外国人在美国购买房产的税收规则

在另一个国家购买住宅物业可能会让人望而生畏，但如果有合适的经纪人伙伴，在美国购买物业的外国公民几乎不用担心。外国公民在法律上可以在美国购买住宅物业，但他们必须遵守在美国和可能在其本国的某些税收规则。仅仅因为买家是非居民，并不自动意味着他们必须支付额外的税收。在某些情况下，其中一些税款甚至可能由美国公民支付。

下面就为大家介绍一下作为外国人如何在美国买房，在曼哈顿和迈阿密的房子。

1.外国公民能否在美国购买不动产？

是的，外国公民可以在美国购买房产。对外国人来说，合作社（co-operatives）可能很难购买，而且对非美国公民来说也不是最好的房产类型，因为合作社通常有许多限制，包括转租。因此，大多数外国人发现购买公寓（condo）更容易。 

合作委员会对所有购买者进行面试，无论其国籍如何，在法律上可以无理由地接受或拒绝购买者。这个面试过程需要对买家的个人和财务信息进行长时间的审查，而且合作社董事会不可能迎合那些不主要居住在该房产的业主。 

然而，公寓的审查程序通常要简单得多，公寓董事会放弃所谓的"优先购买权"，这使他们有特权在外部买家之前购买公寓。公寓还允许 购房者以信托、国内有限责任公司甚至外国公司的形式转租其房产并进行购买。 

这些业务结构中的每一种都有助于为买家提供额外的责任保护，同时也为外国买家提供税收优惠。

了解更多关于 公寓和合作社的区别.

 2.什么是"FIRPTA"？

FIRPTA是一项法案，当外国业主或某些类型的法定代理人出售房产时，围绕税收制定了特殊规则。这是一种预扣税，所有外国房产卖家都必须支付，以确保他们对国税局没有未履行的义务。

当外国人在美国购买房产时，买方代表有责任预扣10%至15%的销售收入，并将这些金额提交给国税局。这只是一种预扣，而不是额外的税收。当发现房产的税款是最新的时候，预扣的金额会被退还。

 3.外国买家想在曼哈顿买房，要交哪些税？

任何在纽约州使用融资购买住宅房产的买家都需要预料到"抵押贷款记录税"，其税率根据您的新房价值而不同。贷款人将始终支付该税的0.25%。对于50万美元以下的交易，税率为2.05%（买方支付1.8%），其他交易的税率为2.175%（买方支付1.925%）。

• 对于购买100万以上的房产，要征收1%的"豪宅税"，价格在2500万以上的房产，税率会递增到4%。
• 某些房产--某些类型的新开发项目--房产的开发商可能会要求买家支付"转让税"，这在城市和州两级都会收取。纽约市对50万美元以下的销售征收1%的转让税，对超过这一界限的销售征收1.425%的转让税。纽约州的转让税对所有销售额统一征收0.4%。

4.外国人卖纽约市房产怎么办？

• 在美国出租房产赚到的任何钱都要缴纳美国税，也可能是你自己国家的税，作为收入要缴纳FIRPTA税。 
• 在联邦层面，资本利得税总额为资本净收益的21%。 
• 纽约市对非居民卖家征收8.82%的资本利得税。
• 如果您从迈阿密的房产中获得租金收入，您可能需要在佛罗里达州税务局注册成为销售税经销商。
• 房产经纪人应将外国买家与律师或其他专家联系起来，这样在购买前就能明确一切。

5.美国房产的外国业主是否需要缴纳遗产税？

"遗产税"，即在某人去世后必须对其遗产价值缴纳的税款，在许多国家都很常见。如果外国公民在死亡时在美国拥有财产，他们将被征收这种税。

• 在纽约州，最高遗产税率为16%。 
• 在联邦层面，美国的收费高达46%。
• 预先规划可以帮助外国公民利用美国税收协定或成立外国公司或有限责任公司来避免或对冲这一税收。
  
  

6.作为个人而不是公司或有限责任公司购买财产有什么优势或劣势？

个人购买

• 优势。个人支付 资本利得税最高税率(23.8%)略高于企业实体缴纳的联邦税(21%)。
• 缺点：隐私较少，一旦发生法律诉讼，责任增加。

以有限责任公司或外国公司的形式购买

• 优势。额外的隐私和诉讼保护。如果有限责任公司的唯一成员是外国买家，则需要支付23.8%的资本利得税，而公司税率为21%。如果以外国实体购买，买方可以避免死亡后的遗产税。
• 缺点：资本利得税较高。如果买方是有限责任公司的个人，买方需要缴纳遗产税。如果有限责任公司是外国实体，他们要支付高达21%的资本利得税。

7.我的母国税务条约将如何影响我的纳税义务？

美国与其他国家签订了许多税务条约，决定了税率和免税额。一些外国人可以申请高达1120万美元的遗产税豁免。其他条约则根本不涉及遗产税，将外国房产买家的遗产税免税额限制在6万美元。

访问 国税局网站查看贵国条约的详细信息。

8.什么是I.R.C. 1031交换，外国买家可以使用吗？

当投资者出售投资房产时，如果他们选择将出售所得的净收益100%投资于在美国购买新的投资房产，那么该投资者就可以推迟缴纳所有的资本利得税。这就是所谓的 "1031交易"外国买家可以利用这种方式来避免资本利得税以及FIRPTA预扣税（见上文）。请注意，如果外国卖家选择利用这种交换方式，他们必须在出售后45天内确定其新的投资房产，并且必须在180天内完成该房产的交易。

有关法律和税务相关问题的更多信息，请查看这些资源。

• 外国买家须知

• 如何投资曼哈顿房地产