房产投资的成本构成

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购房价格 与其他国家不同的是,曼哈顿和迈阿密的房产,所有的厨房用具都包含在公寓的最终售价中。地板费 在曼哈顿,与迈阿密不同的是,在购买开发商的新建筑时,地板费是包含在开发商提供的地板中的。结业费用 在曼哈顿,如果没有融资,结业费用估计约为购房价格的3%,如果融资,则为购房价格的4.5%,约为按揭金额的2%。这个过户费用估计包括过户税,以及记录和法律费用。如果购买计划外的新建筑,根据市场情况,买方通常需要额外支付纽约市1.825%的卖方转让税和迈阿密1.25%-1.75%的开发商费用。  

经营成本(现金支出)

共同费用

对于公寓,一般来说,公共费用从每月每平方英尺0.70美元到1.10美元不等。这些费用包括公共区域的暖气、电费和清洁费、水费、基本有线电视、保安、楼宇保险、楼宇设施(健身中心、礼宾服务、休息室、游泳池、游戏室等)的运营。

合作社收取维修费,其中包括所有的共同费用和税金(不由业主单独支付)以及建筑物的按揭利息(如果有的话)。Coop公司可能会有建筑物的抵押贷款(因为屋顶维修或其他原因),这些利息会转嫁给Coop股东。因此,你会经常看到Coop的维修费可能会比较高(即使是在调整了维修费中的税金后),因为根据法律规定,Condo是不允许承担债务的。

 

房产税

不动产税(或财产税)是根据评估价值计算的,即市政府给予该财产的价值。然后根据这个评估值计算出一个税率。这个过程有点深奥,但经验法则是曼哈顿每月按购房价格的0.1%征收,迈阿密每月按购房价格的0.2%征收。曼哈顿有一些针对某些建筑的减税计划,在某些情况下可以减免10年、15年或20年的税款。请看 不动产税更多信息,请点击这里。迈阿密对初级购房者有2.5万美元的购房豁免权,但这种豁免权的价值相当微不足道。更多关于这个问题的讨论,请参见 不动产税页。

 

抵押贷款

如果房主决定办理房贷,那么每月的支出就会包括利息和本金。由于抵押贷款的计算性质,在早期,买方将主要支付利息,这在美国税务方面是可以扣除的。而在后期,买方将主要支付本金。

例如,如果买方以1,000,000,000美元购买了一套房产,以5.5%的利率融资500,000美元,期限为30年,全年的按揭付款总额为34,067美元(或每月2,839美元)。其中,27,332美元是可扣税的利息。随着时间的推移,随着贷款本金的还清,可减税利息的金额会减少。但在最初的几年,要抵扣租金收入,是一笔很大的支出。

有关抵押贷款的更多信息,请到以下网站查询: 抵押贷款融资页面。

 

保险

业主应该为物业本身购买保险,同时也要购买责任险。这笔费用每年只需几百元。通常情况下,房东会要求房客也要购买保险,这样房东的风险就会降低。

在佛罗里达州,自由房屋的业主会希望获得洪水和飓风保险。

 

中介费

在美国,卖家在购房交易中总是要支付佣金。卖方一般会支付购房款的6%的佣金,由买方的经纪人和卖方的经纪人平分。因此,在购买交易中,买家不需要支付任何费用就可以让我们为他们提供服务。如果买家决定将新公寓出租,在曼哈顿,他们将不需要支付任何费用,因为通常情况下,佣金(年租金的15%,由买方和卖方经纪人平分)是由租客支付的。但在迈阿密,业主通常要支付佣金(年租金的10%,由买方和卖方经纪人平分)来寻找租客。在物业管理页面上了解更多关于租房的信息。

 


 

非经营性费用

贬值

美国政府允许投资性房产的业主在27.5年内对购房款和非融资相关的结业费用进行折旧。例如,如果买方以100万美元的价格购买了一套房产,非融资相关的过户费用为25000美元(100万美元乘以上述2.5%),那么买方每年可以扣除37273美元,即每月3106美元,作为折旧。这是一笔很大的非现金支出,可以从租金收入中扣除。

 

摊销

美国政府还允许投资物业的业主在贷款期限内扣除融资部分的摊销费用。这也是一种非现金支出,可以从租金收入中扣除。

 


 

负应税收入

归根结底,在美国政府允许的所有减免(包括上述现金和非现金)的情况下,在最初的几年里,投资者在购买房地产的时候,会有负的应税收入(或税收损失)。这并不是与现金损失相混淆,因为在首付40%的情况下,业主很可能会出现现金收支平衡(例如,既不产生现金收入,也不产生损失)。这些税收损失可以结转到房产有收入的年份,从而抵消这些收入并消除这些年份的税收。但是,随着时间的推移,现金收入会随着财产的价值而增长。

 

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