按揭融资 - 外国人按揭

2019 年 9 月更新：

抵押贷款利率自去年同期以来大幅下跌，目前已接近历史最低点。2019 年 9 月 6 日星期五，30 年期固定抵押贷款利率为 3.48%，而股市接近 26900 多点的历史最高点。相比之下，在过去 30 年里，同样的抵押贷款利率平均约为 6.25%。在过去 10 年中，只有 2016 年 9 月的 3.42% 和 2012 年 11 月的 3.32% 两次较低。

美国经济现状如何？

• 美国并未陷入衰退。
• 第二季度的经济增长率为 2%。
• 失业率接近 50 年来的最低点，为 3.7%。
• 工资和个人消费加速增长。

这都是好消息，说明了美国经济目前的强劲势头。虽然当前贸易战的延长可能会通过提高价格来影响美国出口商和消费者，但特朗普的连任前景与股市密不可分，他会尽一切可能让道指尽可能接近 26000 点。因此，中美贸易争端导致的任何疲软都将在短期内得到解决。 

为什么抵押贷款利率这么低？

• 对全球经济的担忧推动了美国政府债券的上涨，导致美国长期抵押贷款利率被人为压低。 
• 欧洲和日本央行一直试图通过零利率或负利率来应对经济困境，这导致投资者到其他地方寻找收益。目前，欧洲的主要利率为-0.4%，这对许多人来说是一种排斥！ 
• 根据德意志银行（Deutsche Bank）的数据，目前全球有 25%（或 15 万亿美元）的政府债券以负收益率交易。这是一个荒谬的数字，自2018年10月以来，仅一年时间就增长了近两倍。 
• 相比之下，美国政府债券的回报率为正，因此对外国投资者极具吸引力。
• 外国对美国政府债券需求的增加推低了 10 年期国债利率，并最终推低了与 10 年期国债利率存在共生关系的 30 年期固定抵押贷款利率。
• 8 月初，有传言称欧洲央行将在已经实施的负利率、流动性机制和量化宽松政策的基础上，再采取震撼性的刺激措施，这将更多的投资者推向了美国的怀抱，因为他们加大了政府债券的购买力度，最终进一步降低了我们的长期抵押贷款利率。  

我们以前见过这种情况：

• 上文我们指出，上一次利率低谷出现在 2016 年，原因是英国投票退出欧盟后投资者逃离欧洲投资。

这一切意味着什么？ 

由于利率已经接近历史最低点，因此不太可能再低了。因此，我们建议客户现在就进行再融资或融资购买新房产，以便在为时已晚之前利用这种人为压低抵押贷款利率的现象。 

注：下图显示的是美国人或永久居民的 30 年固定抵押贷款利率。从零售银行获得抵押贷款的外国买家通常需要额外支付 1/2 个点的费用。

关于外国公民抵押贷款计划 

首付：30% 国外买家和 20% 国内买家

汇丰外国国民抵押贷款（外国买家计划）首付 30

在 30% 首付计划（70% 贷款价值比）下，建筑物必须符合特定的标准：90% 以上的单元必须售出；一个人/实体拥有的单元不得超过 10%；建筑物的商业面积不得超过 20%；所有公寓必须已获得最终入住证书；业主协会必须对建筑物拥有控制权。该计划需要 12 个月的储备金，最高贷款额为 300 万美元。

50% 预付计划

如果大楼不符合上述特定条件，例如，如果大楼只售出了 60%，银行仍然可以发放抵押贷款；但是，汇丰银行会要求更高的首付款（或贷款价值的 50%）。该计划要求 36 个月的储备金，最高贷款额为 300 万美元。

两个计划的其他要求：

• 必须是汇丰卓越理财客户（存款 10 万美元，可以是现金或投资形式）

• 这些计划的利率都是一样的。

• 借款人必须符合计划资格。

美国居民

对于过去两年在美国生活和工作并拥有 720+ 信用记录的美国公民，首付金额视贷款额度而定。

• 20% 的首付（贷款成数为 80%），最高贷款额为 2,000,000 美元

• 首付 25%（贷款价值比率为 75%），最高贷款额为 300 万美元

• 首付 35%（贷款价值比率为 65%），最高贷款额为 4,000,000 美元

• 首付 40%（贷款价值比例为 60%），最高贷款额可达 500 万美元

此外，对于购买第二套住房的美国公民，在信贷批准的情况下，需要支付 25% 的首付款（贷款价值的 75%）。美国公民的利率比上述外国买家的利率低 0.25%。

其他类型的抵押融资：

• 房屋净值产品

• FHA 贷款

请联系我们的合作伙伴汇丰银行（HSBC）高级抵押贷款官 Michael Rochette，咨询当前的抵押贷款利率以及有关不同类型抵押贷款的更多信息。这些抵押贷款计划须经信用审批，并有地域和其他方面的限制。

您也可以使用下面的链接申请抵押贷款，迈克尔会直接与您联系。

电话 646-549-6524

传真：347-321-4136 347-321-4136

手机： 646-261-6635 646-261-6635

电子邮件。 michael.rochette@us.hsbc.com

申请 针对外国买家的汇丰银行卓越按揭贷款.

相关资源：

"购房流程

"为投资者提供物业管理"

"如何出售纽约市的公寓"