在迈阿密和纽约出售住宅和公寓

我们建议您在出售曼哈顿住宅房产时选择自己喜欢的经纪人或代理。您可不想在几个月后发现自己在想"我为什么要雇这个人？ 我一开始就不喜欢他们"。你知道什么时候和某人合得来，什么时候不合得来。从长远来看，与你合得来的人会更努力地为你工作。

如果您在迈阿密出售房地产，本销售指南同样适用。

在雇用经纪人时要注意一些 "红旗"，比如告诉你想听的话，比如提出一个过高的销售价格。这是挂牌经纪人的惯用伎俩。如果您上当受骗，就有可能以低于第一次正确定价的价格出售房屋。所以，千万不要上当。 

请记住，您的代理人并不一定是什么都懂的专家，但他们应该坦诚地告诉您他们知道什么和不知道什么，并且有一个团队可以依靠他们为您找到问题的答案。当然，他们需要有一定的经验。他们需要详细了解市场上有哪些存货。但是，另一方面，如果你雇用的人有太多的房源，而且去年的销售额高达 3 亿美元，那么他们将永远不会再见到你，也不会出现在展示会上。你需要的是一个会出现并完成工作的人。而不仅仅是向你推销！

您的经纪人必须能够向您介绍整个过程。通常情况下，中介拿到房源后就会离开，从来不会告诉房主需要注意什么。 

美国房地产市场非常透明，尤其是与许多其他国家相比。成交数据在成交后 60 天内即可公开。因此，确定挂牌价格并不困难。 

分析可比物业的价格

在开始出售房屋的整个过程中，卖方需要对房产进行客观估价。为了获得这样的估价，我们将为卖方提供一份市场比较分析（CMA），其中包括：

1. 目前市场上的房产。
2. 最近售出的房产
3. 最近售出但尚未成交的房产。

通常情况下，我们可以获得同一栋楼、邻近楼宇或竞争楼宇的可比信息。

用于比较的房产必须在位置、面积和类型（如合作公寓或共有公寓）方面与卖方的房产具有可比性。该分析将作为卖方定价策略的基础。

参观与自己相似的待售房屋以确定价值

我们建议卖方走访市场上的其他房屋，以了解竞争对手的定价。卖方必须以买方的眼光客观看待每处房产，不能感情用事。

定价实际上是由市场决定的

然而，房产定价并不是一门精确的科学，因为在美国，定价是非常透明的。市场对当前的房价相当了解，最终将决定特定房屋的价格。

一开始就为房屋准确定价非常重要，否则房产就会在市场上徘徊不前。如果出现这种情况，经纪人和潜在买家就会注意到。在没有看到房产的情况下，这些经纪人就会对房产未售出的原因做出判断。例如，他们很可能会推断该房产有问题，因此会根据这种盲目的评估来引导客户远离该房产。

同样重要的是，卖方在房屋挂牌出售后，要关注市场对房屋的反应，并相应调整自己的预期。

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房地产资本利得税

"曼哈顿公寓市场分析

为了确保以最有效的方式推销卖方的房产，我们将确保卖方的挂牌房源尽可能覆盖最广泛的受众。为此，我们会与其他经纪人建立联系，开发有吸引力且有效的电子和印刷营销材料，为房地产经纪人和买家举办开放日，开展直邮活动，最重要的是通过各种知名网站（包括我们自己的网站 www.ManhattanMiami.com）获得最大的网络曝光率。

本地代理和经纪人网络

卖方的房产由曼哈顿的所有房地产公司共同代理，并将提供给纽约所有 28,000 名持有营业执照的房地产经纪人。

在 90% 以上的销售中，都是由挂牌代理以外的代理带来买家。因此，卖方代理与负责为您寻找买家的实体取得联系至关重要： 经纪团体.

开放式房屋

我们将举办面向经纪人社区的开放日，邀请房地产经纪人前来看房。

我们还将定期举办公众开放日，向公众介绍和宣传卖家的房产。

编制营销材料

我们只使用专业的房产照片和平面图。我们还将制作其他专业宣传材料，如果公寓是空置的，我们还将制作虚拟摆设照片。我们发现，这对于帮助潜在买家了解公寓家具齐全的情况非常重要。 

网络宣传

90% 的购房者在寻找房屋的过程中都会使用互联网。因此，每个房源都将在以下网站的显著位置展示：

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com（在线住宅）
• www.REBNY.com（纽约房地产委员会）挂牌服务
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

而且，如果卖方的房产价格超过 500 万美元，它就会自动出现在最著名的豪华房地产网站上：

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com （由《罗博报告》提供）

直销

在出售曼哈顿或迈阿密豪华公寓时，直销是引起卖家对房产兴趣的有效方法。我们拥有专有的邮件列表，其中包含成千上万的潜在买家，我们将向他们发布卖家的房源信息。

我们将保持警惕，确保我们带去的潜在买家在经济上有资格购买您的房产，以尽量减少时间浪费。我们会提出必要的问题，以确定买家是否适合我们的客户。例如，我们会

• 向潜在买家索取抵押贷款资格预审信。
• 询问有关潜在买家收入和资产的相关问题。
• 询问潜在买家是否正在卖房，以评估其是否准备购买。
• 询问他们过去是否拥有或曾经拥有房产。
• 如果潜在买家正在办理按揭贷款，则需获得定金的资金证明；如果交易全部为现金，则需获得总价的资金证明。

在我们能够证明买方有经济实力之前，我们决不允许卖方与潜在买方签订合同。

在纽约，买方和卖方之间以口头方式进行报价。在佛罗里达州，要约以书面形式提出，并随要约提交 10% 的定金。因此，在纽约，由于要约是口头提出的，因此对买方没有约束力。但在迈阿密，由于要约是以书面形式提出的，并附有定金，因此佛罗里达州的要约对买方具有约束力。

• 我们将对买方和买方经纪人的所有出价或报价进行调查，并立即将其转达给卖方。
• 我们有法律义务向卖方提交所有报价。
• 一旦收到出价，我们不仅会与卖方讨论出价，还会讨论出价的其他条款以及潜在买家的资质，如成交的可能性、成交日期、融资或有事项等。
• 我们的工作是尽可能为客户争取最好的价格和条款，因此我们可能会鼓励卖方还价，并开始谈判过程，以便双方就价格、条款和成交日期达成一致。

请记住，虽然出价是件好事，但如果买方不具备购买资格或没有通过董事会批准（尤其是在合作社的情况下），出价就毫无意义。

由房地产律师准备合同

按照纽约市的惯例，买卖双方应聘请纽约房地产律师进行交易。虽然在佛罗里达州这种惯例较少，但我们的客户总是聘请佛罗里达州的房地产律师进行交易。我们总是建议买家和卖家在每笔交易中都聘请法律代表，这样他们在整个交易过程中都能得到很好的保护。

我们有许多律师在曼哈顿和迈阿密两地工作，因此我们可以为您联系非常称职的律师，在交易中代表您。我们建议您不要选择大型律师事务所，因为他们可能会收取高昂的费用，让他们的律师助理为您办理简单的过户手续。

与买方达成协议后，您的律师将开始准备销售合同。在买方律师认为大楼财务状况令人满意、大楼附则和销售合同可以接受后，买方律师将允许买方签署合同。

买方押金将由卖方律师托管

买方在签署合同时，还需提交购房款 10% 的定金。然后，合同和定金将转交给您的律师签署。定金将存放在您律师的托管账户中，直至成交。

需要注意的是，在合同交付并经各方签字之前，您仍可接受其他报价。

如果获得融资，买方应继续申请贷款。建议购房者在开始找房之前先进行贷款资格预审。

"买卖房产时的税务和法律问题"

合作社和公寓的申请材料可能相似。买方需要准备董事会文件包，这对于公寓和合作公寓都是相似的。

完成 Board Package 需要准备一份申请表，并提交由买方注册会计师签署的财务报表、支持财务报表的文件（包括银行对账单等）、三年的纳税申报单、个人和财务推荐信、专业推荐信、销售合同以及银行承诺函（如有融资），说明抵押贷款已获批准。

虽然买方代理将实际准备全套方案，但我们将与买方代理合作，确保准备出最佳的董事会全套方案，并提交给管理代理审核。

完成后，董事会文件包将转交给大楼的管理代理进行审查。一旦管理代理确定买方的申请材料齐全且所有信用检查均获批准，该文件包将转交给董事会。

就公寓而言，一般不进行正式面试。买方的申请将接受审查，如果所有所需材料都齐全且符合要求，通常会获得批准。

就合作社而言，如果董事会看中了申请表和证明文件中提供的信息，就会邀请买方与董事会成员面谈。

管理代理一般会在潜在买家获得董事会批准后通知我们。获得董事会批准后，所有各方就可以开始计划成交事宜。

公寓房的整个流程可以很快完成，如果能及时获得贷款，从签约到成交大约只需 60 天。合作公寓的流程更复杂，可能需要 60 到 90 天的时间。

就公寓而言，一般不进行正式面试。买方的申请将接受审查，如果所有所需材料都齐全且符合要求，通常会获得批准。

就合作社而言，如果董事会看中了申请表和证明文件中提供的信息，就会邀请买方与董事会成员面谈。

管理代理一般会在潜在买家获得董事会批准后通知我们。获得董事会批准后，所有各方就可以开始计划成交事宜。

公寓房的整个流程可以很快完成，如果能及时获得贷款，从签约到成交大约只需 60 天。合作公寓的流程更复杂，可能需要 60 到 90 天的时间。

过户，有时也称结算，是房地产交易的最后一步。

在成交日，双方完成购房合同，并将房产所有权从卖方转移给买方。

• 买方（或买方银行）支付购房余款，通常是剩余 90% 的购房款，外加 3.5% 至 5.5% 的过户费（无抵押贷款）。
• 卖方将房契签署给买方，并交付房屋钥匙。
• 产权公司将在当地土地登记处登记新契约。
• 卖方将从出售收益中获得应付款项，如果卖方在过户时已有抵押贷款，则减去过户费用和抵押贷款赔付。

对于外国买家，可以在买家本人不在美国的情况下完成交易。买方只需将委托书交给买方的律师或其他代表，由他们代表买方完成交易。这是一种常见的做法。

"为投资者提供物业管理"