纽约市房地产税 

纽约市房产税信息 

纽约市房产税是根据当地政府分配的评估值计算的。一般来说，纽约市房产税的月税率为 曼哈顿约为0.075%，迈阿密为0.2%。由于迈阿密没有所得税，所以其房产税率比纽约高。

曼哈顿房产税减免-421a和421g

421(a) 减税

什么是421a减税？纽约市的投资者和居民最喜欢的一件事是421(a)减税，这是为2005年至2008年期间建造的某些公寓业主提供的。421(a)减免税款，为2005年至2008年期间建造的新楼盘的投资者提供了大幅减税。想在纽约市投资房地产的个人常见的一个问题是如何计算421a减税。下面是它的工作原理。每两年，房产税按正常税率上浮20%，直到第11年，房产税变成正常税率。以一套价值90万美金的一居室公寓为例，正常税率约为每月900美金。

• 前两年减免的房产税，每月名义上是60元左右。
• 第二年后，税额将增加到180元（900元的20%）。
• 第四年后，税额将增加到360元（900元的40%）。
• 第6年后，税率会上升到480元（900元的60%），以此类推，直到第11年，税率会上升到900元（或当时的正常税率）。

421(g) 减税

421g减税是非常少见的，只适用于纽约市美利街以下的新建建筑。421g减免规定，前10年不征收物业税，其余4年减税。

• 11年，税额为正常税额的20%。
• 第12年，税额为正常税额的40%。
• 13年，税额为正常税额的60%。
• 14年，税额为正常税额的80%。
• 15年，税额为正常税额的100%。

纽约市房产税和转让税的最新变化

2019年7月1日到来，纽约市买家的过户费用将通过提高豪宅税（类似于其他国家的印花税的一次性房地产转让税）而上涨。 目前，现金购买100万美元或以上的房产的买家，其总的过户费用约为购房价格的2.5%。其中，1%是豪宅税。新法将对200万元以上的房产按比例递增，增加豪宅税。200万以下不加，200万以下不加，200万至300万略加（0.25%），300万至500万再略加（0.75%）。随着购房价格的上涨，涨幅较大，2,500万元以上的物业最高涨幅为4.15%。以下是完整的费率表。  

100-200万美元=1%

200-300万美元=1.25%

300-500万美元=1.75%

500-1,000万美元=2.5%

1,000万美元-1,500万美元=3.5%

1500万-2000万美元=3.75%

2000-2500万美元=4%

2,500万以上=4.15%

此外，卖方的过户费用也将小幅上涨。对于300万美元或以上的房产，新的纽约州和纽约市转让税的综合税率将从1.825%上升到2.075%。总的来说，我们预计纽约市的这些房地产税的上调不会对市场产生明显的影响。与其他国家相比，我们的结业成本相对较低，即使是在这些上调的情况下，我们的结业成本也相对较低。纽约市的房产税和过户成本并不意味着会成为市场上的障碍。

迈阿密房产税信息

在迈阿密拥有房地产时，真正的佛罗里达州居民根据《宅地免税法》，其主要住宅可免缴25,000美元的房产税。虽然居民仍需缴纳房产税，但在计算房产税之前，评估值会减少25000美元。更重要的是，"自留地豁免法 "限制了房产税的增加，这才是迈阿密房产税的真正价值所在。

"你应该知道的迈阿密豪华房产税信息"

资本利得税

出售价格与房产基础之间的差额被定义为资本收益。美国政府对美国居民的这一收益征收20%的税（假设房产拥有时间超过一年以上）。如果收益超过25万美金，需要缴纳3.6%的奥巴马医保附加税。对于外国公民来说，根据美国与买方所在国的税收协定以及他们用来持有房产的结构，税率从21%到23.8%不等。

250,000美元的主要住房销售免责条款

对于美国居民来说，只要个人（或夫妇）在过去五年中的两年内拥有和居住的房屋是由个人（或夫妇）所拥有和居住的，那么个人可以从出售主要房屋中扣除最高250,000美元的利润（已婚夫妇为500,000美元）。如果您在该房屋居住的时间少于两年，您可能可以排除部分收益。如果您因工作地点改变、因健康问题或其他不可预见的情况（根据国税局的定义）而卖掉房屋，则允许例外。 

第1031节 -- -- 投资性房地产的资本利得税递延

1031交换被称为税收递延交换。根据《美国国内税收法》第1031条，投资者可以通过将一处投资房产换成另一处，只要这两处房产符合该法中 "同类 "房产的定义，就可以延期缴纳资本利得税。业主将出售他们的财产，在特定的天数内，确定后再购买另一财产并完成交易。这个规则是非常严格的，所以必须严格遵守。请看 1031 Exchange Rules - 资本利得税递延有关此主题的更多详细信息，请浏览 "资本利得税递延 "页面。

头10至15年内免征所得税

购房融资时

外国购房者以40%至50%的首付融资购房，在前10年至15年内很可能不需要缴纳所得税，因为美国政府对于那些允许从租金收入中扣除的费用是非常慷慨的。由于房贷利息、共同费用、物业税、27.5年半的资产折旧、保险、关门费用的摊销等都可以从收入中扣除，所以在最初的几年里，房产会产生负的应税收入。在未来几年，当公寓产生应税收入时，可以用以前年度的负应税收入（又称税负结转）来抵消。这就导致了多年来不需要缴纳所得税。请看下面的 房地产投资的成本构成更多信息，请浏览本网站的 "网站 "部分。外国买家必须及时选择用支出抵扣租金收入，否则将按总收入的30%统一税率征收。因此，即使是在投资初期，当投资出现税收损失，而外国买家对房产的租金收入不欠税时，也必须及时申报所得税，这样选择就会到位。

外国投资不动产税法

当非居民出售美国房产时，国内税务局希望确保他们能得到资本利得税。因此，国税局会扣留房产总价的10%。在美国报税时，如果提交了资本利得税的报税单，如果有任何应退税款，这笔钱将退给申报人。如果外国买家在申报时，可以避免这种情况。 1031交换。

外国买家必须计划避开美国的遗产税

当外国买家去世后，其遗产将被美国政府以接近45%的税率征收。如果外国买家事先做一些预案，就很容易避免这种情况。该计划包括成立一个有限责任公司（LLC）和一个外国公司。有限责任公司将拥有房产，外国公司将拥有有限责任公司，买方将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于该财产由外国公司 "拥有"，所以在外国买家死亡后，美国政府将不会收到任何东西。这对外国买家来说，是一个很大的节税措施，而且实施起来也不是很费钱。

建议任何在美国投资房地产的业主至少成立一个有限责任公司来持有资产，因为买方的责任仅限于资产的价值（因为有限责任公司不会持有任何其他财产或资产）。如果再进一步，使用外国公司来拥有有限责任公司，将为外国买方提供遗产税的保护。

如果外国买家不想维持有限责任公司和外国公司（也许是因为投资额度小），另一个办法是购买定期人寿保险，以支付房产的股权（市值减去剩余抵押贷款）。 一个健康的38岁的男性或女性购买10年期的定期人寿保险，每100万美元的保额（或50万美元的股权），每年支付650美元。我们认为这是一个非常便宜的避险方法，可以在不设立外国公司结构的情况下，规避遗产税的影响。虽然外国公司的所有者不会避开遗产税，但其继承人可以从保险收益中获得全部遗产税。

外国父母为子女购房

我们很多外国客户在美国工作或上学的孩子在美国买房时，很多都是为孩子买房。相应地，父母为子女购房是否会导致在美国发生应税事件的问题也经常出现。遗憾的是，将房产赠与子女，对于受赠人来说，会被视为应税事件。此外，将有限责任公司的股份出售给子女也会构成应税事件。但相反，将外国公司的股份出售给子女则不构成应税事件，因此可以通过这种方式将股份转让给子女。不过，这种结构有点复杂，在资本利得税方面并不占优势。还有其他的途径可以避免被征税，想了解更多关于这个问题，就在下面报名吧。