1031交换是美国国税局允许的投资性房地产的延税交换。 1031交换不是指两个业主之间的实际交换,而是指出售一处房产并购买另一处房产的过程。 国内税收法》第1031条规范了这些交易;因此,提到了1031交换。
在1031交换中,放弃的财产的资本收益税被推迟到比正常情况下要支付的日期。 当一项资产的销售价格高于其原始购买价格时,就会产生资本收益。 资本收益对个人来说至少要缴纳15%的税,对公司来说要缴纳21%的税。
递延税款交换的主要优点是,纳税人可以在不产生任何即时税负的情况下处置财产。这使得纳税人在交换资产的同时,还能保持递延税款的赚钱能力。
1031 Exchange rules ,而不是出售投资物业,支付资本利得税,然后用净收益购买另一处物业,而是允许投资者放弃支付资本利得税,用出售的总收益来投资于 新房产,从而将资本利得税推迟到新房产出售。
例如,约翰个人拥有一套价值1000万美元的房产。 纽约市的投资物业价值1000万美元的房产,想卖掉他的房产并购买另一套。如果没有使用1031税收递延交换的能力,约翰将不得不向政府支付大约234万美元的资本收益税,使他可以再投资于替代房产的金额减少到只有766万美元。为了简单起见,我没有对进入和退出投资的成交费用进行处理。这些费用可以从资本收益中扣除,以获得真正的资本收益税。
然而,按照《国际财务报告准则》第2000-37条的规定,约翰获得了替代房产,并将旧房产的税基转移到新房产上。他将能够放弃234万美元的税款,并将其推迟到出售替代房产时,通常是多年以后。利用1031税收交换将税前资金再投资于另一处房产具有很大的价值,大多数成熟的房产投资者都知道这是增长财富的最快方式之一。
庇护收益最终将在出售替代财产时到期,尽管如果财产是继承的,情况并不总是如此,因为投资者的继承人在这种继承的财产上得到了一个递增的基础。在投资者去世后,他或她的继承人将按转让给继承人之日的公平市场价值获得该财产;而不是按最初购买时转移到替代财产的基础。
当继承人去出售房产时,他们将就新的售价和继承时房产的公平市场价值之间的差额缴税。
此外,使用1031交换的另一个好处是,最终,投资物业可以转换为主要住宅,只要根据安全港规则在拥有2年后进行。
请注意,要使1031计划有效,替代财产的所有权必须使用与被出售财产相同的纳税识别号。
1031 Exchange rules 要求这两个财产是 "同类 "财产。规则认为住宅投资物业换取住宅投资物业,商业投资物业换取商业投资物业,住宅投资物业换取商业投资物业,反之亦然,都是同类的。
然而,该财产必须在美国,因为根据规则,用美国财产交换外国财产不被视为 "同类"。
纳税人还应该考虑到以下几个方面的弊端,即:1.纳税人还应该考虑到递延税交换有以下几个方面的弊端。
1031交换需要一个合格的中介机构,如《国内税收法》第1031条所定义的,来处理整个过程。
销售的所有收益,包括非现金收益(例如,除了房产之外,你可能在交易中收到的汽车),都必须交给合格的中间人,用于购买新的房产。卖方直接或间接收到的任何东西(无论多么微不足道)都将取消整个交易的资格,导致整个收益的确认(如果是外国买家,将导致 FIRPTA预扣款)。
必须严格遵守45天的时限,因为它不能以任何方式延长,即使第45天是星期六、星期日或美国法定假日。
交换期在个人转让放弃的财产的日期后的180天内结束,或者在个人转让放弃的财产的那个纳税年度的纳税申报到期日结束,以较早的日期为准。同样,180天的时限必须严格遵守,因为它不能以任何方式延长,即使第180天是在星期六、星期日或美国法定假日。
反向交换是投资者可以用来推迟资本利得税的工具,即使替代房产必须在放弃的房产关闭前完成。
然而,在反向1031交换中,投资者在整个交易完成之前不能占有替代房产。 然而,在整个交易完成之前,投资者不能在反向1031交换中占有替代财产。一般来说,替代房产必须由交换住宿产权人(在概念上类似于1031交换中的合格中介要求)持有,直到放弃的房产被出售。
1031逆向交易的时间安排与其他类型的1031交易相同。45天。放弃的财产必须在替代财产的购买结束后45天内确定,并在180天内完成。
美国政府使外国卖方有可能使用1031交换条款。除了上述的正常规则外,FIRPTA对1031 Exchange rules ,以避免15%的预扣款。这个额外的要求是,负责将旧财产从外国卖方转移到买方/受让人的个人(如产权人或受让人)必须从外国卖方那里得到以下信息:1. 托管公司)必须从外国卖家那里得到以下任何一项。
首先,任何外国财产拥有者都应该未雨绸缪,在转让任何房地产之前提前很长时间获得ITIN,并在安排好任何财产转让之后尽快申请预扣税款证明。
其次,任何希望完成1031交换的外国卖家都必须在销售过程的早期咨询知识丰富、专业、合格的中介机构,并从经验丰富的顾问那里获得税务或财务咨询,以协助他们完成交易和美国税务申报过程。如果您想了解合格中介机构的情况,请告诉我们。
就税收而言,该房产为外国个人所有,这将使这种交换属于FIRPTA的范畴。根据FIRPTA,如果从非居民外国人那里购买房产,美国买家必须预扣交易中房产价值的15%送交国税局。然而,如果符合某些条件,则不需要预扣。
如果转让人向受让人提供一份书面通知,说明根据《国际财务报告准则》的不承认条款,该转让不需要承认收益或损失,并且受让人在转让后20天内向国税局提供该书面通知,受让人就不需要预扣。
除了上述步骤外,第1445-2(d)(2)(iv)条规定,上述预扣款豁免只适用于第1031条交易的参与者,如果交易同时进行,即第1031条交换下的两项转让在同一天生效。
如果外国个人在交易中收到现金(或其他财产),并且外国个人交出的财产的价值大于收到的财产的价值,则触发FIRPTA预扣要求。例如,如果交出的财产没有抵押,而收到的财产有抵押,则可能发生这种情况。
在满足第1031条特殊限制的情况下,即同时要求和不启动规则,防止FIRPTA预扣的唯一方法是获得国税局的预扣证书。
总而言之,假设在其他方面符合第1031条的要求,以下步骤是必要的。
注意:应咨询法律顾问并提供法律意见,以确保这些事项在成交时完成。
虽然联邦税收规则仍然适用,允许上述资本收益的递延,但对于1031交换,纽约的规则要求那些非纽约居民对出售实现的任何收益支付7.7%的州所得税。然而,对于1031交换,纽约的规则是
对于1031交换,佛罗里达州没有州所得税,所以出售实现的任何收益都没有州所得税。
为了防止美国国税局质疑度假租赁物业是否符合1031交换的条件,它必须在两年内每年至少出租14个晚上。
你个人使用度假出租房产的时间每年不得超过14个晚上,或者在一年的时间里,房产出租天数的10%。你在房产上进行维修、年度维护等的时间不计入14天的限制。
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