出售房产时如何减少或递延资本利得税?

Anthony Guerriero, 1/2/19下午2:31

为什么当你卖掉你的主要房屋或投资性房产时,要给政府更多的资本利得税?在出售房产时,有不止一种方法可以延缓和减少资本利得税(CGT)。虽然这需要规划和遵守严格的政府规定,但如果情况允许,这些方法肯定是可行的。

当客户出售房产时,一个主要的目标是最大限度地利用价格升值带来的利益。所有的房产卖家面临的主要成本之一是CGT,这是他们在出售时可能欠下的房产升值税。精明的业主应尽可能地提前计划,以尽量减少或推迟任何CGT责任。

税负在很多方面取决于卖方的具体情况。例如,该房产可能是:

  • 主要住所

  • 二手房或度假屋,或临时住所

  • 投资性房地产


该财产可由下列人士拥有:

  • 个人

  • 一对夫妻

  • 公司或其他商业实体

资本利得税责任,在很多方面取决于这些具体的情况。另一个具体的因素是时间。一个人拥有房产的时间长短也会影响到资本利得税责任。在这篇文章中,我们将讨论具体的情况和一般的选择。每个人如果想了解自己的特殊情况,应该咨询他们的美国税务会计师。而且,如果你是外国人,那么你应该咨询你的国家的税务会计师,因为他们了解税务条约的影响,如果有的话,应该咨询他们。

 

什么是资本利得税?

资本利得税是国税局对出售自有房地产时的利润征收的一种税。如果出售的结果是亏损或收支平衡,则不需要缴税。然而,在大多数情况下,由于房地产价格往往会随着时间的推移随着通货膨胀而上涨,因此会有资本利得税。

 

如何计算 "收益 "以及如何降低收益?

利润,即净资本收益,是通过从出售房产的净收益中减去房产的成本基数来计算的。成本基数是购买该物业所支付的成本价格,加上为完成购买而产生的关闭成本,再加上在拥有该物业期间对该物业进行的任何永久性的资本改进的成本减去折旧后的收益(这里就不多说了)。

更换电器不是永久性的改进,因此不能用来增加成本基础和减少收益。但是,给厨房重新装修了新的橱柜和台面,则被认为是永久性的改进,增加了财产的成本基础(它将抵消资本收益和由此产生的税收)。重新粉刷同一厨房的成本被认为是维修费用,不属于资本改良。业主应保留所有与资本改进相关的收据,以证明其成本基础,如果国税局需要确认。

出售房产的结算成本会减少资本收益。诸如经纪人佣金、城市转让税和其他与出售相关的直接成本等项目都可以用来减少利润数字,从而减少应交的CGT。

 

时间会对房地产资本利得税有什么影响?

不到一年后出售的财产会产生短期资本收益,国税局认为这属于普通收入。通常情况下,普通所得税的税率会比长期资本利得税的税率要高很多,这要看自己属于哪一个所得税组。所以,最好是持有房产一年以上。如果因意外和国税局批准的原因而出售房产,那么税负可能会被免除或减少。原因包括离婚或分居、重大疾病、失去工作或遭受自然灾害等。

 

产权原因影响资本利得税的原因

为获得收益而出售的主要住宅将被征收有限的企业所得税。单身人士可在计算所得税前将应纳税所得额减少250,000美元。而已婚夫妇可以减少50万美元的应纳税所得额。因此,可以通过结婚来减少资本利得税。

如果计划出售房屋,而且是第二套住房或度假房,那么提前做好一些规划可能会有收获。国税局认为,如果在之前的5年内,至少有两年的时间将房屋作为主要居住地使用,则该房屋即为主要居住地。在出售房产前两年建立一个新的主要地址,用于邮件、选民登记、驾驶执照等,可以大大减少CGT责任。

在出售前,将每套投资性房产或第二套住房的身份改为主要居住地的身份,可连续递延最高50万美元的CGT责任。国税局并没有限制个人住宅可以享受减税的次数。这个数量的筹划可能是不可能的,所以投资者应该看看下一步的CGT税递延途径。

 

投资房产怎么办?

卖出投资性房产获利,将吸引CGT。幸运的是,政府出台了一个方案,投资者可以无限期延缓缴纳CGT。具体的规则必须遵守,但这也是美国支持境内外投资者持有房产的另一个例子。

 

房地产投资指南 

 

税收递延汇率

1031交换(也称为Starker交换、同类交换、或1031递延税款交换),使投资者可以将出售所得再投资于另一经批准的房产,从而延缓所有的CGT。规则很严格,必须准确地遵守,但也有宽泛的参数,这也使得递延比原来更容易。以下是一些卖房时如何避税的小技巧。

 

1031交换过程

当一项投资财产被出售,并将所有收益用于购买另一项投资财产时,企业所得税负债将转入下一项财产。当该财产出售后,再购买另一财产时,企业所得税负债将再次滚入下一财产。这种情况可以永远持续下去。在某一时刻,如果某项投资物业被出售,并将利润清算,仅出售该物业的收益就会招致必须缴纳企业所得税。

国税局要求,为了适用税负延期,下一次购买必须是 "实物"。这意味着,如果投资性房地产被卖掉,那么必须购买更多的投资性房地产。一套曼哈顿豪宅公寓可以卖掉,在迈阿密可以购买多套成本较低的房产。

重要的是,所有1031交换房产都是用于投资,所有的销售收入都用于购买新的 "同类 "房产。这意味着,例如,在内华达州购买了一块非常昂贵的原始土地用于开发,但从未开发过的土地,可以 "交换 "成曼哈顿的褐石公寓和迈阿密海滩的公寓。一块投资性房产换取另一块(或多块)投资性房产或同等或更高价值的投资性房产。

不动产的资本利得税

为什么叫交易所?

买卖必须由经批准和合格的中介机构或合格中介机构进行。合格的中介机构持有销售收入,并将这些收入转给替代物业的卖方,而原卖方不接触该物业。因此,从法律上讲,这种买卖被认为是 "交换"。这个想法是由国会议员Stalker提出的,规则是在国税局法典第1031条中,因此有了这两个名字。

 

 出售您的房屋

 

卖方必须遵守哪些规则才能推迟缴纳增值税?

  • 所有财产必须是在美国。

  • 所有的财产必须是 "实物",所以不动产不能 "换 "任何股票和债券或现金等。

  • 所购(新购)的1031交换房地产必须与出售(放弃)的房地产价值相等或更高。

  • 放弃的房产必须是用于投资,而不是其他目的,所获得的房产也必须是用于投资目的。(即,1031交换纽约市住宅投资房产换成1031交换佛罗里达州商业房产)。

  • 必须遵守国税局规定的时间限制。买卖不一定要同时进行。这就是为什么由QI来管理这一切。QI完成出售并保留所有收益。然后,卖方有45天的时间来寻找替代物业,而购买替代物业的工作必须在之前的出售后180天内完成。QI将持有销售收入,完成购买并转移资金,而原物业的所有者不能接触到这些资金。

  • 卖方可拟定一份经批准的可能的收购物业短名单,供QI记录在案,然后让其房地产经纪人进行谈判,以便QI完成交易。

  • 做 "反向交换 "是可以接受的,这意味着投资者在出售放弃的房产交易结束前找到并完成了所购房产的交易。QI将解释如何运作,但重要的是,当放弃财产交易结束时,投资者仍可推迟缴纳企业所得税。

  • ƘƘ 交换协议 QI 拟定的QI必须确认所有国税局要求的步骤都已正确地完成,并且是整个1031延税计划的一部分。

  • 如果卖方(放弃人)为购买(收购)提供资金,则贷款必须是 "适当的"。贷款的数额不能足够大,不能给卖方提供现金盈余,否则就会否定了交换,从而使企业所得税到期。

  • QI(有时也称为中介)必须是全职的中介机构。QI必须与卖方没有任何财务关系,因此QI不能是卖方的房地产经纪人、注册会计师或普通律师等。


就是这样。只要了解和遵守规则,就能最大限度地减少和延缓CGT。

关于 "引导 "的最后说明

1031交易所有自己的行话;放弃、收购、中介等。投资者听到的另一个行话是 "引导"。这通常指的是直接从房产销售中收到的任何现金。指的是没有经过QI的现金。只要你实际收到现金的销售,现金是应税的。因此,最好找一些像我们这样的顾问,他们知道1031交换的严格规则。 

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