抵押贷款融资 -- -- 外国国民抵押贷款

2019年9月更新。

抵押贷款利率自去年同期以来大幅下跌，并在纪录低点附近休整。2019年9月6日（周五），30年期固定抵押贷款利率报收于3.48%，而股市则接近历史新高2.69万点以上。相比之下，过去30年来，同样的房贷利率平均约为6.25%。在过去10年中，仅有2次降息，分别是2016年9月的3.42%和2012年11月的3.32%的低点。

美国经济的现状是什么？

• 美国并没有陷入经济衰退。
• 二季度经济增速为2%。
• 失业率为3.7%，接近50年来最低点。
• 工资和个人消费加快了。

这都是个好消息，也说明了当前美国经济的强势。虽然当前贸易战的延长可能会通过价格上涨影响美国出口商和消费者，但特朗普的连任前景与股市有着千丝万缕的联系，他将尽一切可能使道指尽可能地保持在26000点附近。相应地，任何因为中美贸易争端而导致的弱势都将在短期内得到解决。 

为什么房贷利率这么低？

• 对全球经济的担忧助长了美国政府债券的反弹，导致美国长期抵押贷款利率被人为地压低。 
• 欧洲和日本的央行一直在以零利率或负利率来对抗经济困境，导致投资者在其他地方寻找收益率。目前，欧洲的关键利率为-0.4%，这对很多人来说是个击退剂! 
• 根据德意志银行的数据，目前全球25%(或15万亿美元)的国债交易收益率为负值。这是一个荒谬的数字，自2018年10月以来，仅一年前的2018年10月以来，这个数字已经增加了近三倍。 
• 相比之下，美国政府债券提供的正收益，使其对外国投资者非常有吸引力。
• 国外对美国国债需求的增加，推低了10年期国债利率，最终推低了30年期固定抵押贷款利率，这与10年期国债利率存在共生关系。
• 8月初，欧洲央行在已经实施的负利率、流动性便利和QE之外，又传出了欧洲央行将展开震荡刺激的传言，这让更多的投资者投向了美国的怀抱，因为他们加大了国债购买力度，最终进一步拉低了我国的长期房贷利率。  

我们以前就见过这种情况。

• 上文中，我们注意到，上一次降息的低谷是在2016年，这是在英国投票退出欧盟后，投资者逃离欧洲投资造成的。

这一切意味着什么？ 

房贷利率不太可能再低，因为我们已经接近历史低点。因此，我们建议客户现在就进行再融资，或者为新购房提供资金，趁现在还来得及，趁现在还没来得及，趁着这个人为的低房贷利率现象还没来得及出现。 

注：下图为美国人或永久居民的30年期固定抵押贷款利率。从零售银行获得抵押贷款的外国买家通常要多付1/2分。

关于外国国民抵押贷款计划 

首期付款。30%的国外购房者和20%的国内购房者

滙豐外籍人士按揭貸款首付30%(外籍買家計劃)

在30%的首付计划（70%的贷款额度）下，建筑必须满足以下具体标准：90%以上的单位必须出售；一个人/实体拥有的单位不能超过10%；建筑的商业用途不能超过20%；所有公寓必须有最终的入住证明；业主协会必须拥有建筑的控制权。该计划要求有12个月的储备金，最高贷款额度为300万美元。

五成首付计划

如果楼房不符合上述具体条件，比如说，如果楼房只卖了六成，银行仍然可以给予抵押贷款；但是，汇丰银行会要求更高的首付（或50%的贷款额度）。这个项目需要36个月的准备金，最高贷款额度为300万美元。

这两个方案的其他要求。

• 必须是汇丰卓越客户（存款100,000美元----可以是现金或投资的形式

• 每个项目的利率都是一样的。

• 借款人必须符合项目资格。

美国居民

对于最近两年在美国生活和工作、有720以上信用记录的美国公民，首付金额根据贷款额度的不同而不同。

• 20%的首付（80%的贷款额度），最高贷款额度为2,000,000,000美元。

• 25%的首付（75%的贷款额度），最高贷款额度为300万美金。

• 35%的首付（65%的贷款额度），最高贷款额度为4,000,000,000美元。

• 40%的首期付款（60%的贷款额度），最高贷款额度为500万美金

此外，对于美国公民购买第二套住房的美国公民，在获得信贷批准的情况下，需要支付25%的首付款（75%的贷款额度）。美国公民的利率比上述外国买家的利率低0.25%。

其他类型的抵押贷款融资。

• 房屋股权投资产品

• FHA Loans

请联系我们的合作伙伴，汇丰银行的高级按揭贷款主任Michael Rochette，询问目前的按揭利率，了解更多关于不同类型的按揭贷款的信息。这些抵押贷款计划需经信用审批，并受地域和其他限制。

您也可以通过下面的方式申请抵押贷款，Michael会直接与您联系。

電話號碼：646-549-6524 646-549-6524

传真： 347-321-4136 347-321-4136

移动电话：646-261-6635 646-261-6635

电子邮件。 michael.rochette@us.hsbc.com

申请资格 汇丰银行为外国买家提供的首要抵押贷款.

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