纽约市待售联排别墅

常见问题

在纽约市购买联排别墅需要多少钱？

曼哈顿联排别墅无论从哪个角度看都是一个昂贵的选择。纽约市的联排别墅供应有限，因此您需要为奢华买单。 

根据道格拉斯-埃里曼（Douglas Elliman）的联排别墅报告，截至 2022 年 7 月，曼哈顿联排别墅的平均销售价格为 700 万美元，即每平方英尺 1500 美元。下面我们将按城市区域对价格进行细分。

纽约市曼哈顿市中心的联排别墅销售均价为 920 万美元，即每平方英尺 2000 美元，平均宽度为 21.4 英尺，平均面积为 4674 平方英尺。 

• 东区联排别墅的平均价格为 1010 万美元，即每平方英尺 1758 美元，平均宽度为 20.1 英尺。 东区的联排别墅大约大 1,000 英尺，因此价格有所不同。 
• 在 UES，距离中央公园 1 到 2 个街区内的联排别墅售价可达 2000 万美元甚至更高。 
• 西区联排别墅的平均价格为 607 万美元，即每平方英尺 1139 美元。这些联排别墅的平均面积为 5439 平方英尺，平均高度为 19.1 英尺。 
• 曼哈顿北部的平均销售价格要低得多，仅为 220 万美元或每平方英尺 628 美元，这使得曼哈顿北部的总平均价格偏低了不少。这些是最薄和最小的联排别墅，面积分别为 18 英尺和 3,500 平方英尺。
• 在豪华住宅区（联排别墅销售额最高的 10%），平均价格为 2130 万美元，即每平方英尺 2710 美元，面积达 8115 平方英尺。这些房屋最宽，平均宽度为 25.9 英尺。豪华住宅的入门价格为 1225 万美元。 

曼哈顿联排别墅的平均面积是多少？

纽约市联排别墅的平均宽度为 18 到 20 英尺，越宽越值钱。任何窄于此宽度的房屋都很难出售。宽于 25 英尺的联排别墅被认为是 "战利品 "或豪宅，在分析联排别墅时可能属于豪华型。 

大多数联排别墅的面积超过 3,000 平方英尺，有些豪华联排别墅的面积甚至达到 10,000 平方英尺。但平均面积约为 4,500 平方英尺。 

在纽约市购买联排别墅有哪些利弊？

优点

• 拥有联排别墅与在纽约市拥有自己的房子最为相似。
• 大多数联排别墅都有后院，可以进行娱乐、园艺、烧烤等活动。 
• 在联排别墅中，没有楼上楼下的邻居，而您拥有的是独栋别墅。 
• 没有董事会，因此无需董事会面试或批准。
• 无公共费用或房屋协会费用
• 高度的私密性
• 允许住户拥有超大的居住空间，一些联排别墅的面积可达 9,000 平方英尺。 
• 住在联排别墅时养狗要容易得多，因为狗可以在自家后院漫步，而不是被关在鸡舍或公寓里。 
• 房地产投资者即使住在其中一套公寓里，也可以出租大楼里的单元，用现金流来支付按揭贷款或其他费用。 
• 由于纽约市内没有绿地，联排别墅的买家都希望能在自家后院拥有一片属于自己的绿地。  

缺点

• 如果联排别墅需要大修，费用可能会非常昂贵，因为费用不能由其他业主分摊。业主要对房屋的每个部分负责。 
• 没有健身中心、礼宾服务、24 小时门卫等设施。 
• 联排别墅的内部空间可能会显得狭窄，尤其是宽度不足 20 英尺的联排别墅。 
• 楼梯很多，不过目前的技术可以方便地安装电梯。
• 如果决定将房产出租，他们将成为房东，这可能会给一些业主带来麻烦
• 许多业主不得不聘请物业经理来打理房产，否则，他们最终可能会后悔当初的购买行为。在世界上最昂贵的城市中拥有一套 5000 平方英尺的房子，一个好的物业经理可以减轻他们的压力。 
• 如果购买的是有租户的联排别墅，这就会成为一个真正的问题。在纽约市，租金受管制的租户是不可能被赶出房产的。 租金稳定租户也无法搬走，但至少他们可能比租金管制租户更早离开。 
• 根据纽约市的指导原则，联排别墅业主有责任维护房产前的人行道，这也会增加维护成本。 

褐石和联排别墅有什么区别？

褐砂石的外墙颜色为红褐色砂岩。 纽约的大多数褐石建筑都位于上西区、哈林区和布鲁克林区。使用大理石、石灰石或砖等砂岩以外材料的建筑被称为联排别墅或排屋。

布朗斯通（Brownstones）和联排别墅（Townhouses）是城市中的多层连体或独立式房屋。它们临街而建，大小与周围的房屋相似。 

纽约市褐石住宅的翻新费用是多少？

在曼哈顿拥有一座褐砂石是一种殊荣，但翻新一座褐砂石却是一项雄心勃勃的工程。它们是用途广泛的投资，但通常都有一个多世纪的历史，需要更新换代。

纽约市的生活成本非常高，因此装修费用也会很高。 要对褐砂石或联排别墅进行翻新，预计每平方英尺至少要花费 400 美元。  

在豪华住宅区，我们看到每平方英尺的翻新成本高达 1,000 美元。通常情况下，褐石住宅与纽约市其他住宅的不同之处在于其面积--平均为 3,200 平方英尺。这就意味着需要花费数百万美元进行翻新。 

使用房地产经纪人在纽约市购买联排别墅是否会让我受益？

联排别墅买家在购买联排别墅时一定要聘请自己的经纪人。如果您要搬到纽约并想投资房地产，您一定要找一位了解市场、市场资本化率和社区的经纪人。 

曼哈顿房地产市场竞争激烈，情况复杂。对于购房者，尤其是联排别墅的购房者来说，这个过程可能会给他们带来极大的压力。经济拮据会带来更多障碍。 

城市屋的买方和卖方有两个完全不同的目标，卖方希望城市屋的价格最大化，而买方则希望城市屋的价格最小化。这些目标是完全相反的，这也是为什么买方不应该直接去找房主或其代表（经纪人）的原因。 

确保使用经验丰富的买方经纪人，他们会以您的最佳利益为重。直接找卖方经纪人本身就有风险，而且在很多州都是非法的。 买方经纪人在买房时可以为您提供客观的代理服务，从而使您的买房过程与众不同。 一个好的买方经纪人总是会包括一个经验丰富的房屋检查员以及一个经验丰富的纽约市房地产律师（具有联排别墅买卖方面的经验），因为购买联排别墅会遇到一系列与购买公寓或合作公寓不同的问题。 

虽然在 MLS 上可能看不到待售的纽约联排别墅，但它可能仍在出售，因为联排别墅市场上有很多袖珍房源。 一个好的经纪人会知道在哪里寻找非市场机会。 

我应该购买已有租户的联排别墅吗？

如果是在其他城市或州，答案可能是肯定的。但是，生活在纽约，这个问题的答案就变得复杂了。但是，如果您是一位投资者，希望购买一套出租物业，那么纽约市的联排别墅也许并不是最佳选择。 

如果您购买的联排别墅附带租金管制或租金稳定租户，这些租户支付的租金通常低于当前的市场价值。购买有租金管制租户的联排别墅也许是联排别墅买家最不应该做的事情，因为他们支付的租金大大低于市场价，而且他们通常会在公寓里住到死。 

在纽约市，有一些新的法律规定，对于投资者来说，拥有某些类型租户的房产是一个大问题。租金受控和租金稳定的租户支付低于市场价格的公寓租金。市政府和州政府规定了投资者每年可以提高租金的幅度。 

此外，当你在购买一栋楼时继承了租户，你对他们的了解并不多，包括他们的信用评分、资产水平等。可能买到的是一堆问题，要过一段时间才能知道他们是否按时交租。 

纽约市哪些街区最适合购买褐石公寓？

纽约没有一个社区能满足您的所有需求，但每个社区都有其独特之处。不过，就独栋住宅而言，上东区、上西区和西村拥有最多的待售联排别墅。 

购买独栋联排别墅和多栋联排别墅有什么区别？

多户联排别墅是指拥有 3 个或更多单元的别墅。 购买多户联排别墅就像购买投资性房产。 在这种情况下，买方将继承大楼内的所有现有租约。因此，新业主不能驱逐楼内的任何人。  

购买自用的多户住宅有很多税收优惠。首先，由于业主是投资者，他或她可以扣除所有的维护费用、抵押贷款利息、保险费用、房产税和折旧。所有这些都可以从租金收入中抵扣，从而使业主在购房初期的应税收入为负数。 

如何确保您购买的纽约市联排别墅没有问题？ 

在为购买联排别墅做尽职调查时，经纪人会与房屋检查员和交易律师密切合作，确保买方清楚地了解他们购买的是什么。 

首先，尽职调查将包括阅读屋宇部（DOB）的记录，这些记录显示了建筑许可证以及违反法规和分区的情况。卖方必须在成交前处理任何未结的违规行为或未结的施工许可证。 

其次，验房可以对房产进行直观检查。如果您要申请抵押贷款，银行会要求您进行房屋检查。  

房屋检查员将对房屋建筑进行评估，并就任何不足之处出具报告。房屋检查中需要考虑的最重要的事项之一是在 DOB 记录中没有显示的房屋改动。 

通常情况下，房主为了节省开支，可能会在没有持证工人的情况下施工。通过将建筑内的目视检查结果与 DOB 记录进行比较，房屋检查员可以确定哪些工程已获得批准，并由持有执照的木工、水管工和电工施工，哪些没有。无证施工是个大问题，除非能得到适当的评估或赔偿，否则很可能会导致交易失败。 

如果验房师发现问题会怎样？

如果验房师发现了不足之处，买方会要求卖方在过户前进行修缮。有时卖方会进行维修，但有时卖方可能会拒绝支付维修费用。在纽约，大多数合同都是按 "现状 "签订的，因此卖方可能不会在过户前进行任何修缮。  

此时，买方需要评估维修是否对联排别墅至关重要。如果是，这可能会导致进一步的价格谈判或在成交时获得信贷。 

由于在买卖双方签署合同之前，合同尚未最终确定，因此在签署合同之前，可能有一些时间来进行评估。合同中可以包含检查期，这将允许买方在签署合同后解除合同。但这种情况在纽约市并不常见。