仅2019年纽约市就有近8000个新单位,我们绝对处于买方市场。越来越多的开发项目正在发生,几乎让曼哈顿市场充斥着新的公寓选择。
作为一个考虑新建筑的买家,这给了你一系列的选择。
如果你对新建楼盘感兴趣,可以带着一些样板房去售楼处参观。但是,请记住,你在售楼处看到的和你得到的可能不完全一样。开发商会给这些样板单位配备最好的附加设施。
你想知道你要考虑的单位到底是什么。你还想知道布局和面积的比较。有时,开发商所展示的和你所得到的并不总是具有可比性。
在你对某一个单位或楼盘太过激动之前,你要仔细看一下细节。你是否会被要求支付费用来支付超级单位的费用?该楼盘有什么样的储备资金要求?
另一个重要的考虑因素是,如果开发商保留了不出售所有单位的权利,那么他们就可以把一部分作为租金。
虽然新的想法是令人兴奋的,但这个过程可能需要很长的时间,所以你要研究一下时间表和开发商,看看他们在以前的项目中,在满足他们提出的期限上做得怎么样。
因为新的施工时限总是有风险的,尤其是在城市里,你想知道什么叫外边的日期或者说是落款日期。
当你与开发商签订购房协议时,你需要提供一笔预付定金,通常是10%或更多。你可以在购买协议中写明,如果你的公寓在这个规定的日期前还没有准备好成交,你的定金必须退还。
因为臭名昭著的延迟和错过时间表,这是你希望在你的购买协议中的东西,因为你不想无限期地锁定你的资金。 它也可以作为开发商的动力,让你的公寓完成并准备好关闭。
如果你是为单位融资,你要注意开发商不接受抵押贷款的或有事项,所以如果你不能及时获得抵押贷款,要做好支付现金的准备。虽然银行会对新开发的公寓进行融资,但在销售等方面有很多障碍,必须要满足。如果你得到批准,而时间表落后,你的批准可能会过期。这意味着你要重新走一遍流程。
除了正常的购房过户费用外,还有一些费用你要询问和注意。最大的一项是开发商的转让税,约为1.8%。买家预计会支付这些费用,所以在确定你的报价策略时,应该使用这个费用。 在大多数大型建筑中,开发商会希望买家分担建筑监理公寓的费用。其他潜在的成本可能是周转资金的投入和开发商的律师费。
当然,还有很多正常的过户费用,比如纽约市和州的转让税。而且,如果你获得了抵押贷款,那么还要缴纳抵押贷款记录税。豪宅税适用于大于100万美元的房产,根据销售价格从1%到3.5%的滑动比例。
你可以获得新建公寓的抵押贷款,但也很棘手。通常,贷款人对未完工的房产或开发项目的贷款持谨慎态度。如果公共区域未完成或很少有单位被出售,主流贷款机构可能会回避,尽管仍有成本较高的替代融资渠道。
如前所述,时限也会产生问题。你可能会得到抵押贷款的批准。这些批准通常都有时间戳。这意味着,如果在抵押贷款审批到期前,你必须重新开始申请过程,并希望市场或经济在你第一次申请后没有发生变化。
有些贷款机构不会写抵押贷款,除非50%的建筑已签订合同,大部分设施已建成。也就是说,有一些替代性的贷款机构没有这样严格的限制。
事实上,不管是二手房还是新楼盘,都有不错的选择。如果你愿意等待新的建筑,并进行研究,在新的开发项目中购买是很好的。你得到的是全新的,你往往会得到一个洗衣房的配套设施。
然而,市场上有很多现成的单位,都是现成的,不会有新楼盘的风险。
当然,新建筑公寓的好处是,它是新的,以前没有人住过。你会在公寓中融入最新的技术,比如最新的空气过滤系统,先进的窗户技术,可以减少声音和加热和冷却成本,以及其他生态友好方面。 新的开发项目通常会有许多福利和设施,作为公寓社区的一部分。
一些需要考虑的事情是,许多新楼盘限制了你可以在多长时间内出售你的单位。他们希望防止炒房者和房产可能与其他未售出的单位竞争。
同样的,租房也常常有限制。通常情况下,关闭后几年内不能出租单位。
使用自己的代理只是一个明智的决定。他们会知道进行这种购买的来龙去脉。他们熟悉不同的房产,甚至熟悉沿途可能出现的潜在路障。 例如,在图纸上的新建筑可能会影响视图或稀释特定社区的市场。一个懂得数字的经纪人也是一个很大的加分项!
当您雇佣中介时,他们代表您,而不是卖方或开发商。有一个为您的利益着想的专业人士是一个明智之举。
你是否准备好在纽约的新楼盘看一看? 纽约市的投资物业?对于正在寻找公寓的买家来说,现在正是考虑迈出这一步的时候。正如你在上面的列表中看到的,市场上有许多新的公寓开发项目,肯定会有适合你的单位。
在此期间,通过访问我们的新楼盘公寓指南,了解更多信息,按小区划分。
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