2021年无疑将是曼哈顿历史上住宅房地产最好的年份之一，仅第三季度的成交额就突破了95亿美元，是32年来单季成交额最多的一年。 

销售活动是由被释放的被压抑的需求、不断上升的疫苗采用率、合理的定价、创纪录的低利率、向更大空间（或有户外空间）的转变以及个人财富的增加所刺激的。 

这95亿美元指的是在2021年完成的交易，而不一定是在本季度签署的交易，这是市场的一个更当前的晴雨表。 

夏季签订的合同减少，但本季度仍创纪录

从下图可以看出，自今年年初以来，合同签署活动一直处于较高的水平，尽管它一直在逐渐减少。这种减少可能是季节性的结果，因为夏季通常比一年中的其他月份要慢。 尽管如此，本季度的销售额还是打破了记录。 

虽然比上一季度减少了29%，但本季度共签署了3500项交易。本季度每周有270笔交易，这是一个打破记录的数字。10月份继续保持这一趋势，每周约有305笔交易。  

卖家很高兴，但不是太高兴 

2021年的卖家非常高兴，特别是在2020年的销售匮乏之后。买家都在那里，所以需求非常强劲，特别是在豪华部分，你会发现大型公寓。

虽然今年大部分时间活动明显增加，但恐惧还没有消失，所以价格没有上升到超过covid前的水平。6-9%的covid折扣（取决于你去年何时购买）已经消失，但我们还没有看到价格上涨超过2019年的水平。 

有了这些活动，人们会认为价格已经准备好再次上涨。一般来说，价格上涨通常发生在销售活动明显改善后的9至12个月内。 检查你的日历，因为我们将在短时间内开始进入这个阶段。

价格过高的单位在市场上疲于奔命

由于定价与2019年的水平持平，第三季度并不是以理想的价格上市的时间。在这一季度，按市场定价的房产需要78天才能售出。相比之下，需要调整价格的房产需要181天才能售出--是按当前市场定价的房产的两倍多（2.3倍）。 

本季度的现行定价

注：通常情况下，我喜欢将本季度的数字与上一季度进行比较，然而，在2020年第三季度，本季度销售量的三分之一归功于纽约市最昂贵的新公寓大楼220 Central Park South的成交。16个单位以3700万美元的平均价格成交，总金额为592万美元。因此，我只是向您展示本季度的数据。如果你想要更详细的信息，请与我联系。 

其他有趣的统计数字。

• 销售活动上升到32年来的最高速度。 
• 即使有创纪录的低利率，大约50%的交易都是现金。
• 300万美元以下的新开发项目销售增长速度是300万美元以上的2倍，与去年同季度相比仍然翻了一番。新开发项目中向小型单位的转移使价格趋势偏低。
• 本季度所有部门的上市折扣平均为5.3%。
• 公寓和合作公寓的总供应月数，即出售所有待售库存所需的月数，下降到只有5.1。 
  
  

你错过了 "底部"。不要错过恢复! 

曼哈顿突破市场底部，合同活动爆炸性增长

2021年第二季度是一个大片的季度，证明大家都错了，认为城市生活已经死亡。曼哈顿已经反弹到6年来的最佳春季销售季节，并创下了2007年以来的最高销售活动。

旺盛的需求、合理的定价、低利率、升级到大空间（或有户外空间）的愿望、个人财富的增加以及更大的买家群体都推动了销售量的上升。总之，这个城市正在蓬勃发展，这要归功于科学，反过来也是一种新的乐观主义。

注意：对于这次更新，我将2021年第二季度与2019年第二季度进行了比较，这比2020年第二季度更为合适，当时纽约市被锁定。 

签订的合同数量激增

本季度签订的合同比2019年同季度激增60%。其中许多交易要到2021年第三季度才能完成，考虑到本季度签约的公寓数量和组合，我们预计届时会看到一些积极的价格行动。 

较大的公寓又开始流行了

超高价位市场（>1000万美元）在上半年取得了有史以来最好的成绩，这得益于比原来定价高两位数的折扣。此外，大型公寓的销售明显增加，这对500万美元以上的市场来说是很好的。 

销售组合包括向大型公寓销售的重大转变，歪曲了价格趋势，使WWW的销售价格中位数上升到113万美元，是2019年第二季度达到121.5万美元以来的最高值，但由于销售组合的原因，价格趋势被歪曲。

Covid 折扣消散

与去年同季度相比，每平方英尺的平均价格下降了3.6%。这被誉为 "Covid折扣"。第一季度，这一价差为9%，这表明Covid折扣正在迅速压缩。 我们预计，随着雇主停止或限制 "在家工作"，covid折扣将在第三季度消散，到第四季度消失。

本季度的现行定价。 

其他有趣的统计数字。

• 公寓销售活动上升到30年来的最高比率。 
• 超过300万美元的新开发项目销售额是三年来最大的。 
• 销售活动的增长速度快于市场上的新库存，这导致供应月数下降到6.9个月，是4年来的最快速度。 
• 整体上市折扣为6.4%。 

如果你错过了 "底部"，就不要再错过 "恢复"。 

2021年4月合同首页

3月的14年记录

曼哈顿的合同活动继续上升，2021年4月签订了1,607份合同，创下了新的记录，超过了3月的单月1,500份合同的14年记录。5月的第一周延续了这一趋势，到目前为止，5月有望与4月持平。

签署了1,607份合同，比2019年4月，即covid前的可比月份高50%。2020年4月只签署了213份合同（估计是启动了前ovid。需要提醒的是，从3月底到2020年6月底，纽约市被关闭，禁止看房。

在奢侈品方面，根据The Real Deal ，截至4月底，今年迄今为止已经签署了652份奢侈品合同，这比2020年全年签署的所有奢侈品合同都要多。

在新的发展方面，4月份签署了235份合同，比3月份的165份有所增加。这是曼哈顿三年来在新开发领域的最高活动水平。

曼哈顿从灰烬中崛起

在经历了极度失望的2020年，曼哈顿岛被"科维德大逃亡"困扰，物理性关闭90天后，曼哈顿住宅销售市场在2021年第一季度从灰烬中崛起。虽然在2020年11月和12月，市场一直在爬升，但2021年第一季度，特别是2021年3月，销售活动令人惊叹。 

2021年第1季度的销售活动一路走高

2021年3月，曼哈顿的销售量以迅雷不及掩耳之势增长，销售量突破1500份合同的签订量，是14年来最好的单月。即使是2021年1月和2月，销售量也至少在过去三年中超过了往年的月份，如下图所示。

买家一直在利用创纪录的低抵押贷款利率和较低价格的组合。他们也受到了新政府的鼓励，纽约市已经从中受益，与上届政府相比，上届政府决心惩罚纽约市绝大多数人拒绝特朗普。  

价格下降，但不是自由落体

虽然价格下降了，但并没有像一些人认为的那样暴跌。2021年第一季度曼哈顿的公寓每平方英尺的价格比2020年第一季度低8.8%。这是在2018年颁布SALT 上限以来定价较低的基础上，根据经济学家Robert Schiller的数据，纽约市的价格平均降低了11%。因此，价格已经远离了几年前的峰值，并准备好了转身。在"蓝色"政府的推动下，惩罚蓝色州的SALT ，上限很有可能在2021年消失。这将有利于房地产价格，并缓和向低税州的外流。 

新开发交易依然存在

新开发项目仍有优惠，因为3年前推出的项目价格已经大幅降低。然而，最近推出的项目已经按照目前的市场定价，所以没有太多的折扣。虽然有些折扣表现在价格降低，但很多折扣都隐藏在成交成本的优惠中。这些在每平方的价格数字中并没有表现出来。新开发项目的折扣幅度差别很大，因为它们取决于项目推出的时间、到目前为止的销售速度、某条线的剩余单位数量、资本堆积中的权益合伙人，以及最重要的贷款人的最低放款价格（银行真正控制价格，而不是开发商）等因素。 

要想在新开发项目中获得最好的交易，你需要有一个开放的心态，而不是一味地追求一些不会获得最高折扣的东西。例如，开发商既不提供大折扣的户外空间的公寓，也不提供几乎售罄的线路。

下面这张图显示了新开发的价格是如何从几个月前的低点重新站稳脚跟的。 

疫苗让人充满信心

我们预计，随着纽约市接种疫苗，房产价格将在春夏和今年剩余时间内开始逐步上升。到目前为止，44%的曼哈顿人已经接种了第一剂疫苗，27%的人已经完全接种。当我们达到70%的人口完全接种时，活动将恢复正常，包括餐馆和电影院（现在部分开放）、百老汇演出和体育场馆等的全面开放。然后，我们确实期待市场会有更多的戏剧性变化。一旦今年晚些时候国内重新对外国人开放，我们预计这次曼哈顿房地产的复苏将进入超速发展阶段!

迹象表明，市场将持续上升

潜在的SALT 上限取消、新建筑许可的匮乏（因为去年新开发项目已被搁置），以及城市的全面重新开放，将在未来4-5年内对曼哈顿的房地产价格构成利好，正如我们在雷曼危机后看到的那样。  

如果你想买，现在就买，才能买到最优惠的价格。库存从2020年10月创纪录的9600套待售房源下降到2021年3月底的7000套，还是有点高。但是，如果销售量继续保持第一季度的速度，到夏季开始时，我们将进入卖方市场。随着经济的升温，利率也会上升，使拥有同样的房子变得更加昂贵。

曼哈顿市场要搬家了......现在是你的行动了! 

2021年曼哈顿市场将迎来良好开端，销售活动增加

虽然曼哈顿房地产市场由于科维德的影响还在苦苦挣扎，但在2020年第四季度，甚至2021年1月，在科维德的推动下，曼哈顿房地产市场已经有了明显的好转。

• 正面的疫苗消息和推广，增加了买方的信心。
• 历史上的低利率。
• 卖家(和开发商)提供折扣(科维德的平均折扣为10%，低价单位的折扣要少得多，高价单位的折扣要多得多)
• 锁定3个月的需求积压
• 有利于纽约市的新政府；以及
• 可能废除SALT 的上限，使纽约市的价格下降了11%（根据Zandi的说法）。 

第四季度签订的合同比2019年同期增长约8%。2021年1月，公寓销售比去年同期上涨了50%，合作公寓销售比去年同期上涨了167%。都是好消息! 然而，目前待售库存的高供应量是市场的逆风，这将有利于2021年的买家。 

过去几个月，租赁市场也出现了回暖。但是，在公司要求员工返回办公室之前，租赁市场将保持低迷。我们预计几个月后租赁市场会迅速转好。 

启示：

• 这是一个买方市场，但最大的交易机会之窗正在关闭。
• 价格下跌，但并没有崩盘。
• 奢侈品买家又回到了市场上--他们在今年的大部分时间里都缺席了。 
• 库存与10月份的戏剧性高峰相比已经下降了很多，但仍处于高位。
• 现在是向开发商购买大户型公寓的大好时机--新开发的楼盘出现了我们所见过的最高折扣和优惠。 

曼哈顿市场在2020年第四季度反弹

在头条新闻谈论人们逃离大城市的情况下，难怪我的客户会惊讶地听到曼哈顿的签约合同活动在过去几个月里一直很强劲。 2020年10月和11月的每月签约合同平均为855份，2020年12月的签约合同有望超过2019年12月的717份。截至12月中旬的季度签约合同活动已经超过了去年同季度。 

对疫苗的信心和卖家对价格折扣的屈服，使买家重新进入市场。这些合同活动大多发生在300万美元及以下的地段，豪华地段仍然乏善可陈，但有所改善。 

如下图所示，签订的500万美元以上的合同数量持续增长，这也是我们看到折扣最大的部分。 

库存从高峰期大幅下降，但仍然很高。

活动和信心使曼哈顿待售房产的供应量从2020年10月的约9600套降至如今的8000套。 

虽然与去年年末相比，库存水平上升了20%，当时的库存水平为6600个，但我们很高兴地看到，库存水平已经从高峰期下降了17%。10月份库存的这种非常急剧的转折很可能是辉瑞和摩登的疫苗消息出来的结果。我们希望这不会给卖家带来太大的胆量。

在疫苗全面铺开之前，我们预计纽约市会有交易。虽然随着时间的推移和活动的回升，我们不希望卖家像他们一样打折。感觉上，我们已经过了市场的底部，但仍然处于买方可以在纽约市获得，以前的重大折扣的时期。 

现在的折扣都在哪里？

平均"科维德折扣"一直在10%左右，不过400万以上的部分更高。Urban Digs分析了2020年第四季度的成交情况，发现 

• 200万美元以下--平均5%的折扣
• 200万至400万美元----平均折价10.4%。
• 超过400万美元--平均折价13.5%。

当然，这些都是平均值，只考虑到价格，并没有考虑到开发商为达成交易而提供的其他赠品，比如成交成本抵扣等。 需要注意的是，在2017年底发生SALT 税改后，曼哈顿房地产市场已经受到冲击，市场在2019年第三季度见底。因此，在Covid生效之前，价格已经受到了很大的冲击。额外的Covid折扣对买家来说只是锦上添花。 

新发展 

折扣真的要看楼盘本身的很多因素，比如楼盘的位置，卖了多少套，开发商、贷款人有没有特别的问题等等。另外，你买的是哪一行的楼盘？如果开发商卖了该楼最好的一条线的50%单位，而另一条线的0%单位，你不应该期望两条线的折扣都一样。 

目前，新开发项目的折扣不一，这实际上取决于影响建筑物本身的许多因素。开发商对他们的银行负责，因为银行规定了最低放盘价，所以他们更倾向于提供慷慨的成交信贷，而不是直接的折扣。然而，我们已经看到了价格折扣和成交额度的结合。 

在新开发项目中，平均折扣是10%，再加上成交额度，不过也有一些开发项目是在已经降价的基础上提供的。在纽约州总检察长处备案的原始价格中，附表A定价的20-30%的折扣并非闻所未闻。 

开发商一直在承担买方至少一部分的过户费用，包括其中的一部分费用。

• 转让税(约2%)
• 豪宅税(1%起征，超过2,500万元的可上调至4%)
• 停车位--可以根据单位的不同而包括在内。
• 储存-----------------------------------可以得到它的包含 
• 共同费用--可能要支付1年的共同费用。 

有的开发商根本就没有商量，或者说如果他们的楼盘有很特别的地方，他们也许会只承担转让税。例如，Park Loggia的露台可以欣赏到中央公园的美景，而这些露台的交易价格却很高。Benson只有在UES的麦迪逊大道上有几个单位，也是以要价交易的。其他楼盘都是自筹资金，因此，不受制于人，也没有谈判。但是，这些都是很少的。 

宏观心得。

• 这可能是纽约市过去20多年来最伟大的一个新开发买家市场。 
• 我们不是在金融危机中，我们是在健康危机中，很可能已经解决了。
• 我们现在的情况与2008/2009年的大衰退、2000年的科技泡沫或9/11事件不一样，当时街上充满了恐惧，没有钱。
• 银行和白领们资金充裕，道琼斯指数超过3万（不是2009年的6000）。
• 恐惧在于卖家。买家有一个短暂的窗口来利用这种恐惧。
• 坐在一旁的朋友们，请记住，你需要出手才能获得优惠。你要玩得赢!

在这一年即将结束之际，我们要祝大家节日快乐。我们祈祷，2021年将比2020年更好。 

曼哈顿房地产市场

2020年10月反弹

为了实时了解纽约市房地产市场的情况，我们首先看的指标是某月的签约合同数。 10月份签署的合同明显回升，最高达到874份签署合同，比2020年9月增长了30%，比2019年10月增长了4%。这是曼哈顿房地产市场从科维德危机的深渊中反弹的明确证据。此外，10月份的签约合同高于2020年期间的任何其他月份，甚至在科维德之前，这一点在下图中相当明显。

曼哈顿大票买家回来了

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

曼哈顿库存似乎已经达到顶峰

库存，或者说供应量，在10月中旬最高达到了创纪录的9628个待售房产，现在看起来正在消退。月度新增供应量比2020年9月下降了21%，比2019年10月下降了1.2%。这表明库存的增长已经放缓，然而，库存水平的积累需要一段时间才能恢复到正常水平。这就是为什么我们认为买家的机会还没有消退，尽管我们已经过了病毒造成的不确定性峰值。在过去的几周里，库存水平有所下降，截至11月6日星期五，待售房产减少到9255套。考虑到去年此时的库存约为7700套，这是一个非常大的待售房产数量。 

纽约市郊区房屋销售已过高峰期 

虽然在韦斯特切斯特、格林威治、长岛、the Hamptons ，销售仍处于较高水平，但销售活动已从今年夏天冲击纽约郊区的高峰期回落。 

现在，选举已经结束了--嗯，几乎是--辉瑞公司宣布了一种90%有效的疫苗，我们相信曼哈顿的市场将继续回升。 

纽约市的最佳购买时机

10多年来

现在纽约市房地产市场重新开放已经三个月了。虽然有许多挑战，但这个城市正在反弹。我们开始看到签署的合同和待售量增加的迹象。但是，我们还有很长的路要走，这意味着聪明的资金有巨大的机会。

随着餐厅、健身房、办公室和博物馆的重新开放，纽约市已经有了更加繁忙的感觉。纽约人与社会疏远，虔诚地戴着口罩，这抑制了城市的病毒。

退一步讲，从三万英尺的高度看房地产市场的大局，我们知道现在是在曼哈顿买房的好时机。如果你在2001年或2009年买过房，你已经知道纽约市的反弹会比以往任何时候都要强。因此，我请您花点时间，想想18个月后您会在哪里。肯定的是，坐在一旁的买家会后悔自己没有早点出手购买纽约市。

以下是我们对现在市场上发生的事情的主要启示。

1. 科维德创造了在曼哈顿低价购买的临时机会。 
2. 上面的市场脉搏图考虑到了待售和库存。它清楚地表明，纽约市一直处于买方市场，并开始复苏。 
3. 认真的卖家都在以合理的价格挂牌出售自己的房产，或者正在打折。尤其是开发商，他们提供价格折扣和优惠--这在几年前是闻所未闻的......几年后也将闻所未闻。
4. 虽然平均折扣为8%，但我们看到最贵的房产的折扣要高得多（2倍-3倍）。
5. 机会之窗已现，这个窗口何时关闭？它可能会在2021年第二季度之前关闭，最好的交易发生在2020年第四季度，然后是2021年第一季度的好交易。一旦疫苗被宣布有效并准备分销，卖家们就会更有信心--所以我们建议现在就出手! 当你成交的时候，我们将在2021年和一个新的市场。
6. 7万亿美元的政府刺激措施（比2008年多14倍）意味着风险很低。这不是2008年。银行是健康的，美联储的支持力度也从未如此之大。
7. 股市估值创下历史新高(政府刺激政策的副产品)，表明美联储正在竭尽全力刺激经济。这也表明投资者对美国经济有信心，科威德将在短时间内得到控制，然后成为历史。
8. 纽约市自6月以来一直在抑制病毒，其治理效果比联邦政府要好得多。居民们一直在做着自己的努力，通过社交疏远、避免大型活动、戴口罩来保护纽约同胞。虽然很多媒体把整个纽约市归为一个地段，但最多的科维德感染发生在皇后区和布鲁克林区，而不是曼哈顿。我们还没有看到新闻中提到这一点。
9. 销售市场不再是锁盘造成的自由落体。挂牌销售已经出现转机，9月份大幅增长，因为市场已经过了真正的底部。

礼貌的图表来自Urbardigs

我们目前的最佳选择。

 

这款降价的超大2居室，是在美国加州的一家公司。 East Village原本作为新建筑出售，2017年以340万的价格多出40万的挂牌价。这是2015年的精品楼盘，开窗效果惊人。了解更多。

20 West 53 Street- 22A股
4,750,000元/每平方尺2,748元
减价60万/2017

年售价570万 2睡房/2.5浴室/1,728平方尺
维修费：3,792元/房地税2,414元。

住在纽约市最好的酒店之一的Baccarat Hotel and Residences。原业主为这套公寓支付了570万美元，所以他们在100万美元的折扣下非常积极。了解更多信息。

540 West 28 West Street- 单位3A
885,000美元/每平方英尺1,560美元。

单间/1间浴室/567呎
维护费：606元/税金629元。

这个工作室在+艺术在 West Chelsea是价格非常好的88.5万美元。最后，卖家挂牌公寓的价格是为了出售，而不是几年前的理想价格。靠近Hudson Yards 和高线!了解更多。

最后，如果你想进行一次放大通话，更详细的讨论行情，只需在下方与我选择一个时间段。

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不一样的纽约夏天 

每年的这个时候，我通常会给大家更新第二季度曼哈顿市场报告。然而，2020年第二季度是一个完全不同的动物，因为曼哈顿房地产市场在构成第二季度的13周中有12周是关闭的。 

对于那些不知道纽约市发生了什么的人来说，2020年3月23日，纽约市进入封锁模式，90天后的2020年6月22日重新出现。在此期间，不允许有实物展示。危机期间，由于卖家撤回市场上的房产或推迟上市，库存量大幅下降。但现在，房产又重新上市，库存量比去年同期增加了8%。  

上个月的市场正在慢慢回暖，但还不一定能达到正常水平。自5周前重新开盘以来，我们看到。

• 签订的合同中，84%的合同在300万以下的部分。
• 这些买家中的一些人有一种令人惊讶的紧迫感，因为他们知道纽约市很快就会恢复到正常状态。 

• 高端市场上的情况并不多，因为很多人还在避暑，限行措施还在实施。
• 抵押贷款利率创历史新低(3%以下)，美联储将基金利率降至零。
• 总体指标表明，定价比科维德之前的水平低8-10%，但并非所有价位都是如此。 
• 对于新开发的项目，根据项目的不同，综合成交成本和降价幅度约为8-12%。 
• 折扣最大的是高端市场，一些开发商对房源进行了重新定价，并承担了买家的大部分过户费用，为现在交易提供了非常有吸引力的优惠。  
• 500万美元及以上的转售房源每周都不会收到展示的要求。因此，大型房产的严肃卖家必须准备在COVID之前的定价基础上至少打10%的折扣，甚至可能更多。 
• 折扣随着价格的下降而下降，低于100万大关的折扣很少，甚至没有。

租用。

• 虽然租赁库存高企，但市场上的签约租赁也是络绎不绝，尤其是月租1万元及以下的房源。尽管有折扣! 

下一步是什么？

我们还处于新现实的早期阶段，然而，就COVID而言，纽约市现在比全国80%的城市都要安全！我们的目标是要让纽约市成为世界上最安全的城市。  

如果纽约能够保持其安全协议，保持病毒感染率低，并且在疫苗接种试验和治疗药物（如Remedsivir）方面继续有非常积极的消息，历史表明纽约市的房地产将迅速恢复。  

现在，我们已经过了不确定的高峰期，对纽约市来说是4月/5月的时间段，所以也许最好的交易已经过去了。但是，我们相信买家在接下来的4-5个月里也会有很大的优惠。一旦有一种已知有效的疫苗，而且我们有可能在秋季看到，纽约市将比以往任何时候都要好。 

有问题吗？请安排时间和我聊天。 

享受你的夏天! 

安东尼

冠状病毒对曼哈顿房地产价格的影响

在这场前所未有的全球危机中，我们收到了几个关于COVID-19对曼哈顿房地产市场价格影响的问题。我希望大家在这个动荡的时期保持安全和健康。虽然陪审团对接下来会发生什么还没有定论，但这里有纽约市房地产市场的最新信息。

3月下旬，纽约市进入了"医学诱导的昏迷"状态，以便在公共卫生危机中抢先一步。因此，纽约房地产市场完全被时间冻结，过去两个月新的合同活动极少。曼哈顿公寓、公寓和住宅的实物展示已经被纽约州禁止。而且，从3月中旬开始，纽约市就几乎处于封锁状态。不过，那些在疫情来袭之前就已经在进行的交易已经能够基本完成，银行也在继续为抵押贷款提供资金。 

现在已经是5月中旬，纽约已经过了一个月的危机高峰期，从自我昏迷中醒来。在纽约州长安德鲁-库默的领导下，纽约已经成功地拉平了曲线，正在设法摆脱这场危机。虽然我们还没有百分之百地走出困境，但在接下来的几周和几个月里，我们正在计划阶段性地重新开放。曼哈顿的许多公寓楼将从5月15日开始取消暂停入住和搬出的规定，我们预计暂停展示的规定将在6月的某个时候取消。 

从后视镜看2020年1月和2月，合同活动比去年同期增长了15%，预示着2020年春季将是一个非常稳固的销售季节。不幸的是，这种情况已经不再发生!目前，公寓和合作社的待售库存大幅收缩，仅有5000套挂牌销售，比平时春季销售季库存水平低50%。就连计算房产挂牌出售天数的上市天数，也被房源门户冻结，因为暂停房产展示的规定实施后，这个计算就没有意义了。那么，对曼哈顿的房地产价格有什么影响呢？

虽然从病毒对曼哈顿房地产价格的影响来推断还为时过早，但前联邦储备银行主席本-伯南克指出，这次经济停滞更像是一场自然灾害，而不是经济萧条。这不是像2008年或大萧条那样的金融系统崩溃的结果。银行实力雄厚，资本充足。 值得庆幸的是，美联储在货币刺激方面行动迅速，政府在财政刺激方面行动迅速。 

这一切的一线希望是，纽约市的房地产价格将显著受益于创纪录的低利率和创纪录的量化宽松政策。资产价格上涨是量化宽松政策的预期目的，尽管机会的出现可能需要一些时间。无论这次创纪录的量化宽松刺激措施对曼哈顿房地产价格的影响程度如何，归根结底，纽约市仍然是全球最顶级的城市之一，人们仍然需要住房来购买或租赁。 

归根结底，这是一个可以解决的健康问题，尤其是现在大家都在关注科维码19的问题。 

如果你想有一个放大的电话来详细讨论市场，就在下面选一个时间段和我一起讨论。

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今年2月纽约市房地产市场你应该知道的6件事

1.销售活动比去年大幅增加。

• 待定销售增长17% -------整体市场
• 待定销售额增长25%-60万-100万美元  
• 待定销售额增长21%--100万至200万美元 

这表明，销售活跃度较之去年的市场低谷期有明显上升。价格在200万以下的低价位的房产出现了最大的反弹。我们终于看到了需求大于供应，这是我们在纽约市很久没有看到的。在曼哈顿，2019年11月、2019年12月、2020年1月和2020年2月，曼哈顿的签约量都出现了两位数的增长。一个领先的指标，合同签署活动的长期颠簸通常先于价格行动。一个异常缓慢的月份，1月份的合同签约量惊人，这在今年最冷的月份并不常见。 

轶事，我们注意到，当打电话给其他经纪公司预约时，至少有25%的时间，这些单位已经有接受报价。不像12个月前那样。正在进入合同的单位，要么是已经在市场上销售了一段时间，并经历了几次降价，要么是新的，从一开始就有正确的价格。此外，在最后一种情况下，我们看到的是拥挤的公开房和几场竞标战（不同时代的残余）。

2.奢侈品市场的活跃度在折扣上有所增强

整个纽约的折扣正在使交易成交，在1月份，我们看到挂牌折扣中位数为6.4%（纽约的高折扣率），这表明卖家已经屈服了，交易没有完成。虽然销售活动中增幅最高的是300万美金以下的单位，但我们也看到了一些高端房源的改善。 

例如，奥山报告指出。"上周签订了20份400万元及以上的合同，这已经是连续第三周成交20套以上的合同。平均价格比原来的叫价下降了18%，总的来说，前2名的销售量有所倾斜。"

"平均挂牌天数为803天，这个总数有所上升，因为其中一半的房产是由开发商出售的，并且已经上市多年。这是自2012年我们开始跟踪这一特定统计以来，本报告所记录的最高总天数。"

中央公园购房者。如果你一直在关注亿万富翁行和中央公园市场，机会就在眼前。现在可能是时候在市场转好之前跳进去了。例如，如果有人愿意住在特朗普国际酒店和大厦，可以以每平方英尺3300美元的价格（下图）买到一套很棒的中央公园景观三居室。DJT不会永远当上总统，这栋楼会在某个时候反弹。此外，我们也看到，我们在以下几个地方看到了强大的折扣 One57虽然这些和其他超豪华建筑中的中央公园直达景观的价格底线徘徊在每平方英尺4,500美元左右。 

需要注意的是，我们不断听到这个板块的买家说，他们听说市场上有更多的存货。虽然其他区域的情况可能是这样，但目前没有新楼盘进入亿万富翁区。此外，2000万美元以下的库存水平，加上中央公园的无遮挡的景观，由于这些楼盘的平均售价大多在3000万美元以上，因此库存量有限。 

3.新开发与转售

2-3年前定价的新楼盘滞后于市场，其原因是开发商与银行、投资者之间存在脱节。 

我们告诉我们的买家：转售市场上有大量的机会，每平方英尺1100美元到1800美元之间的物业价格，在转售市场上有大量的机会。 

当然，在新开发的楼盘中也有机会，在一些楼盘中看到了15%的折扣。然而，你看到的那些楼盘有两位数折扣的楼盘，很多都是几年前推出的。相比之下，我们看到2019年推出的楼盘在定价上反映了当前市场的情况，从低要价中提供的折扣很少，但仍能捡起许多买家的收楼成本。

市场对价格非常敏感，对美元的推动力很强。众所周知的是，影子库存的存在。这些单位都是从不切实际的卖家那里拿出来的，或者是边缘地区的新开发项目。 现在的买家非常精明，知道如何发现一个好的价值。如果你在过去5年内购买了它，现在想卖掉它，你很可能是在水深火热或收支平衡。因此，要准备好一路上的坎坷。噱头和技巧--有很多--不会让一个高价的房产卖出。

新楼盘待售物业

在曼哈顿出售的最新公寓

4.租金上涨 

在经历了过去几年的疲软之后，租金同比大幅上涨。From the Real Deal---当公寓寻租者试图弄清楚中介费到底是怎么回事的时候，他们现在又有了其他的消息让他们暂停了。在道格拉斯-艾利曼市场报告所覆盖的三个区，上个月的租金比一年前上涨了5%到6%。

5.5. 抵押贷款利率

抵押贷款利率自去年同期以来大幅下跌，并在纪录低点附近休整。30年期固定抵押贷款利率打卡在3.65%，而股市则接近26900点以上的历史新高。相比之下，过去30年来，同样的房贷利率平均约为6.25%。在过去10年中，仅有2次降息，分别是2016年9月的3.42%和2012年11月的3.32%的低点。

房贷利率不太可能再低，因为我们已经接近历史低点。因此，我们建议客户现在就进行再融资，或者为新购房提供资金，趁现在还来得及，趁现在还没来得及，趁着这个人为的低房贷利率现象还没来得及出现。 

5.冠状病毒和外国买家 

虽然现在断定健康危机可能对房地产市场造成的影响还为时过早，但需要注意的是，纽约房地产市场一直以国内买家为主，而外国人则全部缺席。2016年以来，中国大陆买家在纽约房地产市场上一直缺席，欧洲人由于其货币长期低迷而缺席。拉丁裔和巴西人由于其货币贬值而基本缺席。

因此，我们预计这不会在短期内对纽约市的市场产生负面影响。如果美元下跌和健康恐慌症缓解，市场可能会起飞。最后，某些亚洲国家可能会看到有限的投资机会，而当局试图阻止蔓延导致更多的投资在纽约这个没有风险的地方。 

为什么现在是投资曼哈顿公寓市场的最佳时机？

沃伦-巴菲特说的最好，"价格是你付出的，价值是你得到的..........."。.""当别人贪婪的时候心存敬畏，当别人贪婪的时候心存敬畏，这才是明智之举。"

最近关于纽约市房地产的一些报道让一些人感到恐惧。当我们看一下这些报道的大体情况和总体统计数字，就会相当清楚地知道为什么这些人感到恐惧，但是，我们必须深入挖掘，才能了解整个故事。

2018年第三季度，曼哈顿的公寓购房者仍然保持谨慎，原因是对2017年底实施的新税法（FN1）的担忧，尽管经济非常强劲，股市破纪录，利率虽然快速上升，但仍然相对较低，尽管利率也在快速上升。

曼哈顿的房地产很少出现买方市场，所以如果你对安全的长期投资感兴趣，现在可能是购买的时候了。这不会是一个长期的事件，也不会在短期内重复出现。事实上，在三季度期间，2016年开始修正的高端市场（>500万美金），开始出现了一定程度的反弹，下面会讨论。

头条新闻不能说明问题的全部

虽然有关本季度的头条新闻令人关注，但它们并不能说明整个故事。我们需要看看今天市场上发生的事情，而不是1、2、8个季度前的情况，这才是季度市场报告通常关注的重点。如果看一下本季度的签约量这个领先指标，本季度的签约量与去年同季度基本持平。

• 曼哈顿的签约量较2017年第三季度的签约量略微下降了1%。

• 从签订的合同来看，表现最好的板块是500万-1000万美元（主要由两个新楼盘的销售和53街100号东侧的销售带动了30%的合同增长）。

• 其次是价格在1000万元以上的住宅板块，活跃度上升10%。

• 虽然我们不会知道合同中的单位是什么单位，这些单位的价格最终会以什么价格进行交易，直到他们关闭并被记录在案，这可能是许多个月后的事，但从长期沉睡的活动中反弹是令人欣慰的。可以肯定的是，打折在这些销售中起到了一定的作用。

然而，2018年第三季度的已结清销售情况却显示出了不同的景象。在看已关闭的销售情况时，你只评估在该季度关闭的单位，不管合同是什么时候签订的。在新楼盘的情况下，在某些情况下可能已经是3年前的事了。因此，关闭的销售信息可能有些过时了，尽管仍然是捕捉趋势的好信息。

• 曼哈顿的整体倒闭率下降8%（虽然比2018年第二季度增长了5％）。
• 新开发楼盘成交量下滑，降幅达37%。这导致一些开发商对那些一开始就定价过高的楼盘，或者在需求量最大的黄金地段以外的楼盘大幅打折。核心集团报告称，本季度新开发项目平均折扣率从去年的8%上升到接近创纪录的14%。
• 购房者从新楼盘的楼盘价格高涨的楼盘转为转售公寓，价格上涨2%，而coop closed sales下降8%。
• 本季度库存增长明显，为13%，这将导致未来营销时间较长。
• 转售公寓库存上升了26%，转售公寓库存上升了4%。新开发项目库存下降了5%。
• 公寓均价为266万美元，下跌2.3%。转售公寓单位的平均价格每平方英尺下降了5%。  
• 新楼盘的平均价格为433万元，而新楼盘每平方英尺的价格则上涨4%。
• 豪宅市场每平方英尺的平均价格（销售额的前10%）上涨2.7%，豪宅入市门槛降至385万元。

图片来源：111美利

宏观环境

• 道指和纳斯达克指数都在走高。获利了结很可能会使价格下跌，但无论国际贸易战的谈判如何，股票都在高位，获利了结看起来很有吸引力。
• 失业率下降，据统计，美国有充分就业。充分就业鼓励了消费。消费者的消费为股东创造了更多的利润。
• 减持政策正在如火如荼地进行，因此业务发展极有可能继续保持上升势头。
• 目前不存在信贷泡沫，但美联储主席表示，利率将在2019年之前逐步上升。更高的利率会鼓励买家尽早购买固定利率抵押贷款。
• 整个经济的高增速往往让人不知道这一切还能持续多久，所以很多人在大宗购买时都忍住了。如今，经济学家们表示，信贷泡沫并不存在，因此消费驱动的经济看起来是稳健的。

为什么我们对纽约市的市场有信心？

总结一下，我们觉得这是一个相当不错的买方市场，尤其是与2008年相比，我们觉得这是一个相当不错的买方市场。

• 卖家终于有了商量的余地，买家现在有了权力
• 历史上，利息相对较低
• 经济蓬勃发展
• 放松管制如火如荼
• 69年来的最低失业率
• 纽约市的就业率是50年来最高的，而纽约市的产业也已经在金融以外的其他领域得到了很好的发展。
• 没有2008年那样的信贷泡沫；银行要求严格，尽职尽责，做好尽职调查工作
• 公司利润从来没有像现在这样高过，尤其是21%的新低率下，公司的利润更高
• 城市市场的过度建设一般会很快被消化掉

深入到详细的数字表明，纽约市的房地产市场是强劲的。大多数人都会看一些笼统的报告，但精明的买家会听从房地产专家的意见。套用沃伦-巴菲特的话说，当别人都在恐惧的时候，这可能正是在纽约市买房的好时机。

美国新税法在曼哈顿生效 

2018年1月1日实施的美国新税法，在媒体上引起了不小的轰动。不过，如果细细看的话，该法对企业和房地产投资者，包括外国购房者来说，将是一大利好。而对于目前的房主，尤其是曼哈顿的房主来说，就比较麻烦了。

在曼哈顿，新法限制州和地方减税，并将初级住宅的可扣除利息从100万美元降至75万美元，新法的最终影响存在不确定性，这造成了市场的不安，最新的一季度市场报告也反映了这一点，根据Corcoran的说法，一季度的市场活动减少了10%。成交量的疲软在各个价格点都有，但尤其是在高端市场上表现得尤为明显。Q2的销售活动似乎正在恢复。

为了减轻税法的负面影响，州长Cuomo在改变州税规则方面做出了很大的努力。我们预计市场仍存在一些不确定性，这将使买家在未来几个月内处于驾驶位上，至少在经济开始升温之前，这是税制改革的预期副产品。

然而，值得注意的是，许多位于市中心黄金地段的豪宅，如NoHo、SoHo和Flatiron，以及核心区的Flatiron，都表现得相当不错。高价公寓的成交量仍然在快速增长，待售公寓的成交量比上个月和今年都有所上升，而且我们仍然看到20%的成交量高于要价，这并不是一个微不足道的数字。

曼哈顿房价报告 

尤其是美国经济和纽约市，在2018年初，美国经济表现强劲。  

• 纽约市就业人数升至442.6万人，创下历史新高。自2009年以来，纽约市增加了702000个工作岗位，增幅为18.9%，为二战以来的最高增幅，远高于全国新增11.5%的就业岗位。科技、媒体、医疗卫生和旅游相关的企业是过去10年中带动招聘人数最多的行业。
• 自一年前以来，道琼斯指数均值上涨了25%，报收于25000点。几乎所有的公司都公布了2017年的财报，75%的公司第四季度利润超过预期。
• 2月就业岗位增加31.3万个，超出预期的10万个，而失业率为4.1%的低点。

我们预计今年下半年将看到新税制改革的更多积极影响，以及潜在的第二阶段税制改革降低资本利得税。 敬请关注.....

曼哈顿市场报告

曼哈顿核心区的公寓市场仍有强劲动力和活跃度。股市创新高，融资成本低，融资渠道便捷，以及市场的明朗化有助于推动市场的发展。一年前，美国大选的不确定性很大，利率过早地飙升，大家都被Brexit震惊了。精选2017年三季度的统计数据。

• 100万-300万美元之间的共管公寓合同同比增长11%。
• 300万-500万美元之间的公寓合同签订量同比增长8%。 
• 然而，超豪华公寓市场（1000万美元以上）仍面临着巨大的阻力，尽管本季度签订的合同数量比1000万美元以上的合同数量高出12%。
• 转售 - 1,774美元/平方英尺的平均价格。
• 新楼盘 - 均价2320元/平方英尺
• 豪华型--2780元/平，豪华型（销量前10%）的入门价为410万元。

曼哈顿房地产市场的转售库存水平如何？

"购房者 - 价格回调已经发生了，在过去的一年多时间里，大盘市场已经出现了稳定和正常化的迹象。如果你真的有购房需求，而且你找到了合适的房产，利用这段缓慢的时间，在谈判中可以获得的任何杠杆 - ，你永远不知道什么时候卖家已经受够了，准备好了出价。"

阅读全文： medium.com

我们同意Urban Digs的观点。曼哈顿的RE市场已经出现了修正，尤其是在豪宅板块，与2014-2016年相比，买家现在拥有更多的杠杆作用。我们预计这种杠杆作用将在2018年持续下去，因为新税制变化的困惑正在发生。 然而，我们发现，转售库存供应量仍然较低。 

我们研究了四个受我们主要购房者和投资者欢迎的黄金社区的转售库存供应水平。我们研究了以下四个黄金地段的转售存货供应量，这四个地段是最受我们的主要买家和投资者欢迎的，分别是：切尔西、切尔西和阿克苏。我们研究了500万-1000万美元的区间、200万-500万美元的区间和100万-200万美元的区间。 

在曼哈顿所有500万-1000万美元区间的待售房源中，仅有17个转售单位在曼哈顿岛，8个转售单位在切尔西，5个转售单位在曼哈顿岛，4个转售单位在曼哈顿岛。 这四个区间的转售单位共34个，覆盖了曼哈顿岛的很多区域。 

在曼哈顿所有待售的200-500万美元区间的房地产中，仅有22个转售单位在曼哈顿的WWW.TW，15个在切尔西，21个在WWW.TW，32个在河畔（包括河畔）。在这四个社区中，200万-500万美元区间只有90个单位可供出售。  

在入门级市场中，在曼哈顿所有待售的100万-200万美元之间的房地产中，仅有2个转售单位在曼哈顿，11个转售单位在切尔西，15个转售单位在切尔西，19个转售单位在曼哈顿，而在曼哈顿的转售单位中，只有2个转售单位在曼哈顿，11个转售单位在切尔西，15个转售单位在曼哈顿，19个转售单位在曼哈顿。 Upper West Side.在这四个大型社区中，总共有47个100-200万元的转售单位可供出售。 

正如Urban Digs所指出的，现在卖家确实更容易接受谈判，尤其是与2014-2015年相比，但好的转售公寓的供应量还是比较少。而且，新开发的楼盘在卖的时候，溢价率很高。当我们开始缩小到曼哈顿最好的可售房源，按特定的楼盘，曝光率，那些价格不高的楼盘，好的选择就会大幅下降。因此，如果你是一个有住房需求或寻找投资的购房者，请牢记这个供不应求的故事。 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

切尔西

Tribeca

图表由 UrbanDigs

曼哈顿市场最新动态第四季度|2017年第四季度

2017年第四季度曼哈顿的房地产市场可以用稳定来形容，在四个季度中的最后三个季度中，有三个季度的成交销售活动都有所增长。2017年的情况比2016年要好得多，尽管该季度的签约量同比下降明显，这主要是由于税改和政治气候等非市场因素造成的。

然而，当我们更仔细地观察物业类型时，我们看到了明显的差异。转售合作公寓部分最为活跃，连续第三个季度的销售量增长。然而，转售公寓的签约合同却受到持续高价的伤害，而新开发项目的结业销售由于目前的周期和建筑开发商的时机问题，面临着12%的下降。考虑到这一切，再加上新税制改革的不确定性，我们可以推测，曼哈顿房地产正在慢慢成为买方市场。

转售公寓

• 每平方英尺平均价格为1759美元，同比持平。
• 该市场的销售量下降3%至929辆，为2011年第四季度以来最低。
• 上市天数为116天，同比持平。
• 库存下降4%至2485套待售房源，下降4%。

税制改革效果的不确定性在第四季度在转售公寓板块出现，导致销售活跃度下降，价格持平。连续第二年，市场表现不佳，销售量为2011年以来最少。可售单位的库存量也相应下降，全线下跌3%。许多人都将矛头指向了定价上的脱节，因为活跃库存与第四季度收盘销售相比，每平方英尺的溢价达到了两位数。

转售合作社

• 合作社的平均价格为126万美元
• 每平方英尺平均价格为1,167美元，比去年增长1%。
• 该市场的成交量上升了4%，达到1733套，同比增长4%。
• 上市天数为88天，比去年减少5%。
• 库存上升15%，达到2824套待售房源，同比增长15%。

转售合作社作为年度最畅销的房地产产品结束了2017年的销售业绩，连续第三个季度的销售量持续增长，继续超越其他选择。此外，由于转售合作社的高需求，市场发现物业的平均留存时间下降了5%。在这种情况下，市场的反应是可供出售的库存增加了15%。

新发展

• 新开发的公寓均价为392万元。
• 由于超豪宅和超豪宅成交量下降，每平方英尺的平均价格为2253美元，比去年下降了17%。
• 该市场的销售量从527家下降到463家，下降了12%。
• 库存量增长30%，目前已挂牌出售1074套。

正如人们所预料的那样，新开发的公寓市场数量往往会根据在建建筑的进度而增减。在这4个月里，没有新楼盘开始封盘。^(指的是一季度以及格林威治125号、伦纳德91号等多个大型楼盘推出销售，导致库存飙升30%。

奢侈品

• 第四季度纽约市豪华公寓的平均价格为724万美元。
• 每平方英尺的平均价格下降了12%，达到2625美元。
• 奢侈品门槛为380.2万元。

豪华车细分市场是根据价格来决定的，以成交量的前10%为基准，以价格为标准的前10%为标准。入门级价格，也就是 "门槛 "下降了约50万美元，最终以380.2万美元收盘。此外，平均价格下降了10%，每平方英尺价格下降了12%。这些下降可以归因于本季度超豪华和超豪华住宅的关闭，如432 Park、Greenwich Lane和 56 Leonard在2016年年底，我们将在2016年年底，在外围地区建造更多的豪华楼房，如东边252号和东边57号等。^(指的是St.然而，我们看到市场竞争更加激烈，库存增加，除了降价满足客户需求外，卖家几乎没有其他选择。这对豪宅板块的投资者来说，这代表着真正的潜力，因为这些豪宅单位的价格低，而且随时可以出手。

总而言之，曼哈顿市场保持稳定，2017年比2016年更加健康。话虽如此，但市场继续呈现出向客户一侧倾斜的趋势，或者说成为 "买方市场"。可售库存的增加、新开发项目的增加以及豪宅门槛的降低，使得业主和开发商更倾向于以折价的方式来跟上不断减少的销售量，这就形成了一个市场。由于个税改革的不确定性，2018年对买家来说是个好的年份，对卖家来说则不是那么好。对于那些站在一旁观望的人来说，在特朗普税改的利好影响还没开始发挥作用之前，这可能是入市的好时机。

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美国总统特朗普将如何影响美国房地产？

美国从来没有出现过一个纽约市的房地产开发商和房地产经纪人（没错，他有纽约市的经纪人执照）坐在白宫里。虽然我们很多人可能不同意特朗普的行为和政策立场，但有一点是肯定的，那就是特朗普将是亲地产、亲房地产的。

虽然有人推测，特朗普上任总统会是一个黑天鹅事件，而不是暴跌，但今天美元和股市都涨了

如果你想知道美国总统特朗普的政策会对美国房地产产生怎样的影响，以下是对特朗普上任后可能会如何操作的见解。

他会不会用房地产来拉动经济？

特朗普是一名房地产开发商和房地产经纪人。他自己一辈子都把房地产作为投资，并表示他对推动房地产业的发展很感兴趣。考虑到他的家族企业是房地产，无论是通过自己的公司--特朗普组织，还是他的女婿库什纳地产公司，我们预计特朗普会继续他对房地产的热爱。

房贷利率会有什么变化？

房贷利率将在一段时间内保持低位。"抵押贷款利率下降，因为投资者看到美国抵押贷款支持证券的安全收益率，反映出他们对美国住房市场相对安全的信心，"Trulia首席经济学家Ralph McLaughlin在大选后第二天的一份声明中写道。"此外，由于全球经济动荡，美联储很可能推迟12月加息。这两方面的影响都意味着短期内对借款人有利，如果利率继续下滑，我们可能会看到房贷再融资的增加。"

他会不会为房地产投资者降税？

共和党人保留了对众议院和参议院的控制权。因此，共和党人对未来税收政策的控制权不受约束，这意味着将出现一些影响房地产投资者税收的大变化。特朗普已经提出要。

• 税率较低，资本利得税最高税率为20%。
• 取消遗产税或死亡税
• 将公司税从35%降至15%

而且，虽然他可能不会在税改方面得到他想要的一切，但我们的税法改革的时机已经成熟（共和党和民主党都曾呼吁过），而这种变化很可能在2018年选举季开始前的2017年8月前到来。

借钱会不会变得更容易？

减少监管，这是他竞选的标志之一，将允许银行加大放贷力度，这是自2008年以来一直非常低迷的事情。 特朗普当选总统后，另一个让消费者更容易拥有住房的方法是降低保险费。 FHA loans或削减房利美或房地美的担保费。

监管将受到怎样的影响？

特朗普的政纲大部分内容都是围绕着放松金融市场管制，以便更全面地重振金融市场，仅此一项也可以给房地产带来提振。这也是特朗普----以及整个共和党----一直以来都在为之发声的事情。

特朗普提出了削减银行业监管和建筑业监管的建议。放松对贷款的监管，可以让消费者更容易获得贷款，从而促进购房需求。至于建筑法规，在全美房地产经纪人协会的一次会议上，特朗普估计建房成本的25%与法规有关。他希望把这个比例降到2%。如果建筑监管放松，这将意味着消费者可以买到更多的平价房。

房贷利息扣除会不会消失？

不对!去年，特朗普分享的一项税收计划中，特朗普特别明确地提到，他将保留抵押贷款利息扣除。

他还会继续实施1031交换计划吗？

据报道，特朗普因激进地利用税法不缴纳联邦税而受到巨大批评，他很可能会保留有争议的1031免税交换计划，即如果房东将出售房产的收益投入到其他房地产投资中，就可以不用缴纳资本利得税。 这一1031交换计划政策是房地产行业的基础支柱之一，特朗普将保留这一政策。

那移民呢？

自特朗普首次宣布参选以来，他的移民政策发生了很多变化，移民改革不会是一个容易通过国会或参议院的法案，所以很难判断这是否会对纽约市的房地产市场产生很大程度的影响。

特朗普能否落实他所有的竞选立场？

对于那些在特朗普的一些离谱的言论和行为之后对特朗普当上总统感到情绪化的人来说，请记住，美国总统并没有不受约束的权力。我们的缔造者不希望权力只由一个人或一个集团控制，而有可能在另一个独裁者或暴君的统治下结束。因此，我们的政府被分为三个部门：行政部门、立法部门和司法部门。这就是为什么特朗普的许多比较离谱的竞选政策立场不会成为现实的原因--要么在立法部门反对，要么被司法部门推翻。

毫无疑问，这次选举是非常分裂的。但是，现在大选结束了，美国人民会像以往一样走到一起。正如奥巴马对特朗普所说的那样，"我们都在为他的成功而欢呼雀跃"。