税务和法律问题

为购买美国房地产的外国人

求见

纽约房地产的外国买家和卖家的问题答案,由PIERRE DEBBAS, ESQ.

想了解更多?请查看我们的《外国买家指南》。

外国买家指南

1.外国公民可以在美国购买房产吗?

 

是的,外国公民可以在美国购买房产。合作社(co-operatives)对外国人来说可能很难购买,对于非美国公民来说可能不是最好的房产类型,因为合作社通常有很多限制,包括转租。因此,大多数外国人觉得购买公寓(condo)比较容易。Co-op Boards会对所有的购房者进行面试,无论其国籍如何,在法律上都可以无缘无故地接受或拒绝购房者。这个面谈过程需要对买家的个人和财务信息进行长时间的审查,而合作社董事会也不可能迎合那些不是主要居住在该物业的业主。然而,共管公寓通常有一个更简单的审查程序,在这个过程中,共管委员会放弃所谓的 "优先购买权",这让他们有优先购买公寓的特权,而不是外部买家。公寓还允许购房者将房产转租,通过信托、国内有限责任公司甚至外国公司来进行购买。这些业务结构都可以帮助购房者提供额外的责任保护,同时也为外国购房者提供了税收优惠。

 

了解更多关于公寓和合作社的区别

2."FIRPTA "是什么意思?

 

外商投资房地产税(FIRPTA)是一种预扣税,所有外国房产的卖家都必须缴纳,以确保卖家向美国国税局(IRS)缴纳最新的纳税义务。这笔税款的总额为销售总额的10%至15%,但如果卖家已经缴纳了所有的税款,包括所得税、资本利得税等,那么这笔税款也是可以退还的。

3.外国买家在纽约市购买公寓时要交哪些税?

 

买家作为非居民外国人的身份本身并不会导致特定的额外税收。所有的房产买家,包括美国公民在内,在曼哈顿购买房产时,都有可能支付部分税款。

 

  • 购房超过100万元的,要征收1%的 "豪宅税"。
  • 某些房产--某些类型的新楼盘--开发商可能会要求买家支付 "转让税",这在市、州两级都有征收。纽约市对50万美金以下的房产征收1%的转让税,高于该价格的房产征收1.425%的转让税。而纽约州的转让税是对所有的销售额统一征收0.4%。如果购房者的房产不是新楼盘,那么这个税是没有责任支付的。
  • 对于为购房融资的购房者来说,还需要缴纳 "抵押贷款记录税",贷款人总是要缴纳0.25%。当买公寓纽约市,对于50万美元以下的销售,该税款总额为2.05%(所以买方需支付1.8%),而对于所有其他销售,该税款为2.175%(所以买方需支付1.925%)。

 

纽约市房地产市场报告

4.外国卖家在销售纽约市房地产时要交哪些税?

 

外国卖家需要缴纳FIRPTA(见上文)和资本利得税。在联邦一级,资本利得税的总税率为净资本收益的21%,也就是卖家在减去他们支付的原始购买价格、关闭成本和房产的任何改进费用后的销售收入。纽约市还专门对非居民卖家征收资本利得税,总税率为8.82%。

5.美国房产的外国业主是否需要缴纳遗产税?

 

"遗产税 "是一个人死亡时必须缴纳的税。对于去世时在美国拥有房产的外国公民来说。在纽约州,遗产税的最高税率是16%。而在联邦一级,美国的征收率则高达40%左右。美国公民和一些本国与美国签订了某些税收条约的外国公民有较高的免税额度,每人最高可达1120万美元(或每对夫妇2240万美元)。而非美国公民只享受到1,120万美元的减免。60,000美元的豁免。因此,外国业主可能会想通过结构化的交易来规避遗产税或对冲遗产税。

6.是否有办法减轻遗产税负担?

 

外籍人士避免缴纳遗产税的最常见的方法是在纽约州成立一家有限责任公司(LLC)。然后,成立一家离岸公司(如英属维尔京群岛公司,或称 "BVI"),独占有限责任公司的所有权。当财产的所有者去世后,转移给他们的继承人的不是财产,而是BVI公司的股份,因为BVI公司是一家外国公司,因此不需要缴纳遗产税。

7.以个人名义购买房产,有什么优势或劣势?

 

个人缴纳的资本利得税最高税率(23.8%)略高于公司实体缴纳的联邦税(21%)。对于可能在美国出售房产的外国公民来说,这意味着以BVI拥有的国内有限责任公司的身份出售房产,比起个人来说,在资本利得税方面有轻微的优势。此外,使用BVI拥有的国内有限责任公司的购买结构将避免遗产税。如果仅以有限责任公司的名义购买,所有者在死亡时将被征收遗产税。 

 

以个人身份购买财产的主要缺点是责任和缺乏隐私。个人很容易受到法律诉讼,而有限责任公司可以保护外国买家的外国资产,使其免受任何责任。此外,个人每次购买房产时,都要向纽约市和州政府登记基本信息,这些信息会成为公共记录。

8.以公司或有限责任公司的名义购买房产,有什么优缺点?

 

以公司或有限责任公司的形式购买房产的主要优势是为外国购买者提供额外的隐私和额外的责任保护(见上文)。使用有限责任公司购买财产有两种主要方式,各有优缺点。

 

  • 以有限责任公司的名义购买,外国买方作为唯一成员,允许买方按最高23.8%的个人税率征收资本利得税,而公司的税率为21%,但使所有者容易受到遗产税的影响。
  • 以外国实体(如英属维尔京群岛)作为唯一成员的有限责任公司的名义购买,买方可以在死亡时避开遗产税,但会导致他们需要按照高达21%的公司税率缴纳资本利得税。

9.我的母国的税务条约将如何影响我的税务责任?

 

各国经常签订税收条约,以确定每个国家的公民和企业如何被对方国家征税。美国与其他国家签订了许多这样的条约,这些条约决定了某些类型收入的税率和免税额。这些条约的细节差别很大。有些条约在涉及到遗产税时,会给外国人提供额外的豁免,允许他们豁免多达1120万美元的遗产税。其他条约完全不包括遗产税,将外国房产买家的遗产税豁免额限制在6万美元。

 

如果贵国与美国签订了这样的条约,请访问国税局网站的以下链接,以查看贵国条约的详细信息。 

10.什么是 a I.R.C. 1031兑换,外国买家可以使用吗?

 

当投资者出售投资房产时,如果投资者选择将出售房产的净收益100%投资于在美国购买新的投资房产,则可以延缓所有的资本利得税。这就是所谓的 "1031交易",外国买家可以用它来避免资本利得税和FIRPTA预扣税(见上文)。需要注意的是,如果外国卖家选择使用这种交换方式,他们必须在出售后45天内确定新的投资房产,并在180天内完成交易。

 

"如何投资房地产"

 

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