步骤 1 与买方代理合作
To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case.
买方代理最重要的一点是，他或她在特定房产中没有既得利益。而挂牌或售房代理则对出售其挂牌出售的特定公寓或楼宇有既得利益。卖方和代表卖方工作的挂牌代理只关心如何以最好的条件为卖方争取最高的价格，这与买方的利益恰恰相反。
不妨这样想：如果你是法庭上的被告，你就不会让原告的律师代表你。 这里的情况也一样。聪明点！使用自己的经纪人。有关雇用经纪人的其他提示：
"为什么您需要使用曼哈顿房地产买方代理"
步骤 2 如果您想申请抵押贷款，请获取预先批准信
如果您想获得抵押贷款，在开始寻找房产之前获得预先批准函是必须的。获得银行的预先批准：
通常情况下，如果买方出价时附带抵押贷款或有条件且没有预先批准函，卖方甚至不会与买方进行谈判。没有预先批准向卖方表明，买方可能不是认真的，不知道完成交易需要什么，甚至可能没有购买的经济能力。
获得抵押贷款预批准只需一到两天的时间，因此最好先完成这一步。这将让您对搜索目标的价位有一个很好的了解。
第三步 确定购买哪种类型的房产 [公寓与合作公寓]
在开始搜索房产之前，买方应了解可供出售房产的不同类型。 共有四种房产类型：
曼哈顿的住宅房地产约由 25% 的公寓、70% 的合作公寓以及 5% 的公寓和联排别墅组成。迈阿密由公寓和独栋住宅组成。
什么是合作公寓？一般来说，合作公寓是为首次置业者准备的，有很多规章制度，并且需要与合作公寓董事会面谈。购买合作公寓时，买方购买的是大楼所有者公司的股票，买方获得的是使用公寓的专有租约。
此外，合作公寓对资金的要求更为严格，对您是否可以转租公寓或将公寓用作居所的限制也更为苛刻。购买公寓则简单得多，您可以随意转租公寓。因此，公寓所有权是灵活性的首选，尤其是投资者、外国买家和为子女购房的父母。
更详细的讨论...
关于房产类型以及公寓与合作公寓的比较：
第 4 步 创建愿望清单
现在，是时候列出您对房产的愿望清单了。 您想在一个新兴的地点吗？ 还是成熟的地段？您想住在玻璃大厦还是历史悠久的战前合作公寓？ 对这些问题的回答将帮助您的买方代理了解哪些房产可能符合您的品味，哪些应该跳过。
同样重要的是，您要明白哪些只是一个愿望，哪些是没得商量的。您可能希望找到带按摩浴缸或露台的公寓，但对于不带按摩浴缸或露台的公寓，您也可以接受。另一方面，您可能绝对需要三间卧室。明确自己的期望将有助于您和您的中介扩大搜索范围，发现您可能会错过的房产。
第 7 步 提炼发行价
对于您选择的房产，我们将根据可比房产提供房产估价。我们与买家共同制定战略，根据当前市场情况确定竞标策略。我们将根据房产、地点和当前市场条件制定谈判策略。
我们将准备一份类似于可比市场分析的可比物业分析报告（"可比市场分析报告"）。CMA卖方在确定售价时使用的 "价格"）。我们的分析重点是具有类似特征的楼宇内相邻公寓的最新成交数据。我们将为您提供做出决定所需的所有最新数据--成交分析、本季度平均挂牌折扣、当前市场状况、
第 8 步 出价和谈判
在纽约，要约是通过买方的房地产代理口头提出的。口头要约不具有法律约束力。在纽约，只有书面合同才能强制执行房地产交易。因此，在签订合同之前，买卖双方都不承担任何义务。因此，买方可以对不同的公寓多次出价，以争取最佳交易。但在佛罗里达州，出价必须以书面形式提出，并要求在出价的同时支付 10%的定金。因此，买方提出的任何报价都具有法律约束力。
卖方通常会还价。买卖双方会反复协商，直到就最终购买价格和交易的任何特殊条款达成一致。其中一个特殊条款可能是抵押贷款或有事项，如果银行不愿意为房产提供抵押贷款，买方可以解除合同并退还定金。抵押贷款或有事项 规定买方必须在 45 天内获得抵押贷款。
卖方可能会接受 60 天的期限，但大多数卖方更希望没有抵押贷款或有事项。如果没有或有事项，卖方可能会降低价格。
有时，卖方不允许外国买家使用或有抵押贷款，因为卖方很难知道买家是真的被银行拒绝了，还是只是改变了购买房产的主意。如果卖方不允许或有抵押贷款，这对一些外国买家来说可能是个问题。如果有银行的预批准函，往往能帮助外国买家扫清这一障碍。
第 9 步 聘请房地产律师
建议至少事先咨询纽约市的房地产律师，一旦卖方接受报价，买方就需要聘请房地产律师。 在纽约，买方必须聘请律师。在迈阿密，这不是必须的，但大多数人都会使用律师来完成购房交易。在这里单独行事风险太大，因此我们始终建议买方聘请自己的法律代表。
接受报价后，买方代理将填写一份 "交易单"，其中包含买方姓名以及所有联系信息，包括买方律师的姓名和地址。因此，此时买方必须知道他们将与哪位律师合作。在一天之内，公寓文件将发送给买方律师审阅。
买方律师将阅读公寓文件和大楼财务报表等文件，以确定大楼的健康状况以及任何需要解决的问题。买方律师将向卖方律师和大楼赞助人提出问题。然后将对合同进行修订，以解决审查中注意到的任何问题（如果有的话）。
在买方签署合同之前，卖方可以展示公寓，并根据自己的意愿接受更高的出价。因此 时间至关重要的关键。
第 10 步 签订合同并支付 10% 定金
签订合同后（通常不超过接受报价后 10 天），买方必须向卖方律师提交购房款 10% 的定金。定金通常由卖方律师代管，直至成交。
只有在某些情况下，例如根据抵押贷款或有条款，买方的贷款申请被银行拒绝时，与最初书面要约一起支付的 10% 定金才可退还。
第 11 步 获得抵押承诺函（如有融资
如果买方获得的是抵押贷款，他或她将努力从银行获得抵押贷款承诺函。一旦买方获得贷款，抵押承诺函就会签发。对于公寓和合作公寓而言，该信函是董事会文件包的一项要求，在与卖方达成交易后，您将提交该文件包供董事会批准。
贷款担保
申请抵押贷款可以在您找到房屋之前或提交报价之后开始。不过，最好尽早申请，以免出现意外。买方需要填写一份申请表，其中涉及大量文书工作。贷款机构会详细了解买方的信用记录、就业记录
出具抵押承诺函
按揭承诺函是贷款获批后，核保员发送给贷款专员的文件。这才是真正的文件！抵押承诺函将详细说明抵押贷款的各个方面。其中包括条款和利率。它将逐项列出 "条件"（为获得最终批准而必须提供或解释的项目）。抵押贷款承诺函将注明日期和有效期。承销商可以在上面签字。
虽然预批准函是您开始搜索时的好帮手，但在按揭承诺函签发之前，买方并没有获得批准，因为按揭承诺函是一份正式的、具有法律约束力的文件。
步骤 12 提交电路板包
整栋联排别墅或独户住宅无需董事会批准，但购买公寓或合作公寓的买家需要正式向公寓或合作公寓董事会提出申请，才能完成购买。
买卖双方签订合同后，买方必须向公寓或合作公寓董事会提交一份 "董事会文件包"。公寓董事会拥有所谓的 "优先购买权"，这意味着他们有机会在批准外部买家购买之前购买公寓。合作公寓董事会有权批准或拒绝买家。董事会文件包（有时也称为销售申请表）将包括/要求以下内容
董事会文件包将提交给大楼管理公司审核。
一旦董事会放弃了"优先购买权"，或者换句话说，批准了买方，就可以安排过户了。
第 14 步 结束交易
过户或结算是房地产交易的最后一步。在成交日，双方完成购买合同，并将房产所有权从卖方转移给买方：
对于外国买家，可以在买家本人不在美国的情况下完成交易。买方只需将委托书交给买方的律师（如果是有限责任公司，则签署同意书），由律师代表买方完成交易。这是一种常见的做法。
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