纽约公寓租赁指南

1.想在纽约市租房？了解您的优先事项

决定每个主题对你个人的重要性。

• 前往办公地点的通勤时间。地铁、火车和公交车的距离对您从家到办公室所花费的时间以及在恶劣天气下往返站点的时间都很重要。如果您到任何地方都要乘坐出租车或骑自行车，那么公共交通就不那么重要了。
• 购物和餐饮选择。在纽约市，所有东西都可以送货上门，因此杂货店和其他商店的位置可能不那么重要，但如果您想自己购物，请查看它们与您的公寓楼相比的位置。餐饮、酒吧、娱乐场所、其他社交场所或图书馆和大学的位置可能也很重要，因此也要查看一下。
• 如果您工作到很晚，经常在家做一些工作，并且希望邻居安静，那么社区的总体氛围可能很重要。照明良好的街道或方便前往的开放空间也很重要。
• 如果您喜欢自给自足的生活方式，那么大楼内的租户设施和便利设施可能是您最优先考虑的事项。

您的优先事项决定了您最终选择的社区和建筑。

2.正确选择经纪人

纽约市的空置率约为 3%。在正确的时间、正确的地点找到正确的公寓需要经验、努力、系统、奉献精神、良好的声誉和人脉。您希望您的经纪人

• 与您讨论一切，让您清楚明白。
• 将目标和优先事项转化为行动计划。
• 计划要以你的实际需求和你必须满足的愿望为基础，这样才能实现你的目标。
• 将您的需求和愿望与特定地点、楼宇和公寓相匹配。
• 预约看房时间，以便有效利用时间并做出决定。
• 了解可能推出但尚未挂牌出租的合适公寓。
• 协助准备租约，并获得您所选公寓所在大楼的公寓或合作公寓委员会的批准。
• 为您提供任何其他支持，例如您可能需要求助的可靠专业人员名单、建议和想法，以使您的搬迁尽可能轻松。

值得注意的是，纽约市有很多经纪人和房地产公司。有些公司专注于尽可能快速有效地赚取费用。而我们则专注于满足客户的需求，帮助他们实现目标。

作为纽约市拥有全球客户群的主要经纪公司之一，我们的重点是赢得长期业务关系的权利。我们的许多租赁客户都成为了房产业主，其中许多人也成为了希望我们寻找优质租户的房东。建立这种关系需要专业精神、承诺和客户关怀。这就是我们在每笔交易中秉承的理念。对我们来说，为您找到理想的公寓只是我们的第一步。

3.充分了解纽约市

搬到纽约市的人有的来自小镇，有的来自全球大城市。纽约市是一个快节奏、多元化的大都市。约有 300 万纽约人来自其他地方。纽约市会为您做好准备，所以请做好准备！

请记住，您的居住地可能取决于您的工作地点。每个社区内都有较小的区域。大多数纽约人的大部分时间都花在办公室和家附近 10 到 20 个街区的范围内。

您无法选择办公室的位置，所以请花时间选择您家的位置。是热闹还是安静，喜欢什么样的文化传统，主要的民族群体是什么？在看公寓时要考虑这些因素。

请帮助我们了解您的偏好，我们会将其纳入行动计划。

曼哈顿街区

为了帮助您了解当地情况，您可能需要提前做一些调查。这些网站可能会对您有所帮助：

Google Earth可让您虚拟游览任何城市和社区。

Localize. City will tell you about any construction projects, views from buildings, etc. in an area.

地址报告 将围绕特定地址创建地图，以便您了解当地公园、通勤时间等信息。

纽约观光通票上有很多关于纽约市、地铁系统等的信息，您可以下载到您的手机或笔记本电脑上。

4.了解您想要的公寓类型

查看照片，了解您想要的公寓类型--大小、楼层、景观、自然采光等。当您准备参观可能的公寓时，如果有平面图的话，可以复印一份。平面图会显示房间的具体布局、尺寸、门窗位置等。

这种 "高层次 "的探索将帮助您对可能的单位进行优先排序，帮助您规划家具的摆放位置、电器的位置等。当您参观每套公寓时，您已经对它们非常熟悉了，因此做出决定会更加容易和肯定。

6.了解租赁流程

纽约市的法律保护租户的权利。公平住房法》和《 美国残疾人法》 等联邦法律也 确保每个人都能得到公平、诚实和礼貌的对待。美国公民对我们的法律应该已经很熟悉了，但作为海外租户，最好还是了解一下我们的法律。

我们的法律让租房不再麻烦，但这也意味着房东要仔细检查，确保租户符合所有规章制度，并履行租赁协议。

管理公司会挑选值得信赖、信用良好、财务稳健的租户，他们会尊重物业以及同一栋楼的业主或租户的邻居。

管理公司将处理从租赁申请到租赁签署、财务安排、董事会审批、物业维护等所有租赁事宜。管理公司对业主、大楼的所有其他住户以及每个租户都负有责任。

明智的租户会选择一位经纪人来代表他们，因为他不仅熟悉这种结构，而且还了解管理公司的人员。这种程度的联系会使整个过程更加顺利，为您节省时间、精力和失望。

7.租赁文件

纽约房地产委员会公布了标准租赁文件。许多管理公司使用相同的文件，但可能会根据大楼或房东的具体情况添加特定的条款和条件。

我们会给您一份标准租赁合同的副本，以便您熟悉它，并方便您日后查看特定租赁合同的具体内容。

查看文件（或咨询我们），了解您是否可以转租公寓，是否可以在获得许可的情况下进行装饰等。

我们始终建议您请一名房地产律师解释其中的细节，以确保您的租户利益得到充分保护。了解自己的权利和责任是良好的商业意识。

8.租赁期限

大多数租期为一个日历年。超过两年的租约并不常见。

较长租约中会有一个条款，允许在第一年后更改租金。该条款应说明租金变动的计算方法。

1974 年之前建造的楼房中，有六个或六个以上单元的公寓可能会受到租金稳定化规定的约束。这些规定限制了每年租金的涨幅，并保证租户可以续租。

9.租赁申请程序

规则 1：未雨绸缪。您必须对大楼、公寓、租户设施、管理公司和租赁协议细节感到满意。房东、公寓委员会和管理公司也必须对您满意。

在提交申请之前，把一切准备就绪是有好处的。除了显而易见的好处外，它还能向所有人展示您的专业水准。

管理公司将进行全面的背景调查，并将其提交给房东和公寓委员会，因此请提供所有必要信息，不得有任何错误或遗漏。

拥有能显示适当资金的美国银行账户。您至少需要一笔相当于第一个月和最后一个月租金的金额，加上押金（通常相当于一个月的租金）和租赁协议申请费等。 为了支付水电费、生活费和其他费用，同时也为了表明财务状况稳定，账户余额最好高于此数。

您可能会被要求支付一笔可退还的 "诚信 "押金，以便房东在申请程序完成之前将公寓从市场上撤下。

在提交申请后，可能需要一周的时间才能收到录取通知。

一经接受，即支付房租和押金。不接受个人支票。管理公司接受银行担保支票或确认电汇。

租赁申请详情包括

• 申请人全名。
• 目前和以前的地址。
• 过去和现在雇主的详细信息（以确认您的身份。）
• 社会安全号、税号、纽约州身份证或其他合适的身份证明（如果您来自海外，请提供签证和护照详情等）。
• 年收入证明
• 资产核实文件，如持有的股票和债券、拥有的房地产等，包括 2 - 3 个月的银行对账单等。重要的是要证明您的收入约为月租金的 40-50 倍。例如，如果您是刚从大学毕业的音乐自由职业者，或者目前的工作收入很低，您就需要一个担保人。
• 您现任（或前任）雇主和前任房东的推荐信和就业证明文件，包括他们的详细联系方式。
• 以前年度的纳税申报表（仅前两页，以显示总收入和应纳税收入）。
• 授权管理公司进行信用调查

担保人详细信息

没有美国信用记录的海外申请人，或信用背景有瑕疵的人，可能需要提供担保人，这样大家都知道，万一发生违约，房租和其他承诺的费用将按时支付。

担保人必须证明其经济状况良好，收入是月租金的 80-100 倍。

我们可以在您申请之前与您讨论这种可能的需求。我们还知道如何将您的海外就业和信用记录等信息转化为有助于满足 "财务状况和支付能力 "条件的信息。

如有必要，有些公司会收取一定费用，充当正式担保人。同样，作为您的经纪人，您将获得这方面所需的所有详细支持。

董事会批准

有些建筑实体，如合作社而非直接的公寓（共管公寓），可能希望与您进行个人面谈，亲自与您见面并审查您的申请文件。如果是这种情况，我们将帮助您准备会面，确保一切准备就绪，并了解他们希望讨论的话题。

"公寓与合作公寓的区别

10.支付租金和其他费用

设置直接从银行账户自动付款。

11.租户保险

投保个人物品以及公寓橱柜等的损失和损坏保险。虽然固定装置和设备属于业主所有，但如果您对其造成损坏，则可能需要承担赔偿责任。

美国是一个经常通过诉讼解决问题的社会。因此，为谨慎起见，最好将个人责任保险包括在内，以防访客在您的公寓内受伤。许多人还购买低成本的伞形保险。

您的保险代理人将与您详细讨论一切，以便您决定适当的保障和保费支付。