销售迈阿密和纽约的房屋和公寓

我们建议您在出售曼哈顿住宅物业时，选择一个您喜欢的经纪人或代理。你不希望发现自己几个月后才想，"我为什么要雇这个人或这个女孩？"我为什么要雇用这个人或女孩？ 我从一开始就不喜欢他们。"你知道你什么时候和别人谈恋爱，什么时候不谈恋爱。和你谈得来的人，从长远来看，你会更努力的为你工作。

如果您在迈阿密销售房地产，本销售指南同样有效。

在雇用经纪人时，要小心红旗，比如告诉你你想听什么，比如提出一个过高的销售价格。这是挂牌中介的常见做法。如果你上当了，你就有可能以比你第一次正确定价更低的价格卖出房子。所以，不要上当受骗。 

请记住，您的代理并不总是需要成为所有事情的专家，但他们应该诚实地了解他们所知道的和不知道的，并且有一个团队可以依靠他们来找到问题的答案。当然，他们需要有一些经验。他们需要知道市场上的库存是什么，并详细。但是，另一方面，如果你雇用的人有太多的上市和3亿美元的销售去年，他们永远不会再见，永远不会出现在一个显示。你需要有人来做工作。不只是给你一个投球！

你的经纪人需要能够教育你了解这个过程。通常情况下，代理人拿到房源，就走人，从不告诉房主该怎么做。 

美国的房地产市场是非常透明的，尤其是与许多其他国家相比。在成交后60天内，成交数据就会被公开。因此，想出一个挂牌价应该不是那么困难。 

对比楼盘价格分析

要开始整个房屋销售过程，卖方需要对房屋进行客观的评估。为了获得这样的估价，我们将为卖方提供一份比较市场分析报告（CMA），其中包括：

1. 目前市场上的房产。
2. 最近成交的物业。
3. 最近已售出但尚未关闭的房产。

通常情况下，我们会在同一栋楼、相邻的楼盘或竞争的楼盘内有可比性的信息。

本次比较中使用的物业必须与卖方的物业在位置、面积和类型（即Coop或Condo）方面具有可比性。这一分析将成为卖方定价策略的基础。

探访待售房屋以确定价值

我们建议卖家去参观市场上的其他房屋，以衡量竞争对手的价格。卖家必须客观地、通过买家的眼光来看待每一个房产，不要把情感因素排除在等式之外。

价钱是由市场决定的

然而，给房产定价并不是一门精确的科学，因为在美国，定价是非常透明的。市场，对目前的房价相当了解，最终会决定某套房子的价格。

最重要的是，一开始就要准确地给房子定价，否则房子就会在市场上滞销。如果出现这种情况，经纪人和潜在买家就会注意到。在没有看到房产的情况下，这些经纪人就会判断为什么没有卖出去。例如，他们很可能会推断出该房产有问题，因此，根据这种盲目的评估，引导客户远离该房产。

另外，对于卖家来说，一旦房屋挂牌出售后，观察市场对房屋的反应，调整自己的预期也是非常重要的。

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不动产资本利得税

"曼哈顿公寓市场分析"

为了确保卖家的房产能以最有效的方式进行销售，我们将确保卖家的房源能被最广泛的受众所接受。我们通过与其他经纪人建立联系，开发有吸引力和有效的电子和印刷营销材料，为房地产经纪人和买家举办开放日，开发直邮活动，最重要的是通过包括我们自己的网站在内的各种知名网站获得最大限度的网络曝光。 www.ManhattanMiami.com.

代理和经纪人网络

卖方的房产是与曼哈顿的每一家房地产公司联合经纪，并将向纽约所有28,000名持证经营的房地产经纪人提供。

在超过90％的销售中，除了挂牌代理之外，其他的代理将把买家。因此，至关重要的是，卖方的经纪人联系到负责为你找到买家的实体。 经纪人社区.

开放式住宅

我们将举办针对经纪公司的开放房源，请房地产经纪人看房。

我们还将定期举办一般的公众开放日活动，向公众介绍和宣传卖方的房产情况。

编写营销资料

我们只用专业的照片和楼盘的平面图进行宣传。我们也会制作其他专业的宣传资料，如果公寓是空置的，我们也会制作其他专业的宣传资料，包括虚拟的照片。我们发现这对于帮助潜在的买家了解公寓会是什么样子的，我们发现这一点非常重要。 

网络曝光

90%的购房者将互联网作为他们找房过程中不可或缺的一部分。因此，每一个房源都会在显眼的位置展示。

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (网上住宅)
• www.REBNY.com (纽约房地产委员会)上市服务处
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

而且，如果卖家的房产价格在500万元以上，会自动在最显眼的豪宅房产网站上出现。

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (作者：罗伯报告)

直销

在出售曼哈顿或迈阿密的豪华公寓时，直销是一种有效的方法，可以激发卖家对房产的兴趣。我们有专有的邮件列表，有成千上万的潜在买家，我们将向他们分发卖家的名单。

我们将保持警惕，确保我们带给您房产的潜在买家在财务上有资格购买，以尽量减少浪费时间。在确定买方是否适合我们的客户时，我们将提出必要的问题。例如，我们将：

• 向潜在买家索取抵押贷款资格预审信。
• 询问有关潜在买家的收入和资产的相关问题。
• 询问潜在购房者是否出售房屋，以评估购买准备情况。
• 询问他们过去是否拥有或曾经拥有房产。
• 如果潜在的买方是获得抵押贷款，则要取得定金的资金证明；如果交易是全现金交易，则要取得总价款的资金证明。

我们绝不会允许我们的卖家与潜在买家签订合同，除非我们能证明买家在经济上符合条件。

在纽约，买卖双方以口头形式进行报价。在佛罗里达州，要约是以书面形式提出的，并在提出要约时提交10%的定金。因此，在纽约，由于要约是口头提出的，所以要约对买方没有约束力。但在迈阿密，由于要约是以书面形式提出的，并附有定金，因此佛罗里达州的要约对买方具有约束力。

• 我们将从买家和买方经纪人的所有出价或报价，并立即转发给卖方。
• 我们在法律上有义务向卖方提出所有报价。
• 一旦收到报价，我们不仅会与卖方讨论报价的价格，还会与卖方讨论报价的其他条款，以及潜在买家的资格，如成交的可能性、成交日期、融资风险等。
• 我们的工作是为客户争取到最好的价格和条件，所以我们很可能会鼓励卖家提出反价，并开始谈判，以便双方就价格、条件和成交日期达成一致。

请记住，虽然要约可以是一件好事，但如果买方没有资格购买或通过董事会批准（特别是在合作社的情况下），要约就没有任何意义。

房产律师将准备合同

在纽约市，买卖双方通常都会聘请纽约房地产律师进行交易。虽然在佛罗里达州的惯例较少，但我们的客户总是聘请佛罗里达州的房地产律师进行交易。我们总是建议我们的买家和卖家在每一笔交易中都要有法律代表，这样他们在整个过程中都能得到很好的保护。

我们在曼哈顿和迈阿密都有很多律师，所以我们可以为您联系到非常有能力的律师来代表您进行交易。我们建议远离大的律师事务所，因为他们可能会收取成吨的钱，让他们的律师助理做一个简单的交易。

一旦你与买方达成协议后，你的律师将开始准备一份销售合同。在买方律师认为该楼房的财务状况令人满意，并且该楼房的附则和销售合同可以接受后，买方律师将允许买方签署合同。

买方定金将由卖方律师代为保管

买方在签订合同时，还需要出示购买价的10%的定金。合同加上押金将转给您的律师签字。存款将存放在您律师的代管账户中，直到结算结束。

需要注意的是，在合同未交付并经各方当事人签字前，乙方仍可受理并接受其他要约。

如果是融资的话，购房者应该提前进行贷款申请。建议购房者在开始找房之前，应先办理抵押贷款资格。

"买卖房产时的税务和法律问题"

合作社和共管公寓的申请材料可以类似。购房者需要准备董事会包，Condos和Coops的申请材料都差不多。

完成董事会套件需要准备一份申请，并提交一份由买方的注册会计师签署的财务报表，支持财务报表的文件，包括银行报表等，三年的报税单，个人和财务推荐信，专业推荐信，销售合同，以及银行承诺书，如果融资的话，说明抵押贷款已获批准。

虽然买方的代理人会实际准备好包装，但我们会与买方的代理人一起确保准备好最好的板式包装，并提交给管理代理审核。

一旦完成后，董事会包将被转交给大楼的管理代理审核。一旦管理代理确定买方的申请材料齐全，所有的信用检查都通过后，该包将被转交给董事会。

如果是Condo，一般不会有正式的面试。买方的申请会被审查，如果所需材料齐全且符合要求，一般会得到批准。

在合作社的情况下，如果董事会喜欢申请书中的资料和证明文件，买方将被邀请与董事会成员进行面谈。

当潜在的买家得到董事会的批准后，管理代理一般会通知我们。在董事会批准后，各方都准备好了开始计划结业。

在Condo中，整个过程可以快速推进，假设能及时获得贷款，整个过程可以在60天左右的时间内完成从合同到成交的过程。而Coop的过程比较复杂，可能需要60到90天以上的时间。

如果是Condo，一般不会有正式的面试。买方的申请会被审查，如果所需材料齐全且符合要求，一般会得到批准。

在合作社的情况下，如果董事会喜欢申请书中的资料和证明文件，买方将被邀请与董事会成员进行面谈。

当潜在的买家得到董事会的批准后，管理代理一般会通知我们。在董事会批准后，各方都准备好了开始计划结业。

在Condo中，整个过程可以快速推进，假设能及时获得贷款，整个过程可以在60天左右的时间内完成从合同到成交的过程。而Coop的过程比较复杂，可能需要60到90天以上的时间。

关闭，有时也称为结算，是房地产交易中的最后一步。

在交易结束之日，双方签订购房合同，将房产的所有权从卖方转移到买方手中。

• 买方(或买方银行)交付所欠的购房款，通常为购房款的剩余90%，加上3.5%(无抵押贷款的情况下)至5.5%(有抵押贷款的情况下)的过户费用。
• 卖家在房契上签了字，然后把钥匙交给买方，再把钥匙交给房屋。
• 产权公司会在当地土地登记处登记新的房契。
• 如果卖方在交易结束时已有抵押贷款，则卖方将从销售收入中获得应得的款项，减去过户费用和按揭付款。

对于外国买家来说，可以在买方不亲自到美国的情况下完成交易。买方只需将授权委托书交给买方的律师或其他代表，然后由他们代表买方完成交易。这是一种常见的做法。

"投资者的物业管理"