2022年是曼哈顿的两个市场的故事。
2022年初延续了2021年初开始的繁荣,由被压抑的需求释放和美联储在科维德之初实施的人为低利率环境推动。
然而,在2022年6月,在美联储对基准利率实施首次巨额上调75个基点后,市场迅速走软,使大多数买家和卖家在今年余下的时间里处于僵持状态,因为他们正在适应新的市场现实。下面的图表描述了这一点,它对每月的合同活动进行了比较。
2022年12月只签署了602份合同,这是自2008年以来最糟糕的年度收尾工作之一。 随着买家和卖家接受新的现实,我们预计市场将在2023年初再次开始移动,因为仍有需求存在。
公寓
鸡舍
奢侈品细分市场(销售额的前10%)
在2022年仅10个月的时间里,美联储将联邦基金的基准利率提高了4.0%,如下图所示。采取这一史无前例的行动是为了试图控制通货膨胀,这是2022年的一个全球现象。
虽然利率高于2008年以来的水平,但以前也是很高的,房地产市场在那种利率环境下运作良好。然而,今年的利率上升速度,压缩到只有10个月,是最令人担忧的。这已经转化为30年固定巨额抵押贷款利率从2022年1月1日的3.1%增加到2022年12月31日的5.7%。低于10月份的6.35%。
与其他城市相比,曼哈顿有很多现金买家(约55%),因此利率在这里的活动中并不总是发挥如此大的作用。此外,占库存总量70%的合作公寓是纽约市特有的,它们对一个人可以获得的融资数额有非常严格的规定。有些允许70%的最大融资,但许多人只允许50%。有些则不允许任何融资。这些都是纽约市市场的缓解因素,但对首次购房者没有帮助,他们往往需要抵押贷款才能购买。
这个故事的救星是市场上的供应不足。与2020年底库存水平超过8100的情况相比,今天的供应处于5858的低位。这有很多原因,正如我在8月份讨论过的,并在下面总结。
当我们进入2023年时,有限的供应量应该为潜在的价格下跌提供一个底线。 而且,由于以下原因,我们也不认为市场上会很快出现任何库存。
许多预测者预测,明年世界各地的房价将下降。然而,这可能会发生在那些在Covid期间房价涨幅最大的地方。在美国,许多小城市的风险最高,因为这些地方的房价上涨最多。像内华达州的博伊西、犹他州的Salt 湖城、亚利桑那州的凤凰城以及康涅狄格州的所有地方似乎都是如此。
然而,纽约市并不是这些地方之一。事实上,纽约市的房价在Covid期间下降了,因为在Covid开始时,该市出现了大规模的人口外流。价格在2021年才恢复了这些损失,并且与其他大多数城市相比,出现了温和的增长。
莱坊的顶级住宅预测预计,2023年曼哈顿的房价将至少上涨2%,仅次于美国的迈阿密(5%的增幅)和洛杉矶(4%的增幅)。这一增长水平使曼哈顿在他们对全球25大城市的预测中排在第13位,显示了对该城市(以及整个美国)的复原力和信心。
莱坊引用了 "避风港资本外逃 "和 "海外买家......寻求更多,而不是更少的美元风险"。毫无疑问,我注意到的关于低供应的因素将有助于抵消美联储在2023年采取行动带来的价格下行压力。
很多人一直在问我们,既然美联储已经加息,我们认为纽约市和迈阿密的市场会发生什么。虽然活动已经放缓,但根据历史措施,这两个市场仍然非常活跃。
许多人一直在问,经济放缓是否会带来价格下跌。虽然一些专家说这肯定会发生在该国的一些地区,但考虑到这些地区的房价上涨速度,他们预计曼哈顿和迈阿密的房价下跌的几率分别为低风险或非常低风险。
CoreLogic分析--2022年6月:价格下降的概率
根据CoreLogic的数据,在未来12个月内,纽约市区的房价下跌概率很低,迈阿密的房价下跌概率很低。
价格上涨的速度与全国其他地方不一样。房地产市场在2020年崩溃(价格下降,平均7%),直到2021年第一季度,疫苗一出,才开始反弹(价格平均上涨16%)。
迈阿密的新力量来自于。
虽然最近几个月的活动已经放缓,但这不是因为需求。真正的原因是供应。对迈阿密(以及整个南佛罗里达)独栋住宅和公寓的需求如此之大,库存已经被削减了。而且,在下一个建筑周期全面展开之前,新的供应预计不会对市场产生太大的影响。我们预计这将是5-7年的时间,因为在未来3年内几乎没有任何东西进入市场。
我在下面的视频中深入讨论了这个问题。
我总是喜欢听Compass的Leonard Steinberg讲话。在最近的一篇文章中,他警告买家和卖家不要相信头条新闻,不要太看重平均数。而他绝对是对的。
因此,不要被平均数所迷惑,因为平均数只告诉我们整个市场发生了什么,而对某一栋楼(或某一栋楼的某条线)发生了什么基本上一无所知。
我们在这里帮助您在曼哈顿和迈阿密的市场中导航。如果我可以对您正在考虑的其他事情有所启发,请与我安排一次快速通话。我很乐意与您进一步讨论这两个市场,如果您打算出售房屋,我可以为您的房屋提供估价,或者向您发送一份房产搜索。
夏日快乐!
Anthony Guerriero
2021年无疑将是曼哈顿历史上住宅房地产最好的年份之一,仅第三季度的成交额就突破了95亿美元,是32年来单季成交额最多的一年。
销售活动是由被释放的被压抑的需求、不断上升的疫苗采用率、合理的定价、创纪录的低利率、向更大空间(或有户外空间)的转变以及个人财富的增加所刺激的。
这95亿美元指的是在2021年完成的交易,而不一定是在本季度签署的交易,这是市场的一个更当前的晴雨表。
从下图可以看出,自今年年初以来,合同签署活动一直处于较高的水平,尽管它一直在逐渐减少。这种减少可能是季节性的结果,因为夏季通常比一年中的其他月份要慢。 尽管如此,本季度的销售额还是打破了记录。
虽然比上一季度减少了29%,但本季度共签署了3500项交易。本季度每周有270笔交易,这是一个打破记录的数字。10月份继续保持这一趋势,每周约有305笔交易。
2021年的卖家非常高兴,特别是在2020年的销售匮乏之后。买家都在那里,所以需求非常强劲,特别是在豪华部分,你会发现大型公寓。
虽然今年大部分时间活动明显增加,但恐惧还没有消失,所以价格没有上升到超过covid前的水平。6-9%的covid折扣(取决于你去年何时购买)已经消失,但我们还没有看到价格上涨超过2019年的水平。
有了这些活动,人们会认为价格已经准备好再次上涨。一般来说,价格上涨通常发生在销售活动明显改善后的9至12个月内。 检查你的日历,因为我们将在短时间内开始进入这个阶段。
由于定价与2019年的水平持平,第三季度并不是以理想的价格上市的时间。在这一季度,按市场定价的房产需要78天才能售出。相比之下,需要调整价格的房产需要181天才能售出--是按当前市场定价的房产的两倍多(2.3倍)。
注:通常情况下,我喜欢将本季度的数字与上一季度进行比较,然而,在2020年第三季度,本季度销售量的三分之一归功于纽约市最昂贵的新公寓大楼220 Central Park South的成交。16个单位以3700万美元的平均价格成交,总金额为592万美元。因此,我只是向您展示本季度的数据。如果你想要更详细的信息,请与我联系。
类别 |
平均值。每平方英尺价格 |
平均值。销售价格 |
鸡舍 |
$1,159 |
$1.31M |
公寓 |
$1,881 |
$2.53M |
新发展 |
$2,248 |
$3.34M |
奢侈品(前10%) |
$2,561 |
$7.45M |
你错过了 "底部"。不要错过恢复!
2021年第二季度是一个大片的季度,证明大家都错了,认为城市生活已经死亡。曼哈顿已经反弹到6年来的最佳春季销售季节,并创下了2007年以来的最高销售活动。
旺盛的需求、合理的定价、低利率、升级到大空间(或有户外空间)的愿望、个人财富的增加以及更大的买家群体都推动了销售量的上升。总之,这个城市正在蓬勃发展,这要归功于科学,反过来也是一种新的乐观主义。
注意:对于这次更新,我将2021年第二季度与2019年第二季度进行了比较,这比2020年第二季度更为合适,当时纽约市被锁定。
本季度签订的合同比2019年同季度激增60%。其中许多交易要到2021年第三季度才能完成,考虑到本季度签约的公寓数量和组合,我们预计届时会看到一些积极的价格行动。
超高价位市场(>1000万美元)在上半年取得了有史以来最好的成绩,这得益于比原来定价高两位数的折扣。此外,大型公寓的销售明显增加,这对500万美元以上的市场来说是很好的。
销售组合包括向大型公寓销售的重大转变,歪曲了价格趋势,使WWW的销售价格中位数上升到113万美元,是2019年第二季度达到121.5万美元以来的最高值,但由于销售组合的原因,价格趋势被歪曲。
与去年同季度相比,每平方英尺的平均价格下降了3.6%。这被誉为 "Covid折扣"。第一季度,这一价差为9%,这表明Covid折扣正在迅速压缩。 我们预计,随着雇主停止或限制 "在家工作",covid折扣将在第三季度消散,到第四季度消失。
类别 |
平均值。每平方英尺价格 |
平均值。销售价格 |
鸡舍 |
$1,139 |
$1.28M |
公寓 |
1,921 |
$2.64M |
新发展 |
2,581 |
$3.84M |
奢侈品(前10%) |
2,636 |
$7.75M |
曼哈顿的合同活动继续上升,2021年4月签订了1,607份合同,创下了新的记录,超过了3月的单月1,500份合同的14年记录。5月的第一周延续了这一趋势,到目前为止,5月有望与4月持平。
签署了1,607份合同,比2019年4月,即covid前的可比月份高50%。2020年4月只签署了213份合同(估计是启动了前ovid。需要提醒的是,从3月底到2020年6月底,纽约市被关闭,禁止看房。
在奢侈品方面,根据The Real Deal ,截至4月底,今年迄今为止已经签署了652份奢侈品合同,这比2020年全年签署的所有奢侈品合同都要多。
在新的发展方面,4月份签署了235份合同,比3月份的165份有所增加。这是曼哈顿三年来在新开发领域的最高活动水平。
在经历了极度失望的2020年,曼哈顿岛被"科维德大逃亡"困扰,物理性关闭90天后,曼哈顿住宅销售市场在2021年第一季度从灰烬中崛起。虽然在2020年11月和12月,市场一直在爬升,但2021年第一季度,特别是2021年3月,销售活动令人惊叹。
2021年3月,曼哈顿的销售量以迅雷不及掩耳之势增长,销售量突破1500份合同的签订量,是14年来最好的单月。即使是2021年1月和2月,销售量也至少在过去三年中超过了往年的月份,如下图所示。
买家一直在利用创纪录的低抵押贷款利率和较低价格的组合。他们也受到了新政府的鼓励,纽约市已经从中受益,与上届政府相比,上届政府决心惩罚纽约市绝大多数人拒绝特朗普。
虽然价格下降了,但并没有像一些人认为的那样暴跌。2021年第一季度曼哈顿的公寓每平方英尺的价格比2020年第一季度低8.8%。这是在2018年颁布SALT 上限以来定价较低的基础上,根据经济学家Robert Schiller的数据,纽约市的价格平均降低了11%。因此,价格已经远离了几年前的峰值,并准备好了转身。在"蓝色"政府的推动下,惩罚蓝色州的SALT ,上限很有可能在2021年消失。这将有利于房地产价格,并缓和向低税州的外流。
新开发项目仍有优惠,因为3年前推出的项目价格已经大幅降低。然而,最近推出的项目已经按照目前的市场定价,所以没有太多的折扣。虽然有些折扣表现在价格降低,但很多折扣都隐藏在成交成本的优惠中。这些在每平方的价格数字中并没有表现出来。新开发项目的折扣幅度差别很大,因为它们取决于项目推出的时间、到目前为止的销售速度、某条线的剩余单位数量、资本堆积中的权益合伙人,以及最重要的贷款人的最低放款价格(银行真正控制价格,而不是开发商)等因素。
要想在新开发项目中获得最好的交易,你需要有一个开放的心态,而不是一味地追求一些不会获得最高折扣的东西。例如,开发商既不提供大折扣的户外空间的公寓,也不提供几乎售罄的线路。
下面这张图显示了新开发的价格是如何从几个月前的低点重新站稳脚跟的。
我们预计,随着纽约市接种疫苗,房产价格将在春夏和今年剩余时间内开始逐步上升。到目前为止,44%的曼哈顿人已经接种了第一剂疫苗,27%的人已经完全接种。当我们达到70%的人口完全接种时,活动将恢复正常,包括餐馆和电影院(现在部分开放)、百老汇演出和体育场馆等的全面开放。然后,我们确实期待市场会有更多的戏剧性变化。一旦今年晚些时候国内重新对外国人开放,我们预计这次曼哈顿房地产的复苏将进入超速发展阶段!
潜在的SALT 上限取消、新建筑许可的匮乏(因为去年新开发项目已被搁置),以及城市的全面重新开放,将在未来4-5年内对曼哈顿的房地产价格构成利好,正如我们在雷曼危机后看到的那样。
如果你想买,现在就买,才能买到最优惠的价格。库存从2020年10月创纪录的9600套待售房源下降到2021年3月底的7000套,还是有点高。但是,如果销售量继续保持第一季度的速度,到夏季开始时,我们将进入卖方市场。随着经济的升温,利率也会上升,使拥有同样的房子变得更加昂贵。
曼哈顿市场要搬家了......现在是你的行动了!
虽然曼哈顿房地产市场由于科维德的影响还在苦苦挣扎,但在2020年第四季度,甚至2021年1月,在科维德的推动下,曼哈顿房地产市场已经有了明显的好转。
第四季度签订的合同比2019年同期增长约8%。2021年1月,公寓销售比去年同期上涨了50%,合作公寓销售比去年同期上涨了167%。都是好消息! 然而,目前待售库存的高供应量是市场的逆风,这将有利于2021年的买家。
过去几个月,租赁市场也出现了回暖。但是,在公司要求员工返回办公室之前,租赁市场将保持低迷。我们预计几个月后租赁市场会迅速转好。
启示:
在头条新闻谈论人们逃离大城市的情况下,难怪我的客户会惊讶地听到曼哈顿的签约合同活动在过去几个月里一直很强劲。 2020年10月和11月的每月签约合同平均为855份,2020年12月的签约合同有望超过2019年12月的717份。截至12月中旬的季度签约合同活动已经超过了去年同季度。
对疫苗的信心和卖家对价格折扣的屈服,使买家重新进入市场。这些合同活动大多发生在300万美元及以下的地段,豪华地段仍然乏善可陈,但有所改善。
如下图所示,签订的500万美元以上的合同数量持续增长,这也是我们看到折扣最大的部分。
活动和信心使曼哈顿待售房产的供应量从2020年10月的约9600套降至如今的8000套。
虽然与去年年末相比,库存水平上升了20%,当时的库存水平为6600个,但我们很高兴地看到,库存水平已经从高峰期下降了17%。10月份库存的这种非常急剧的转折很可能是辉瑞和摩登的疫苗消息出来的结果。我们希望这不会给卖家带来太大的胆量。
在疫苗全面铺开之前,我们预计纽约市会有交易。虽然随着时间的推移和活动的回升,我们不希望卖家像他们一样打折。感觉上,我们已经过了市场的底部,但仍然处于买方可以在纽约市获得,以前的重大折扣的时期。
平均"科维德折扣"一直在10%左右,不过400万以上的部分更高。Urban Digs分析了2020年第四季度的成交情况,发现
当然,这些都是平均值,只考虑到价格,并没有考虑到开发商为达成交易而提供的其他赠品,比如成交成本抵扣等。 需要注意的是,在2017年底发生SALT 税改后,曼哈顿房地产市场已经受到冲击,市场在2019年第三季度见底。因此,在Covid生效之前,价格已经受到了很大的冲击。额外的Covid折扣对买家来说只是锦上添花。
折扣真的要看楼盘本身的很多因素,比如楼盘的位置,卖了多少套,开发商、贷款人有没有特别的问题等等。另外,你买的是哪一行的楼盘?如果开发商卖了该楼最好的一条线的50%单位,而另一条线的0%单位,你不应该期望两条线的折扣都一样。
目前,新开发项目的折扣不一,这实际上取决于影响建筑物本身的许多因素。开发商对他们的银行负责,因为银行规定了最低放盘价,所以他们更倾向于提供慷慨的成交信贷,而不是直接的折扣。然而,我们已经看到了价格折扣和成交额度的结合。
在新开发项目中,平均折扣是10%,再加上成交额度,不过也有一些开发项目是在已经降价的基础上提供的。在纽约州总检察长处备案的原始价格中,附表A定价的20-30%的折扣并非闻所未闻。
开发商一直在承担买方至少一部分的过户费用,包括其中的一部分费用。
有的开发商根本就没有商量,或者说如果他们的楼盘有很特别的地方,他们也许会只承担转让税。例如,Park Loggia的露台可以欣赏到中央公园的美景,而这些露台的交易价格却很高。Benson只有在UES的麦迪逊大道上有几个单位,也是以要价交易的。其他楼盘都是自筹资金,因此,不受制于人,也没有谈判。但是,这些都是很少的。
宏观心得。
在这一年即将结束之际,我们要祝大家节日快乐。我们祈祷,2021年将比2020年更好。
为了实时了解纽约市房地产市场的情况,我们首先看的指标是某月的签约合同数。 10月份签署的合同明显回升,最高达到874份签署合同,比2020年9月增长了30%,比2019年10月增长了4%。这是曼哈顿房地产市场从科维德危机的深渊中反弹的明确证据。此外,10月份的签约合同高于2020年期间的任何其他月份,甚至在科维德之前,这一点在下图中相当明显。
Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market. While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market.
库存,或者说供应量,在10月中旬最高达到了创纪录的9628个待售房产,现在看起来正在消退。月度新增供应量比2020年9月下降了21%,比2019年10月下降了1.2%。这表明库存的增长已经放缓,然而,库存水平的积累需要一段时间才能恢复到正常水平。这就是为什么我们认为买家的机会还没有消退,尽管我们已经过了病毒造成的不确定性峰值。在过去的几周里,库存水平有所下降,截至11月6日星期五,待售房产减少到9255套。考虑到去年此时的库存约为7700套,这是一个非常大的待售房产数量。
虽然在韦斯特切斯特、格林威治、长岛、the Hamptons ,销售仍处于较高水平,但销售活动已从今年夏天冲击纽约郊区的高峰期回落。
现在,选举已经结束了--嗯,几乎是--辉瑞公司宣布了一种90%有效的疫苗,我们相信曼哈顿的市场将继续回升。
现在纽约市房地产市场重新开放已经三个月了。虽然有许多挑战,但这个城市正在反弹。我们开始看到签署的合同和待售量增加的迹象。但是,我们还有很长的路要走,这意味着聪明的资金有巨大的机会。
随着餐厅、健身房、办公室和博物馆的重新开放,纽约市已经有了更加繁忙的感觉。纽约人与社会疏远,虔诚地戴着口罩,这抑制了城市的病毒。
退一步讲,从三万英尺的高度看房地产市场的大局,我们知道现在是在曼哈顿买房的好时机。如果你在2001年或2009年买过房,你已经知道纽约市的反弹会比以往任何时候都要强。因此,我请您花点时间,想想18个月后您会在哪里。肯定的是,坐在一旁的买家会后悔自己没有早点出手购买纽约市。
以下是我们对现在市场上发生的事情的主要启示。
礼貌的图表来自Urbardigs
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最后,如果你想进行一次放大通话,更详细的讨论行情,只需在下方与我选择一个时间段。
每年的这个时候,我通常会给大家更新第二季度曼哈顿市场报告。然而,2020年第二季度是一个完全不同的动物,因为曼哈顿房地产市场在构成第二季度的13周中有12周是关闭的。
对于那些不知道纽约市发生了什么的人来说,2020年3月23日,纽约市进入封锁模式,90天后的2020年6月22日重新出现。在此期间,不允许有实物展示。危机期间,由于卖家撤回市场上的房产或推迟上市,库存量大幅下降。但现在,房产又重新上市,库存量比去年同期增加了8%。
上个月的市场正在慢慢回暖,但还不一定能达到正常水平。自5周前重新开盘以来,我们看到。
租用。
下一步是什么?
我们还处于新现实的早期阶段,然而,就COVID而言,纽约市现在比全国80%的城市都要安全!我们的目标是要让纽约市成为世界上最安全的城市。
如果纽约能够保持其安全协议,保持病毒感染率低,并且在疫苗接种试验和治疗药物(如Remedsivir)方面继续有非常积极的消息,历史表明纽约市的房地产将迅速恢复。
现在,我们已经过了不确定的高峰期,对纽约市来说是4月/5月的时间段,所以也许最好的交易已经过去了。但是,我们相信买家在接下来的4-5个月里也会有很大的优惠。一旦有一种已知有效的疫苗,而且我们有可能在秋季看到,纽约市将比以往任何时候都要好。
有问题吗?请安排时间和我聊天。
享受你的夏天!
安东尼
在这场前所未有的全球危机中,我们收到了几个关于COVID-19对曼哈顿房地产市场价格影响的问题。我希望大家在这个动荡的时期保持安全和健康。虽然陪审团对接下来会发生什么还没有定论,但这里有纽约市房地产市场的最新信息。
3月下旬,纽约市进入了"医学诱导的昏迷"状态,以便在公共卫生危机中抢先一步。因此,纽约房地产市场完全被时间冻结,过去两个月新的合同活动极少。曼哈顿公寓、公寓和住宅的实物展示已经被纽约州禁止。而且,从3月中旬开始,纽约市就几乎处于封锁状态。不过,那些在疫情来袭之前就已经在进行的交易已经能够基本完成,银行也在继续为抵押贷款提供资金。
现在已经是5月中旬,纽约已经过了一个月的危机高峰期,从自我昏迷中醒来。在纽约州长安德鲁-库默的领导下,纽约已经成功地拉平了曲线,正在设法摆脱这场危机。虽然我们还没有百分之百地走出困境,但在接下来的几周和几个月里,我们正在计划阶段性地重新开放。曼哈顿的许多公寓楼将从5月15日开始取消暂停入住和搬出的规定,我们预计暂停展示的规定将在6月的某个时候取消。
从后视镜看2020年1月和2月,合同活动比去年同期增长了15%,预示着2020年春季将是一个非常稳固的销售季节。不幸的是,这种情况已经不再发生!目前,公寓和合作社的待售库存大幅收缩,仅有5000套挂牌销售,比平时春季销售季库存水平低50%。就连计算房产挂牌出售天数的上市天数,也被房源门户冻结,因为暂停房产展示的规定实施后,这个计算就没有意义了。那么,对曼哈顿的房地产价格有什么影响呢?
虽然从病毒对曼哈顿房地产价格的影响来推断还为时过早,但前联邦储备银行主席本-伯南克指出,这次经济停滞更像是一场自然灾害,而不是经济萧条。这不是像2008年或大萧条那样的金融系统崩溃的结果。银行实力雄厚,资本充足。 值得庆幸的是,美联储在货币刺激方面行动迅速,政府在财政刺激方面行动迅速。
这一切的一线希望是,纽约市的房地产价格将显著受益于创纪录的低利率和创纪录的量化宽松政策。资产价格上涨是量化宽松政策的预期目的,尽管机会的出现可能需要一些时间。无论这次创纪录的量化宽松刺激措施对曼哈顿房地产价格的影响程度如何,归根结底,纽约市仍然是全球最顶级的城市之一,人们仍然需要住房来购买或租赁。
归根结底,这是一个可以解决的健康问题,尤其是现在大家都在关注科维码19的问题。
如果你想有一个放大的电话来详细讨论市场,就在下面选一个时间段和我一起讨论。
这表明,销售活跃度较之去年的市场低谷期有明显上升。价格在200万以下的低价位的房产出现了最大的反弹。我们终于看到了需求大于供应,这是我们在纽约市很久没有看到的。在曼哈顿,2019年11月、2019年12月、2020年1月和2020年2月,曼哈顿的签约量都出现了两位数的增长。一个领先的指标,合同签署活动的长期颠簸通常先于价格行动。一个异常缓慢的月份,1月份的合同签约量惊人,这在今年最冷的月份并不常见。
轶事,我们注意到,当打电话给其他经纪公司预约时,至少有25%的时间,这些单位已经有接受报价。不像12个月前那样。正在进入合同的单位,要么是已经在市场上销售了一段时间,并经历了几次降价,要么是新的,从一开始就有正确的价格。此外,在最后一种情况下,我们看到的是拥挤的公开房和几场竞标战(不同时代的残余)。
整个纽约的折扣正在使交易成交,在1月份,我们看到挂牌折扣中位数为6.4%(纽约的高折扣率),这表明卖家已经屈服了,交易没有完成。虽然销售活动中增幅最高的是300万美金以下的单位,但我们也看到了一些高端房源的改善。
例如,奥山报告指出。"上周签订了20份400万元及以上的合同,这已经是连续第三周成交20套以上的合同。平均价格比原来的叫价下降了18%,总的来说,前2名的销售量有所倾斜。"
"平均挂牌天数为803天,这个总数有所上升,因为其中一半的房产是由开发商出售的,并且已经上市多年。这是自2012年我们开始跟踪这一特定统计以来,本报告所记录的最高总天数。"
中央公园购房者。如果你一直在关注亿万富翁行和中央公园市场,机会就在眼前。现在可能是时候在市场转好之前跳进去了。例如,如果有人愿意住在特朗普国际酒店和大厦,可以以每平方英尺3300美元的价格(下图)买到一套很棒的中央公园景观三居室。DJT不会永远当上总统,这栋楼会在某个时候反弹。此外,我们也看到,我们在以下几个地方看到了强大的折扣 One57虽然这些和其他超豪华建筑中的中央公园直达景观的价格底线徘徊在每平方英尺4,500美元左右。
需要注意的是,我们不断听到这个板块的买家说,他们听说市场上有更多的存货。虽然其他区域的情况可能是这样,但目前没有新楼盘进入亿万富翁区。此外,2000万美元以下的库存水平,加上中央公园的无遮挡的景观,由于这些楼盘的平均售价大多在3000万美元以上,因此库存量有限。
2-3年前定价的新楼盘滞后于市场,其原因是开发商与银行、投资者之间存在脱节。
我们告诉我们的买家:转售市场上有大量的机会,每平方英尺1100美元到1800美元之间的物业价格,在转售市场上有大量的机会。
当然,在新开发的楼盘中也有机会,在一些楼盘中看到了15%的折扣。然而,你看到的那些楼盘有两位数折扣的楼盘,很多都是几年前推出的。相比之下,我们看到2019年推出的楼盘在定价上反映了当前市场的情况,从低要价中提供的折扣很少,但仍能捡起许多买家的收楼成本。
市场对价格非常敏感,对美元的推动力很强。众所周知的是,影子库存的存在。这些单位都是从不切实际的卖家那里拿出来的,或者是边缘地区的新开发项目。 现在的买家非常精明,知道如何发现一个好的价值。如果你在过去5年内购买了它,现在想卖掉它,你很可能是在水深火热或收支平衡。因此,要准备好一路上的坎坷。噱头和技巧--有很多--不会让一个高价的房产卖出。
在经历了过去几年的疲软之后,租金同比大幅上涨。From the Real Deal---当公寓寻租者试图弄清楚中介费到底是怎么回事的时候,他们现在又有了其他的消息让他们暂停了。在道格拉斯-艾利曼市场报告所覆盖的三个区,上个月的租金比一年前上涨了5%到6%。
抵押贷款利率自去年同期以来大幅下跌,并在纪录低点附近休整。30年期固定抵押贷款利率打卡在3.65%,而股市则接近26900点以上的历史新高。相比之下,过去30年来,同样的房贷利率平均约为6.25%。在过去10年中,仅有2次降息,分别是2016年9月的3.42%和2012年11月的3.32%的低点。
房贷利率不太可能再低,因为我们已经接近历史低点。因此,我们建议客户现在就进行再融资,或者为新购房提供资金,趁现在还来得及,趁现在还没来得及,趁着这个人为的低房贷利率现象还没来得及出现。
虽然现在断定健康危机可能对房地产市场造成的影响还为时过早,但需要注意的是,纽约房地产市场一直以国内买家为主,而外国人则全部缺席。2016年以来,中国大陆买家在纽约房地产市场上一直缺席,欧洲人由于其货币长期低迷而缺席。拉丁裔和巴西人由于其货币贬值而基本缺席。
因此,我们预计这不会在短期内对纽约市的市场产生负面影响。如果美元下跌和健康恐慌症缓解,市场可能会起飞。最后,某些亚洲国家可能会看到有限的投资机会,而当局试图阻止蔓延导致更多的投资在纽约这个没有风险的地方。
很多客户一直在问纽约市的市场是怎么回事,所以我想通过诺亚在.com的视频给你发一个快速更新。他做了一个伟大的工作,提炼出了曼哈顿房地产市场的情况。
一段时间以来,我们一直在告诉客户,从活跃度上看,2018年11月和12月左右是市场的底部。2019年11月和12月的数据证实了我们的观点,与去年同月相比,11月和12月的合同签订量都是两位数的增长。由于纽约市的天气原因,我们有一些明显的销售季节,所以我们总是需要看一下上一年的月份或季度,看看我们的情况如何。在Urban Digs视频的最后,他通过对比待售房源的销售情况,证实了我们一直以来告诉客户的观点。
2019年的数字令人困惑,因为4月份宣布对2019年6月30日之后的购房者加征豪宅税。这使得大量的高价房销售提前进入Q2,而这些高价房销售自然会在Q3季度结束。相比之下,这让2019年Q3看起来很糟糕,但如果将2019年Q3和Q4的销售量与2018年同期相比,销售量只下降了4%。
然而,2019年Q3惨不忍睹的坏消息,导致卖家(包括开发商)提供了更高的折扣。而这又导致了转售市场和新开发市场的成交量增加。
我们坚信,曼哈顿的市场修正纯粹是由政策推动的价格重置所导致的10万美元上限。据Robert Schiller估计,纽约市的房产因为这个新税法而损失了11%的价值。媒体讨论的也是一个供应问题,但我们不一定会在最黄金地段看到供应过剩。当然,供应过剩的 "C区 "当然也有供应过剩,比如和Ⅳ区,但黄金地段的UWS、UES。 Greenwich Village话虽如此,但开发商和卖家都在打出一些不错的折扣来打动产品,要知道人们往往倾向于实实在在的头条,不注重细节。
合同活动是定价的领先指标。如果我们继续看到合同签署量出现两位数的增长,我们预计定价将上升,而这些折扣将缩减。
2019年11月,购房者平均获得了5.7%的折扣,从最后成交价到最终成交价的折扣。这个折扣是8年多以来最大的折扣! 这对纽约市来说是一个相当大的价差,对买家来说是一个很好的机会。
精明的买家已经注意到了市场上的折扣,因此,公寓的签约活动比2018年11月增加了15%。这是在纽约市房地产经历了动荡的一年后的一个亮眼的迹象(即上限、豪宅税变化和WeWork)。
相关集团还需要5-7个单位才会有效果(他们需要15%的销售量才能让人入住),所以他们在短期内推出了一些单位的大幅折扣。在打折后,这些57楼的单位,每平方英尺的价格在2250到2400元之间。相当于他们所提供的东西相当便宜。35楼的四季风格的装修是我们在曼哈顿看到的最好的。35号的居民将体验到真正的五星级生活。
如果你不感兴趣,你知道有谁可能感兴趣吗?在纽约市不是每天都能看到这种情况,尤其是在相关集团中。
如果您想了解更多关于这个价格优惠的信息,请告诉我们。我们很乐意分享这些单位的图片和视频参观。
正如我们所预测的那样,Street仍然是曼哈顿最畅销的新项目。截至12月1日,Park Loggia在短短6个月内就卖出了超过65个单位。原因是什么呢?位置,位置,位置,位置
上市3周后。 The Lantern House正在签订大量合同。无疑,价格和位置都吸引了买家。 West Village只有4个街区向南。向北走10个街区,直走第十大道或沿高架线走。高线附近的区域现在已经建好了,所以我们不会再看到这里的建筑了。它就是这样...........现在是曼哈顿最昂贵的街区之一。
所以看到灯笼屋这么好的入门级价格,让人耳目一新。它是高线上唯一一个新开发的项目,有200万以下的一房(有极少数低至145万,也有300万以下的二房(有极少数低至240万)。当然,如果你想看河景,曼哈顿的房地产价格会更高,但仍不像其邻居XI那样达到疯狂的水平。
在过去几周里,纽约市已经巩固了其作为全球第二大科技中心的地位,附近及周边地区签署了大量的租约。科技公司正在争相争夺曼哈顿的黄金地段,以吸引这座城市庞大且受过良好教育的人才库。与相关产业的协同效应使纽约市成为这些科技巨头的正确选择。
这些耸人听闻的标题能卖出很多报纸和点击率,但并不能为读者服务,告诉他们曼哈顿房地产价格的真实情况。
是的,第三季度的销售活动和价格下降了很多,但那确实是因为买家急于将销售提前到第二季度,以避免房产税的增加。很简单,很简单。
这个税是怎么回事?2019年7月1日,纽约的豪宅税,即买家在成交时缴纳的纽约税,从100万美元及以上的房产的统一1%,上升到最贵的房产的1.25%到3.9%不等的滑动比例。
曼哈顿的房地产市场虽然不景气,但也没有这些头条新闻中描述的那么糟糕。
除了房贷利率创新低以及特朗普与中国的缓和(截至目前),正如《纽约邮报》所指出的那样,如果你是购房者,有 "理由欢呼"。
由于知道这些标题会在购房者的脑海中停留一季度甚至更长时间,一些新发布项目的开发商们纷纷表示 大跌.值得注意的是,我们最喜欢的两个UES的新发展(海沃斯和贝克福)。 降价8-11%上,在过去的几天。请看下面关于他们的更多信息。
很显然,曼哈顿的房地产市场已经经历了一次重置。这是由2018年的税法带来的,这使得在纽约拥有一套主力房的价格变得更加昂贵。现在市场已经重置,我们觉得长线投资者有机会。
利率被人为地压低了,似乎正在向特朗普的贸易战迈出积极的步伐,这也是我们之前的预测。市场的底部是不可能计时的,但我们认为我们已经过了最坏的情况。
贝克福邸和塔,在软装上市2周多后,刚刚迎来了价格的大幅调整。感谢媒体的报道,我相信!
正如我们在9月21日的通讯中提到的,我们认为这个项目是纽约最好的新楼盘之一。现在,我们认为这个项目是纽约最好的新楼盘之一。 8-11%,比他们的上市之初的价格高出8-11%,这甚至是一个现在的交易.建筑物的质量和装修质量与Street & 20相媲美。而且,我们预计贝克福的租金价格也会与之相近。 每平方英尺每年100元以上交付时(2020年春季为贝克福大厦,2021年春季为贝克福大厦)。
The Hayworth在夏季推出的另一个UES项目,今天刚刚降价了。以8A公寓为例,刚刚降价11%。此次降价后,8A公寓的售价为每平方英尺2,101元,这对于这样的产品来说是一个非常好的价格。2020年春季建成后,将成为美国东部地区最好的公寓楼之一。
许多卖家终于接受了市场,导致大幅降价。在某些情况下,我们看到转售单位的价格回到了2014/2015年的价格。并非在所有情况下,但肯定对一些。然而,那些不符合当前市场定价的房产将在市场上徘徊。那些定价合理的楼盘则一直在销售。
随着租赁市场的加强和房地产价格的下降,考虑到全世界的收益率因为负利率而压缩,收益率相当不错。
那些试图为任何市场(房地产或股市)的绝对底部计时的人都会发现这几乎是不可能的,但有时会有明显的迹象.....
4月份销售活动的大幅回升,表明底部可能已经过了!
据Urban Digs的数据显示,曼哈顿4月的签约合同较去年3月(增长15.6%)和去年同期(增长11.6%)均有两位数的增长。签约合同是任何房地产市场的领先指标。签约合同数量的大幅增加通常是在价格走势向好之前。随着2019年的到来,我们将密切关注这一数字,但这些绿芽是一个非常好的迹象,表明市场正在稳定,甚至开始出现转机。在经历了令人失望的第一季度之后,这是一个非常可喜的消息。
2017年12月通过的新税法在过去的一年里,确实吸走了曼哈顿市场的活力。但是,现在人们在申报2018年的税款(4月15日到期)后,对其影响有了更多的了解,一些不确定性已经消散。如果你还记得,法律规定,州所得税和地方税(即房产税)的金额上限为10万美元(SALT),主要房主可以从他们的联邦报税单中扣除,这对于纽约的主要房主来说是一个微不足道的数字。 这对大多数纽约人来说完全是个意外,让很多人措手不及。不过,虽然由于不确定性,上限确实让市场失去了活力,但由于税率较低、AMT门槛较高和其他漏洞等形式的抵消,对高端市场的影响较小。
随着税改后,销售活跃度上升,我们认为2019年是在曼哈顿买公寓的好时机。 请考虑以下关于道格拉斯-艾利曼的这份报告。
随着房价下跌、卖方预期调整、近期降息、税改影响的确定性以及纽约市和美国经济繁荣的最新迹象,现在买房是非常有吸引力的。 我们预计2019年第一季度将被视为本轮市场周期的绝对底部。
今天,我们觉得目前的曼哈顿房市是十年一遇,也可能是一代人的投资机会。在2018年第四季度,曼哈顿演变成了一个明显的买方市场,因为库存上升,销售放缓,叫价中位数下降。今年有大量的新供应上线,而在过去2年的新开发单位仍有未售出的时候。市场一直疲软,卖家们的议价能力很强。与此同时,纽约市的经济也很强劲。我们认为,这些因素的综合作用,使其成为长期投资的好时机---2019年是最佳的购买时机。
这是一个非常罕见的情况。在过去的20多年里,曼哈顿只出现过两次买方市场:2001年刚过完911事件后的2001年,仅仅持续了半年;2008-2009年,雷曼兄弟倒闭引发信贷危机后的2008-2009年,持续了一年的信贷危机。目前的买方市场始于2015年末,但仅在超豪华板块,即超豪华板块中的一小部分市场。但此后,购房者市场的范围不断扩大。先是2016年和2017年的豪宅板块,现在又扩大到了所有的库存板块,尤其是在2018年新的不利的联邦税法颁布后(在我们之前的更新中已经详细讨论过),将许多买家推到了一边。
正如你从Compound的下图中可以看到的,如果你在合适的时间(即在买方市场)购买曼哈顿的房地产,可以获得丰厚的回报。
至于2018年第四季度的具体表现如何。
那么,这一切是什么意思?
请记住,这个难得的机会是在纽约市经济蓬勃发展的同时发生的,并且在未来几年内处于持续增长和发展的状态(如谷歌西区苏荷区扩张,2019年3月开业等)。
在交易发生的同时,很多潜在买家都在观望。我们对他们的告诫是,任何市场的底部都是不可能出现的。通常情况下,买家会 久拖不决,失之交臂,失之交臂.利率已经脱离2018年的高点,在利率再次开始上升之前,是入市或租房的好时机。
沃伦-巴菲特说的最好,"价格是你付出的,价值是你得到的..........."。.""当别人贪婪的时候心存敬畏,当别人贪婪的时候心存敬畏,这才是明智之举。"
最近关于纽约市房地产的一些报道让一些人感到恐惧。当我们看一下这些报道的大体情况和总体统计数字,就会相当清楚地知道为什么这些人感到恐惧,但是,我们必须深入挖掘,才能了解整个故事。
2018年第三季度,曼哈顿的公寓购房者仍然保持谨慎,原因是对2017年底实施的新税法(FN1)的担忧,尽管经济非常强劲,股市破纪录,利率虽然快速上升,但仍然相对较低,尽管利率也在快速上升。
曼哈顿的房地产很少出现买方市场,所以如果你对安全的长期投资感兴趣,现在可能是购买的时候了。这不会是一个长期的事件,也不会在短期内重复出现。事实上,在三季度期间,2016年开始修正的高端市场(>500万美金),开始出现了一定程度的反弹,下面会讨论。
虽然有关本季度的头条新闻令人关注,但它们并不能说明整个故事。我们需要看看今天市场上发生的事情,而不是1、2、8个季度前的情况,这才是季度市场报告通常关注的重点。如果看一下本季度的签约量这个领先指标,本季度的签约量与去年同季度基本持平。
曼哈顿的签约量较2017年第三季度的签约量略微下降了1%。
从签订的合同来看,表现最好的板块是500万-1000万美元(主要由两个新楼盘的销售和53街100号东侧的销售带动了30%的合同增长)。
其次是价格在1000万元以上的住宅板块,活跃度上升10%。
虽然我们不会知道合同中的单位是什么单位,这些单位的价格最终会以什么价格进行交易,直到他们关闭并被记录在案,这可能是许多个月后的事,但从长期沉睡的活动中反弹是令人欣慰的。可以肯定的是,打折在这些销售中起到了一定的作用。
然而,2018年第三季度的已结清销售情况却显示出了不同的景象。在看已关闭的销售情况时,你只评估在该季度关闭的单位,不管合同是什么时候签订的。在新楼盘的情况下,在某些情况下可能已经是3年前的事了。因此,关闭的销售信息可能有些过时了,尽管仍然是捕捉趋势的好信息。
图片来源:111美利
总结一下,我们觉得这是一个相当不错的买方市场,尤其是与2008年相比,我们觉得这是一个相当不错的买方市场。
深入到详细的数字表明,纽约市的房地产市场是强劲的。大多数人都会看一些笼统的报告,但精明的买家会听从房地产专家的意见。套用沃伦-巴菲特的话说,当别人都在恐惧的时候,这可能正是在纽约市买房的好时机。
2018年1月1日实施的美国新税法,在媒体上引起了不小的轰动。不过,如果细细看的话,该法对企业和房地产投资者,包括外国购房者来说,将是一大利好。而对于目前的房主,尤其是曼哈顿的房主来说,就比较麻烦了。
在曼哈顿,新法限制州和地方减税,并将初级住宅的可扣除利息从100万美元降至75万美元,新法的最终影响存在不确定性,这造成了市场的不安,最新的一季度市场报告也反映了这一点,根据Corcoran的说法,一季度的市场活动减少了10%。成交量的疲软在各个价格点都有,但尤其是在高端市场上表现得尤为明显。Q2的销售活动似乎正在恢复。
为了减轻税法的负面影响,州长Cuomo在改变州税规则方面做出了很大的努力。我们预计市场仍存在一些不确定性,这将使买家在未来几个月内处于驾驶位上,至少在经济开始升温之前,这是税制改革的预期副产品。
然而,值得注意的是,许多位于市中心黄金地段的豪宅,如NoHo、SoHo和Flatiron,以及核心区的Flatiron,都表现得相当不错。高价公寓的成交量仍然在快速增长,待售公寓的成交量比上个月和今年都有所上升,而且我们仍然看到20%的成交量高于要价,这并不是一个微不足道的数字。
尤其是美国经济和纽约市,在2018年初,美国经济表现强劲。
我们预计今年下半年将看到新税制改革的更多积极影响,以及潜在的第二阶段税制改革降低资本利得税。 敬请关注.....
曼哈顿核心区的公寓市场仍有强劲动力和活跃度。股市创新高,融资成本低,融资渠道便捷,以及市场的明朗化有助于推动市场的发展。一年前,美国大选的不确定性很大,利率过早地飙升,大家都被Brexit震惊了。精选2017年三季度的统计数据。
"购房者 - 价格回调已经发生了,在过去的一年多时间里,大盘市场已经出现了稳定和正常化的迹象。如果你真的有购房需求,而且你找到了合适的房产,利用这段缓慢的时间,在谈判中可以获得的任何杠杆 - ,你永远不知道什么时候卖家已经受够了,准备好了出价。"
阅读全文: medium.com
我们同意Urban Digs的观点。曼哈顿的RE市场已经出现了修正,尤其是在豪宅板块,与2014-2016年相比,买家现在拥有更多的杠杆作用。我们预计这种杠杆作用将在2018年持续下去,因为新税制变化的困惑正在发生。 然而,我们发现,转售库存供应量仍然较低。
我们研究了四个受我们主要购房者和投资者欢迎的黄金社区的转售库存供应水平。我们研究了以下四个黄金地段的转售存货供应量,这四个地段是最受我们的主要买家和投资者欢迎的,分别是:切尔西、切尔西和阿克苏。我们研究了500万-1000万美元的区间、200万-500万美元的区间和100万-200万美元的区间。
在曼哈顿所有500万-1000万美元区间的待售房源中,仅有17个转售单位在曼哈顿岛,8个转售单位在切尔西,5个转售单位在曼哈顿岛,4个转售单位在曼哈顿岛。 这四个区间的转售单位共34个,覆盖了曼哈顿岛的很多区域。
在曼哈顿所有待售的200-500万美元区间的房地产中,仅有22个转售单位在曼哈顿的WWW.TW,15个在切尔西,21个在WWW.TW,32个在河畔(包括河畔)。在这四个社区中,200万-500万美元区间只有90个单位可供出售。
在入门级市场中,在曼哈顿所有待售的100万-200万美元之间的房地产中,仅有2个转售单位在曼哈顿,11个转售单位在切尔西,15个转售单位在切尔西,19个转售单位在曼哈顿,而在曼哈顿的转售单位中,只有2个转售单位在曼哈顿,11个转售单位在切尔西,15个转售单位在曼哈顿,19个转售单位在曼哈顿。 Upper West Side.在这四个大型社区中,总共有47个100-200万元的转售单位可供出售。
正如Urban Digs所指出的,现在卖家确实更容易接受谈判,尤其是与2014-2015年相比,但好的转售公寓的供应量还是比较少。而且,新开发的楼盘在卖的时候,溢价率很高。当我们开始缩小到曼哈顿最好的可售房源,按特定的楼盘,曝光率,那些价格不高的楼盘,好的选择就会大幅下降。因此,如果你是一个有住房需求或寻找投资的购房者,请牢记这个供不应求的故事。
https://belamorena.com.br
图表由 UrbanDigs
2017年第四季度曼哈顿的房地产市场可以用稳定来形容,在四个季度中的最后三个季度中,有三个季度的成交销售活动都有所增长。2017年的情况比2016年要好得多,尽管该季度的签约量同比下降明显,这主要是由于税改和政治气候等非市场因素造成的。
然而,当我们更仔细地观察物业类型时,我们看到了明显的差异。转售合作公寓部分最为活跃,连续第三个季度的销售量增长。然而,转售公寓的签约合同却受到持续高价的伤害,而新开发项目的结业销售由于目前的周期和建筑开发商的时机问题,面临着12%的下降。考虑到这一切,再加上新税制改革的不确定性,我们可以推测,曼哈顿房地产正在慢慢成为买方市场。
转售公寓
税制改革效果的不确定性在第四季度在转售公寓板块出现,导致销售活跃度下降,价格持平。连续第二年,市场表现不佳,销售量为2011年以来最少。可售单位的库存量也相应下降,全线下跌3%。许多人都将矛头指向了定价上的脱节,因为活跃库存与第四季度收盘销售相比,每平方英尺的溢价达到了两位数。
转售合作社
转售合作社作为年度最畅销的房地产产品结束了2017年的销售业绩,连续第三个季度的销售量持续增长,继续超越其他选择。此外,由于转售合作社的高需求,市场发现物业的平均留存时间下降了5%。在这种情况下,市场的反应是可供出售的库存增加了15%。
新发展
正如人们所预料的那样,新开发的公寓市场数量往往会根据在建建筑的进度而增减。在这4个月里,没有新楼盘开始封盘。(指的是一季度以及格林威治125号、伦纳德91号等多个大型楼盘推出销售,导致库存飙升30%。
奢侈品
豪华车细分市场是根据价格来决定的,以成交量的前10%为基准,以价格为标准的前10%为标准。入门级价格,也就是 "门槛 "下降了约50万美元,最终以380.2万美元收盘。此外,平均价格下降了10%,每平方英尺价格下降了12%。这些下降可以归因于本季度超豪华和超豪华住宅的关闭,如432 Park、Greenwich Lane和 56 Leonard在2016年年底,我们将在2016年年底,在外围地区建造更多的豪华楼房,如东边252号和东边57号等。(指的是St.然而,我们看到市场竞争更加激烈,库存增加,除了降价满足客户需求外,卖家几乎没有其他选择。这对豪宅板块的投资者来说,这代表着真正的潜力,因为这些豪宅单位的价格低,而且随时可以出手。
总而言之,曼哈顿市场保持稳定,2017年比2016年更加健康。话虽如此,但市场继续呈现出向客户一侧倾斜的趋势,或者说成为 "买方市场"。可售库存的增加、新开发项目的增加以及豪宅门槛的降低,使得业主和开发商更倾向于以折价的方式来跟上不断减少的销售量,这就形成了一个市场。由于个税改革的不确定性,2018年对买家来说是个好的年份,对卖家来说则不是那么好。对于那些站在一旁观望的人来说,在特朗普税改的利好影响还没开始发挥作用之前,这可能是入市的好时机。
美国从来没有出现过一个纽约市的房地产开发商和房地产经纪人(没错,他有纽约市的经纪人执照)坐在白宫里。虽然我们很多人可能不同意特朗普的行为和政策立场,但有一点是肯定的,那就是特朗普将是亲地产、亲房地产的。
虽然有人推测,特朗普上任总统会是一个黑天鹅事件,而不是暴跌,但今天美元和股市都涨了
如果你想知道美国总统特朗普的政策会对美国房地产产生怎样的影响,以下是对特朗普上任后可能会如何操作的见解。
他会不会用房地产来拉动经济?
特朗普是一名房地产开发商和房地产经纪人。他自己一辈子都把房地产作为投资,并表示他对推动房地产业的发展很感兴趣。考虑到他的家族企业是房地产,无论是通过自己的公司--特朗普组织,还是他的女婿库什纳地产公司,我们预计特朗普会继续他对房地产的热爱。
房贷利率会有什么变化?
房贷利率将在一段时间内保持低位。"抵押贷款利率下降,因为投资者看到美国抵押贷款支持证券的安全收益率,反映出他们对美国住房市场相对安全的信心,"Trulia首席经济学家Ralph McLaughlin在大选后第二天的一份声明中写道。"此外,由于全球经济动荡,美联储很可能推迟12月加息。这两方面的影响都意味着短期内对借款人有利,如果利率继续下滑,我们可能会看到房贷再融资的增加。"
他会不会为房地产投资者降税?
共和党人保留了对众议院和参议院的控制权。因此,共和党人对未来税收政策的控制权不受约束,这意味着将出现一些影响房地产投资者税收的大变化。特朗普已经提出要。
而且,虽然他可能不会在税改方面得到他想要的一切,但我们的税法改革的时机已经成熟(共和党和民主党都曾呼吁过),而这种变化很可能在2018年选举季开始前的2017年8月前到来。
借钱会不会变得更容易?
减少监管,这是他竞选的标志之一,将允许银行加大放贷力度,这是自2008年以来一直非常低迷的事情。 特朗普当选总统后,另一个让消费者更容易拥有住房的方法是降低保险费。 FHA loans或削减房利美或房地美的担保费。
监管将受到怎样的影响?
特朗普的政纲大部分内容都是围绕着放松金融市场管制,以便更全面地重振金融市场,仅此一项也可以给房地产带来提振。这也是特朗普----以及整个共和党----一直以来都在为之发声的事情。
特朗普提出了削减银行业监管和建筑业监管的建议。放松对贷款的监管,可以让消费者更容易获得贷款,从而促进购房需求。至于建筑法规,在全美房地产经纪人协会的一次会议上,特朗普估计建房成本的25%与法规有关。他希望把这个比例降到2%。如果建筑监管放松,这将意味着消费者可以买到更多的平价房。
房贷利息扣除会不会消失?
不对!去年,特朗普分享的一项税收计划中,特朗普特别明确地提到,他将保留抵押贷款利息扣除。
他还会继续实施1031交换计划吗?
据报道,特朗普因激进地利用税法不缴纳联邦税而受到巨大批评,他很可能会保留有争议的1031免税交换计划,即如果房东将出售房产的收益投入到其他房地产投资中,就可以不用缴纳资本利得税。 这一1031交换计划政策是房地产行业的基础支柱之一,特朗普将保留这一政策。
那移民呢?
自特朗普首次宣布参选以来,他的移民政策发生了很多变化,移民改革不会是一个容易通过国会或参议院的法案,所以很难判断这是否会对纽约市的房地产市场产生很大程度的影响。
特朗普能否落实他所有的竞选立场?
对于那些在特朗普的一些离谱的言论和行为之后对特朗普当上总统感到情绪化的人来说,请记住,美国总统并没有不受约束的权力。我们的缔造者不希望权力只由一个人或一个集团控制,而有可能在另一个独裁者或暴君的统治下结束。因此,我们的政府被分为三个部门:行政部门、立法部门和司法部门。这就是为什么特朗普的许多比较离谱的竞选政策立场不会成为现实的原因--要么在立法部门反对,要么被司法部门推翻。
毫无疑问,这次选举是非常分裂的。但是,现在大选结束了,美国人民会像以往一样走到一起。正如奥巴马对特朗普所说的那样,"我们都在为他的成功而欢呼雀跃"。
我们每个月都会向客户发送一次精选的当前最值得购买的房产。这些选择包括价格低至60万起的小户型、每平方英尺价格优惠的投资物业、我们认为是好机会的折扣物业以及刚刚或即将推出的新楼盘。
你会惊讶地发现,只需附上一张温暖的、微笑的自己的照片,就能让人觉得很有效果。或者说,也许你不会那么惊讶。也许你只是不轻易给人惊喜。也许你只是非常聪明。是的,就是这样。一定是这样的。睿智 和热情地笑着说。这是一个多么成功的组合。
Shawn Bristow HubSpot, Inc.
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