早在2018年，曼哈顿待售的新开发公寓数量非常多，以至于有报道称，新开发公寓的供过于求将使房地产市场陷入困境。当然，这种情况并没有发生，在过去几年中发生的事件之后，我们的情况正好相反。
我们现在预计，未来几年纽约曼哈顿新开发的待售公寓数量会很低（尤其是在黄金社区），造成供应紧张，因此，从供应方面给房价带来了上升压力。
有六个主要因素已经或将要对曼哈顿的待售房产供应产生影响。
首先，2021年和2022年创纪录的房屋销售耗尽了大部分多余的新开发库存。 虽然2020年是纽约市房地产销售的萧条期，因为Covid首先在这里站住了脚，但一旦疫苗出来，开发商降低了价格，每个人都想在曼哈顿买房。 因此，公寓销售，特别是新开发项目的销售，出现了爆炸性增长。
第二，自Covid以来，尽管纽约州的土地价格自2018年的市场高峰期以来下降了50%，但土地销售量却少了很多，所以基于土地销售的潜在管道不多。
第三，允许421a、421g和J-51减税的法律已经过期，这些法律通过大幅降低开发商和/或个人买家的房产税来鼓励发展。这些减税措施的到期使得建设成本增加。纽约市没有政治意愿为开发商提供任何激励措施来建造公寓或出租楼。最近，我们看到提出的30%可负担住房的项目被左派的地方市议会成员拒绝了，这些成员要求50%（Project One45）甚至100%（World Trade Center 5）的可负担住房要求。在这种环境下，不要指望在纽约市有多少建筑。
第四，在2019年8月1日，纽约州通过了繁琐的规则，对大楼业主进行惩罚，试图保护租户，此后租房转公寓的情况消失了。 目前，由于这些新规则，几乎没有正在进行的公寓转换项目，除非法律得到修正，否则预计未来也不会有。
第五，由于Covid造成的供应链中断而导致的成本快速上升，以及融资利率的快速上升，对创造新的开发库存是巨大的阻力。 只有真正的超豪华和超级豪华项目才有足够的利润率来覆盖潜在的两位数的成本增长，而非豪华部分的库存在通货膨胀稳定下来之前不会被建造。融资利率的快速上升也会对开发商的计划造成影响。
最后，美联储对通货膨胀的战争导致了历史上住宅抵押贷款利率的最快增长。在过去几年利率异常低的时候购买或再融资的房主现在有了一个金手铐式的抵押贷款，将自己与他们的房产捆绑了许多年。 很难有理由放弃你的两居室公寓的2.5%的抵押贷款利率，而选择三居室公寓的6%的抵押贷款利率。这势必会造成未来的低供应，减少流动性。
考虑到纽约市的新开发项目需要多长时间才能进入市场，以及如今所有不利于开发的因素，包括政治因素，曼哈顿将在未来5年内开始出现库存紧缩，尤其是在其最重要的社区。
潜心研究已获纽约总检察长批准的发售计划的项目（其中一些已准备好入住，另一些在2-3年内不会准备好），截至2022年8月1日，人们可以看到，在黄金地区没有太多的项目或单位进入市场。 在曼哈顿，只有6000个开发商单位没有签订合同，比2018年大幅下降。
在下面的图表中，深紫色的线代表了各社区未售出的库存。浅紫色代表的是各社区的签约单位。在曼哈顿约6000个开发商单位中，有500个是合同内的，5500个是可销售的。
在目前的库存中，十栋楼占了可供出售总量的40%，所以这些库存大部分都集中在几栋大楼里。 在下面的纽约曼哈顿待售公寓清单之后，我们讨论一下部分社区正在筹备的公寓库存。
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