1031 EXCHANGE RULES
资本利得税递延

1031交换的优势

递延税款交换的主要优点是，纳税人可以在不产生任何即时税负的情况下处置财产。这使得纳税人在交换资产的同时，还能保持递延税款的赚钱能力。 

1031 Exchange rules ，而不是出售投资物业，支付资本利得税，然后用净收益购买另一处物业，而是允许投资者放弃支付资本利得税，用出售的总收益来投资于 新房产，从而将资本利得税推迟到新房产出售。 

例如，约翰个人拥有一套价值1000万美元的房产。 纽约市的投资物业价值1000万美元的房产，想卖掉他的房产并购买另一套。如果没有使用1031税收递延交换的能力，约翰将不得不向政府支付大约234万美元的资本收益税，使他可以再投资于替代房产的金额减少到只有766万美元。为了简单起见，我没有对进入和退出投资的成交费用进行处理。这些费用可以从资本收益中扣除，以获得真正的资本收益税。 

然而，按照《国际财务报告准则》第2000-37条的规定，约翰获得了替代房产，并将旧房产的税基转移到新房产上。他将能够放弃234万美元的税款，并将其推迟到出售替代房产时，通常是多年以后。利用1031税收交换将税前资金再投资于另一处房产具有很大的价值，大多数成熟的房产投资者都知道这是增长财富的最快方式之一。 

庇护收益最终将在出售替代财产时到期，尽管如果财产是继承的，情况并不总是如此，因为投资者的继承人在这种继承的财产上得到了一个递增的基础。在投资者去世后，他或她的继承人将按转让给继承人之日的公平市场价值获得该财产；而不是按最初购买时转移到替代财产的基础。 

当继承人去出售房产时，他们将就新的售价和继承时房产的公平市场价值之间的差额缴税。

此外，使用1031交换的另一个好处是，最终，投资物业可以转换为主要住宅，只要根据安全港规则在拥有2年后进行。 

请注意，要使1031计划有效，替代财产的所有权必须使用与被出售财产相同的纳税识别号。

同类财产

1031 Exchange rules 要求这两个财产是 "同类 "财产。规则认为住宅投资物业换取住宅投资物业，商业投资物业换取商业投资物业，住宅投资物业换取商业投资物业，反之亦然，都是同类的。

然而，该财产必须在美国，因为根据规则，用美国财产交换外国财产不被视为 "同类"。

1031交换的劣势

纳税人还应该考虑到以下几个方面的弊端，即：1.纳税人还应该考虑到递延税交换有以下几个方面的弊端。

1. 更换后的房产将减少基础（即税额），因为旧房产的较低基础将转移到新房产上。正因为如此，纳税人在新财产上的折旧扣除额将比他或她在没有进行1031交换的情况下购买该财产时的折旧额要低。
2. 完成税延交换的交易成本会增加，因为业主会产生额外的专业费用和成交费用。 
3. 除再投资于不动产外，纳税人不得将处置财产的净收益用于任何其他用途。否则，不用作再投资的收益将承担税收后果。

合格的中介机构

1031交换需要一个合格的中介机构，如《国内税收法》第1031条所定义的，来处理整个过程。

销售的所有收益，包括非现金收益（例如，除了房产之外，你可能在交易中收到的汽车），都必须交给合格的中间人，用于购买新的房产。卖方直接或间接收到的任何东西（无论多么微不足道）都将取消整个交易的资格，导致整个收益的确认（如果是外国买家，将导致 FIRPTA预扣款）。

1031交换时间表。

关于识别和交换期的非常具体的规则

1. 新的房产必须位于美国境内。
2. 从旧房产的成交日开始，卖家有45天的时间向合格中介提供他们想要购买的房产清单（这份清单被称为 "45天清单"，清单上通常有多个房产，以防交易失败）。
3. 从旧房产的成交日开始，卖方有180个日历日来购买45天清单上的一个或多个房产。
4. 旧房产的卖方必须以其拥有旧房产的同一法律名称取得新房产的所有权。
5. 卖方必须以相当于或高于旧房的销售价格购买新房，其金额必须等于或高于旧房的销售价格。
6. 出售旧房产的现金，在支付过户费用和负债后，必须交给合格的中介机构，用于购买新房产。

必须严格遵守45天的时限，因为它不能以任何方式延长，即使第45天是星期六、星期日或美国法定假日。 

交换期在个人转让放弃的财产的日期后的180天内结束，或者在个人转让放弃的财产的那个纳税年度的纳税申报到期日结束，以较早的日期为准。同样，180天的时限必须严格遵守，因为它不能以任何方式延长，即使第180天是在星期六、星期日或美国法定假日。

反向1031交换

反向交换是投资者可以用来推迟资本利得税的工具，即使替代房产必须在放弃的房产关闭前完成。 

然而，在反向1031交换中，投资者在整个交易完成之前不能占有替代房产。 然而，在整个交易完成之前，投资者不能在反向1031交换中占有替代财产。一般来说，替代房产必须由交换住宿产权人（在概念上类似于1031交换中的合格中介要求）持有，直到放弃的房产被出售。

反向1031交换时间表

1031逆向交易的时间安排与其他类型的1031交易相同。45天。放弃的财产必须在替代财产的购买结束后45天内确定，并在180天内完成。  

反向1031交换的优势 

1. 反向1031交换允许投资者推迟对放弃的房产征收资本收益税，即使投资者首先购买了替代房产。 
2. 反向1031交换可以缓解与1031交易相关的压力，因为投资者事先已经安排好了替代房产。 
3. 允许投资者在投资者选择的时间和价格上锁定一个替换的房产。 
4. 投资者在列出放弃的房产时，对收盘价有更多的控制权。

反向1031交换的弊端

1. 与普通的1031交换相比，这个过程有更严格的规则，因为普通的1031交换有很多规则，所以你需要专业的帮助来实施。 
2. 融资方面的潜在问题，因为人们可能需要有能力先购买替代财产，然后再从放弃的财产的销售中获得任何资金。 

外国投资者的1031交换考虑因素

非美国卖家也可以获得1031资产处理的资格。 

美国政府使外国卖方有可能使用1031交换条款。除了上述的正常规则外，FIRPTA对1031 Exchange rules ，以避免15%的预扣款。这个额外的要求是，负责将旧财产从外国卖方转移到买方/受让人的个人（如产权人或受让人）必须从外国卖方那里得到以下信息：1. 托管公司)必须从外国卖家那里得到以下任何一项。

1. A 扣缴证明由美国国税局出具的认可该特定交换并允许受让人避免预扣任何税款的证明，或。
2. 外国卖方的通知书，证明卖方已申请了预扣押证。

首先，任何外国财产拥有者都应该未雨绸缪，在转让任何房地产之前提前很长时间获得ITIN，并在安排好任何财产转让之后尽快申请预扣税款证明。 

其次，任何希望完成1031交换的外国卖家都必须在销售过程的早期咨询知识丰富、专业、合格的中介机构，并从经验丰富的顾问那里获得税务或财务咨询，以协助他们完成交易和美国税务申报过程。如果您想了解合格中介机构的情况，请告诉我们。 

我们的注册会计师提供的额外资源：外国国民使用1031交换。

就税收而言，该房产为外国个人所有，这将使这种交换属于FIRPTA的范畴。根据FIRPTA，如果从非居民外国人那里购买房产，美国买家必须预扣交易中房产价值的15%送交国税局。然而，如果符合某些条件，则不需要预扣。

如果转让人向受让人提供一份书面通知，说明根据《国际财务报告准则》的不承认条款，该转让不需要承认收益或损失，并且受让人在转让后20天内向国税局提供该书面通知，受让人就不需要预扣。

除了上述步骤外，第1445-2(d)(2)(iv)条规定，上述预扣款豁免只适用于第1031条交易的参与者，如果交易同时进行，即第1031条交换下的两项转让在同一天生效。 

如果外国个人在交易中收到现金（或其他财产），并且外国个人交出的财产的价值大于收到的财产的价值，则触发FIRPTA预扣要求。例如，如果交出的财产没有抵押，而收到的财产有抵押，则可能发生这种情况。

在满足第1031条特殊限制的情况下，即同时要求和不启动规则，防止FIRPTA预扣的唯一方法是获得国税局的预扣证书。

总而言之，假设在其他方面符合第1031条的要求，以下步骤是必要的。

1. 确保绝对没有开机，即没有在交换中向外国个人转移现金。
2.  确保交换合同和成交文件具体导致两个转让在同一天生效。
3. 确保外国个人向交易所的另一方提供不承认的书面通知，其中包含上述通知的要求。
4. 确保收到通知的交易所的另一方将通知寄给国税局，地址如下P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

注意：应咨询法律顾问并提供法律意见，以确保这些事项在成交时完成。

1031交换 佛罗里达和纽约 

虽然联邦税收规则仍然适用，允许上述资本收益的递延，但对于1031交换，纽约的规则要求那些非纽约居民对出售实现的任何收益支付7.7%的州所得税。然而，对于1031交换，纽约的规则是 

对于1031交换，佛罗里达州没有州所得税，所以出售实现的任何收益都没有州所得税。 

佛罗里达州的假期出租物业持有时间

为了防止美国国税局质疑度假租赁物业是否符合1031交换的条件，它必须在两年内每年至少出租14个晚上。

你个人使用度假出租房产的时间每年不得超过14个晚上，或者在一年的时间里，房产出租天数的10%。你在房产上进行维修、年度维护等的时间不计入14天的限制。

曼哈顿迈阿密房地产有限公司可以帮助您进行1031交换。

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我们可以。

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我们在1031交易方面有很多经验，可以在投资物业生命周期的任何阶段提供帮助。

下一步是什么？  

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