纽约房地产税 

纽约市房产税信息 

纽约市房地产税根据地方政府指定的评估价值计算。一般来说，纽约市房产税的月税率为 曼哈顿房地产约为0.075%，迈阿密则为0.2%。由于迈阿密没有所得税，其房产税率高于纽约。

曼哈顿房产税减免--421a 和 421g

421(a) 减税

什么是 421a 减税？纽约市的投资者和居民都很喜欢 421（a）减税政策，该政策是针对 2005 年至 2008 年期间建成的某些楼盘的公寓业主提供的。421a 减税政策为 2005 年至 2008 年期间新建楼盘的投资者提供了大幅减税优惠。有意投资纽约市房地产的个人通常会问如何计算 421a 减税。具体操作如下：每两年，房产税在正常税率的基础上增加 20%，直到第 11 年，房产税变为正常税率。以一套售价 90 万美元的一居室公寓为例，正常税率约为每月 900 美元。

• 在减税的头两年，房产税将是名义上的
  ，每月约 60 美元。
• 第二年后，税额将增至 180 美元（900 美元的 20%）。
• 第四年后，税额将增至 360 美元（900 美元的 40%）。
• 第六年后，税率将升至 480 美元（900 美元的 60%），依此类推，
  ，直到第 11 年，税率将升至 900 美元（或
  当时的正常税率）。

421(g) 减税

421g 减税非常罕见，仅适用于纽约市默里街以下金融区的部分新建筑。421g 减税政策规定前 10 年免征房产税，其余 4 年减税。

• 第¹¹年，税额为正常税额的 20%。
• ^{第 12}年，税额为正常税额的 40%。
• 第¹³年，税额为正常税额的 60%。
• 第¹⁴年，税额为正常税额的 80%。
• ^{第 15}年，税额为正常税额的 100%。

纽约市豪宅税和转让税的最新变化

2019 年 7 月 1 日，纽约市买家的过户费用将因豪宅税的增加而增加，豪宅税是一种一次性房地产转让税，类似于其他国家的印花税。 目前，现金购房者购买 100 万美元或以上的房产，过户总费用约为购房款的 2.5%。

新立法将分级提高 200 万美元以上房产的房产税。200 万美元以下不增加，200-300 万美元略微增加（0.25%），300-500 万美元再略微增加（0.75%）。随着购买价格的增加，税率的增幅会更大，2500 万美元以上房产的最高税率为 4.15%。以下是完整的税率表：  

100 - 200 万美元 =1%

200 - 300 万美元 =1.25

300 - 500 万美元 =1.75

500 - 1000 万美元 =2.5%

1,000 - 1,500 万美元 =3.5%

1,500 - 2,000 万美元 =3.75

2,000 - 2,500 万美元 =4

2 500 万美元以上 =4.15%

此外，卖方的过户费也将略有上涨。对于 300 万美元或以上的房产，新的纽约州和纽约市合并转让税将从 1.825% 上升至 2.075%。

总体而言，我们预计纽约市房地产税的增加不会对市场产生任何实际影响。与其他国家相比，我们的过户费用相对较低，即使有这些增长。纽约市的房产税和过户费并不是进入市场的障碍。

迈阿密房产税信息

在迈阿密拥有房产时，根据《宅地免税法》，真正的佛罗里达居民的主要住所可获得25,000美元的免税额。虽然居民仍需缴纳房产税，但在计算税款之前，评估价值会减少25,000美元。更重要的是，《宅地豁免法》限制了房产税的增长，这也是迈阿密房产税豁免的真正价值所在。

"你应该了解的迈阿密豪华房地产税收信息"

资本收益税

售价与房产价值之间的差额被定义为资本收益。美国政府对美国居民的这一收益征收 20% 的税（假设房产的拥有时间超过一年）。如果收益超过 25 万美元，则需缴纳 3.6% 的奥巴马医改附加税。对于外国公民，根据美国与买方本国的税收协定以及买方持有房产的结构，税率从 21% 到 23.8% 不等。

出售主要住房免税额 250,000 美元

对于美国居民而言，只要在过去五年中，个人（或夫妇）有两年时间拥有并居住该房屋，那么个人在出售一手住房时最多可免除 250,000 美元的利润（已婚夫妇为 500,000 美元）。如果您居住的时间不足两年，您可能可以排除部分收益。如果您是因为工作地点改变、健康问题或其他不可预见的情况（由美国国税局定义）而出售房屋，则允许有例外情况。 

第 1031 节--投资性房地产的资本利得税递延

1031 交换被称为延税交换。根据《美国国内税收法》第 1031 条，只要两处房产符合该法中 "同类 "房产的定义，投资者就可以通过用一处投资房产交换另一处房产来递延资本利得税。业主将出售自己的房产，并在特定天数内确定、购买另一处房产并完成交易。规则非常严格，因此必须严格遵守。请参见 1031 交换规则 - 资本利得税递延页面，了解有关此主题的更多详细信息。

头 10 至 15 年免征所得税

为购买房地产融资时

以 40% 至 50% 的首付款购房的外国买家很可能在最初的 10 至 15 年不缴纳所得税，因为美国政府对允许从租金收入中扣除的费用非常慷慨。由于按揭利息、公共费用、物业税、27.5 年的资产折旧、保险和过户费摊销都可以从收入中扣除，因此在最初几年，该房产将产生负的应纳税收入。在未来几年，当公寓产生应税收入时，收入可以被上一年的负应税收入抵消（又称税务亏损结转）。这样就可以多年不缴纳所得税。参见 房地产投资的成本构成部分了解更多信息。外国买家必须及时选择用支出抵消租金收入，否则将被征收总收入 30% 的统一税率。因此，即使在早年，当投资出现税收损失，外国买家不需要为房产的租金收入缴税时，他或她也必须及时提交所得税申报表，以便做出选择。

外国投资不动产财产税法（FIRPTA）

当非居民出售美国房产时，美国国税局希望确保他们获得资本利得税。因此，国税局会预扣房产总价的 10%。在提交美国报税表申报资本利得税时，如果需要退税，这笔钱将退还给申报人。如果外国买家通过 1031 交换。

外国买家必须计划规避美国遗产税

外国买家去世后，其遗产将被美国政府征收接近 45% 的税。如果外国买家做一些前期规划，就可以轻松避免这种情况。规划包括成立有限责任公司（LLC）和外国公司。有限责任公司拥有房产，外国公司拥有有限责任公司，买方持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产归外国公司 "所有"，因此在外国买家去世后，美国政府不会收到任何财产。这对外国买家来说是一项巨大的节税措施，而且实施成本不高。

在美国，投资房地产的所有者最好至少创建一家有限责任公司来持有资产，因为买方的责任仅限于资产的价值（因为有限责任公司不持有任何其他财产或资产）。 更进一步，使用外国公司来拥有有限责任公司，将为外国买家提供遗产税保护。

如果外国买家不想维持有限责任公司和外国公司（也许是因为投资额较小），另一种方法是购买定期人寿保险，以覆盖房产的资产净值（市场价值减去剩余抵押贷款）。 一名 38 岁的健康男性或女性购买一份 10 年期的定期人寿保险，每 100 万美元的保额（或 50 万美元的资产净值）每年需支付 650 美元。我们认为这是一种非常廉价的对冲方式，可以在不设立外国公司结构的情况下逃避遗产税的影响。虽然外国所有者无法避免遗产税，但他或她的继承人将从保险收益中得到补偿。

外国父母为子女购买房产

我们的许多外国客户一直在为他们在美国工作或上学的子女购买房产。因此， 父母 为子女购买房产 是否 会在美国引起应税事件的问题 经常出现。

不幸的是，将房产赠与子女将被视为受赠人的应税事件。此外，向子女出售有限责任公司的股份也会构成应税事件。但与此相反，向子女出售外国公司的股份不构成应税事件，因此可以通过这种方式向子女转让股份。不过，这种结构有点复杂，在资本利得税方面也不太有利。 还有其他避税途径，要了解更多信息，请在下面注册。