外国人在美国购买房产的税收规则

Anthony Guerriero, 1/18/18上午6:04

在另一个国家购买住宅物业可能会让人望而生畏,但如果有了合适的经纪人伙伴,外国公民在美国购买房产几乎不用担心。外国公民可以合法地在美国购买住宅物业,但他们必须在美国和他们的国家都要遵守一定的税务规定。仅仅因为买家是非居民,并不意味着他们必须支付额外的税款。在某些情况下,有些税款甚至可能也是由美国公民支付的。以下是在曼哈顿和迈阿密购房时需要注意的美国房产税细节。

1.1980年《外国房地产投资税法》(FIRPTA)


《FIRPTA》是一项法案,它规定了外国业主或某些类型的法定代理人出售房产时的特殊税收规则。在这些交易中,买方代表有责任预扣销售收入的15%,并向国税局提交这笔款项。这只是一个预扣款,而不是额外的税款。它是必须的,这样政府才能确保房产的税款全额支付。如果发现房产的税款是最新的,那么预扣的税款就会退还。

 2.曼哈顿住宅物业的税收规则

任何在纽约州使用融资购买住宅房产的购房者都需要预计到 "抵押贷款记录税",其税率根据您的新房价值而变化。贷款人总是要支付0.25%的税率。对于50万美元以下的交易,税率为2.05%(买方支付1.8%),其他交易的税率为2.175%(买方支付1.925%)。

在纽约市的某些新建住宅物业中,开发商可能会要求初次购买者在市、州两级缴纳 "转让税"。纽约市对50万美元以下的销售额征收1%的转让税,超过这一门槛的则征收1.425%的转让税。而纽约州的转让税是对所有销售额统一征收0.4%。只有当外国买家直接向开发商购买全新的公寓时,才会有这个税。在某些时候,这个数额可能是可以协商的,但标准的做法是由买家支付这些费用。

最后,在纽约买房超过100万美元的,要交1%的 "豪宅税"。 这个名字有误导性,但尽管如此,还是要征收。

3.曼哈顿住宅物业的税收规则

大约41%的外国买家在迈阿密房地产市场上投资,他们购买的是度假房。另有23%的人投资于出租房产,25%的人设想他们的房产在不同时期既是度假房,又是租金收入的来源。每一种情况都会带来独特的税负。重要的是要知道,在美国出租房产所赚取的任何资金都要缴纳美国税,也可能是您自己国家的收入。如果您在迈阿密的房产上收取租金,您可能还需要向佛罗里达州税务局注册为销售税经销商。这些细节都是为什么房地产经纪人要根据需要将外国买家与律师或其他专家联系起来的重要原因,这样在购买前一切都会很清楚。

4.遗产税

"遗产税",即在某人去世后必须对其遗产价值缴纳的税,在许多国家很常见,但并非所有国家都有。尽管如此,如果外国公民去世时在美国拥有房产,也要缴纳这笔税。光是美国联邦政府就可能会征收高达46%的税。不过,有办法可以避免或对冲这一点。而且,很多国家与美国签订了税收协定,允许本国公民高额豁免联邦遗产税。在州一级,纽约州的遗产税最高税率为16%。 只要事先做好一些筹划,包括成立一个外国公司取得房产的所有权,或者利用定期寿险来对冲遗产税,外国人就可以避开或对冲遗产税。 

这些细节是必不可少的,但也代表着如果你考虑在美国购买住宅房产,需要注意的地方有很多。 对于一个外国公民来说,买房并不一定比本地人更难,但只有当你从找房的第一天起就有专家的支持,那才是完全正确的。曼哈顿迈阿密房地产公司专门帮助每一位外国买家找到最适合他们的需求和目标的新住宅。今天就联系我们,让我们为您提供服务。

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