常见问题。在纽约市购买公寓

40个真实购房者提出的真实问题的答案

1.在纽约,一套公寓要多少钱?

 

根据评估师乔纳森-米勒(Jonathan Miller)和他的道格拉斯-埃利曼(Douglas Elliman)的市场报告显示,2020年第一季度曼哈顿的公寓平均价格为189万美元,销售价格中位数为106万美元。这其中既包括co-opps,也包括公寓。合作公寓比公寓便宜,原因有很多。 

 

公寓的均价为260万,中位数为160万,每平方英尺均价为1923美元。公寓的均价为137万美元,中位数为81.1万美元,每平方英尺均价为1206美元。 

 

新开发的公寓价格为每平方英尺2541美元。销售均价为390万美元,销售均价为390万美元,销售中位数为280万美元。 

 

豪宅板块,其中前10%的成交价超过2600美元/平方英尺。豪宅的入门价格为390万美元,豪宅的平均价格为760万美元,销售价格中位数为570万美元。 

 

曼哈顿市场报告

2.纽约市的豪华、超豪华和超豪华公寓有什么区别?

 

奢侈品这个词在房地产中被过度使用。对一个人来说,什么东西是奢侈品,对另一个人来说可能是基本的。 在曼哈顿,我们把前10%的交易称为豪华公寓。而市场的最顶端,也许有1-2%的成交量被认为是超豪华的。这些房子的价格可以在每平方英尺4500美元-10000美元之间。超豪华的起价为每平方英尺3000美元。

 

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3.在纽约市买公寓是个好投资吗?

 

长期来看,纽约市的房地产一直是个不错的投资项目。例如,在过去15年中,曼哈顿公寓的平均每平方英尺的价格每年以5%的复合增长率增长。考虑到,可以用抵押贷款来杠杆购买,收益率会成倍增长。 

 

投资纽约市房地产

4.在纽约买房时,位置和配套设施哪个更重要?

 

听说过 "位置,位置,位置,位置 "这句话吗?在房地产中,位置就是一切。

 

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5.我应该买公寓还是买公房?

 

如果你有兴趣购买一套较新的房产,或者你想租出去做为租金收入的房产,那么coops不是一个选择。你应该坚持购买公寓。如果你是想买一个主要的房子,但又不太担心房子是新的或想出租,那么购买coop可能是一个正确的选择。一般来说,共管公寓的价格比公寓便宜,但实用性不一样。 

 

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6.在纽约市买房需要房产中介吗?

 

是的,在你一生中最昂贵的交易中,你不应该单枪匹马。在错误的地点以错误的价格买错了房子,风险太大。 

 

佣金是在房产上市前就已经确定好的,所以如果你直接找卖家经纪人,不要指望能以更低的价格拿到房产。而不是收取50%的佣金,他们很可能会收取100%的佣金,对买方没有义务。他们只对卖家有义务。 

 

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7.在曼哈顿买房时需要支付经纪人佣金吗?

 

不,卖家总是要支付经纪人的佣金。卖方支付的这笔佣金(通常为销售价格的5%-6%)由买方的经纪人和卖方的经纪人分成。 

 

购房指南

8.买方为什么要避免双重代理?

 

在交易中,房地产经纪人可以代表卖方、买方,也可以同时代表卖方和买方。在交易中同时代表两者的时候,经纪人处于双重代理的状态。双重代理本质上是危险的,因为经纪人不能对任何一方提供完全忠诚。请记住,卖方的经纪人首先代表的是卖方,并不承担完全的信息披露义务。双重代理不能代表买方进行谈判,不能为他们争取到最好的价格等等。 

 

因此,买方在所有的房地产交易中都应该有自己的代理人。考虑到这是许多人一生中最昂贵的交易,为什么你会相信卖方的经纪人? 

9.纽约的全现金购房者能否获得更好的价格?

 

一般来说,这个问题的答案是肯定的。但是,这真的要看卖家,每个卖家都不一样。在与有抵押贷款的报价竞争时,肯定会把买家的报价放在首位。在正常情况下,曼哈顿市场上有相当数量(50%)的现金买家,所以好处可能不会转化为更低的价格。

 

10.阳台或露台对纽约市公寓的价格有多大影响?

 

室外空间的定价没有一个固定的标准,因为有很多变数在起作用。为了比较有室外空间的物业与没有室外空间的物业的每平方英尺的价格,我们将室外空间面积的30%(或其他数字)调整为室内面积,再加上室内面积的30%。然后将价格除以室内面积和分配面积之和。然后,您可以将这个调整后的价格与其他没有露台的可比物业进行比较。 

 

举例来说,要比较一个4,000,000,000美元的物业,每平方英尺的室内面积为2,000平方英尺,有一个理想的400平方英尺的露台,和一个没有露台的公寓,我们需要先做一些计算。

 

将400平方英尺的室外空间的30%分配到室内(30% x 400 = 120平方英尺)。将其与2,000平方英尺的室内面积相加,得到调整后的2,120平方英尺。将4,000,000,000元除以2,120,就可以计算出调整后的每平方英尺价格为1,887元。请注意,Streeteasy和所有的门户网站都会显示每平方英尺的室内价格,所以在这个例子中是2,000元/平方英尺。他们没有考虑到室外空间的价值,但你应该考虑到。 

 

现在不是每个户外空间都是平等的。如果阳台是在客厅之外,并且有1000平方英尺的中央公园直达的景观,你可能会想分配100%的户外空间。但是,如果是一个100平方尺的阳台,可以俯瞰到一栋丑陋的建筑,你可能什么都不想分配!

 

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 11.购买纽约市的公寓时应该注意什么?

 

 

  • 有效分布的平面图
  • 观点
  • 光线好--曼哈顿的南区和西区是最佳选择
  • 转角公寓总能提供更广阔的视野
  • 如果你要购买转售的公寓,尽量避免购买需要装修的公寓,因为在纽约市,这些公寓的价格可能非常昂贵。

12.如何在纽约市找到一个好的公寓?

 

你应该有自己的购房经纪人帮你找房子。我们中的一些人有多年的经验,知道所有的好房子和坏房子。有一个有经验的经纪人不仅可以为你节省大量的时间,而且最终也会为你省钱。有时买家认为自己采取的是DIY的方式,然而,在纽约市买房很可能是他们一生中最昂贵的财务交易。 这一点是不能掉以轻心的。 这不是最新的苹果设备! 对于那些走DIY路线的人来说,请记住,如果你直接与卖方经纪人交易,你将不得不放弃你的代理权,因为你将处于双重代理的情况下,这对买家来说本质上是不好的,并且允许卖方经纪人在佣金上双倍地抽成。 

 

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13.买新楼盘有什么好处?

 

购买一个从未住过的公寓有其优点。首先,它是新的,所以不会有任何瑕疵、划痕等,因此,可随时入住。通常采用了最新的技术,所以你可能会得到一个更节能的公寓。因为是新的,所以前10年的维护费用可能会比较低。你可能最终会在建筑中使用最新的设施。 

 

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14.买方在纽约市购买新建筑是否需要支付溢价?

 

我们估计购买新楼盘的溢价率约为25%-30%。这一估计得到了新楼盘与普通公寓的价格差距的支持(即2,541元对2020年第一季度的1,923元),即32%的差距。

 

由于我们正处于买方市场,我们看到一些开发商纷纷降价,缩小了新房和转售价格之间的差距。这意味着现在可能是购买新楼盘的好时机,因为新楼盘的溢价率有走低的趋势(而且可能不会持续一段时间)。

 

15.新建公寓的溢价是否值得?

 

这真的要看新开发的项目了。这在某种程度上类似于买新车。买车3年内的技术差距会很大。 

 

在过去的几年里,我们看到暖通空调系统有了巨大的改进,用扩散器代替了壁挂式自带机组。此外,一些建筑现在还采用了几年前不存在的空气和水净化系统。最后,许多新建筑都通过了LEED认证,并注重可持续发展。因此,对一些人来说,这可能是非常值得的。 

16.如果公寓有合同,是什么意思?

 

一旦买方和卖方签署了买卖合同(即联络人),并且买方支付了定金,通常是购房款的10%,公寓就进入了 "合同期"。

17.在曼哈顿买房为什么要找律师?

 

是的,在纽约的惯例是,每一方都会有自己的律师代表各自的利益。买家应该只使用有经验的律师,对纽约市的房地产市场有深入的了解。 

 

我们在NextAdvisor.com上的找房建议。

18.我一定要去纽约市买公寓吗? 

 

虽然我们建议你至少来纽约市看房3天,但不需要到纽约市来买房。如果是通过有限责任公司购买,有了委托书或同意书,一切都可以在买方不在场的情况下完成。我们经常为客户进行实地考察,为他们寻找房客,并在他们从未踏入美国的情况下管理他们的房产。 

19.在曼哈顿买房的时候,需要多少结业费?

 

纽约市的公寓买家需要支付约2%-6%的结业费。主要包括:1)产权保险费0.45%,2)豪宅税1%-3.5%,3)抵押贷款记录税2.2%。 

 

如果购买纽约市新开发的公寓,按照惯例,买家要支付开发商的纽约州和纽约市的转让税约2%。但是,购买公寓的买家不需要支付产权保险或抵押登记税。

 

房地产投资的成本构成

20.在纽约,谁来支付关闭费用?

 

买方和卖方都要支付过户费用。买方将支付2-6%的过户费用,详见#19。卖方将支付约8%,包括2%的纽约州和纽约市转让税和6%的销售佣金。

21.什么是房产税?

 

豪宅税是买方对等于或大于100万美元的房产所缴纳的转让税。Mansion税的税率从1%(200万美元以下的销售额)到3.9%(2500万美元以上的销售额)不等。这个税的名字在曼哈顿的房地产圈里是个不绝于耳的笑话,在曼哈顿的房地产圈里,一套单间公寓的价格往往超过100万美元。

 

"纽约市购房者在7月1日的豪宅税前赶在7月1日关闭"

22.如何对公寓进行报价?

 

买方的经纪人通常会通过电子邮件(有或没有附带电话)以书面形式提出报价。 所有的条款都应该包括在第一次报价中,否则可能会出现问题和误解,使交易陷入混乱。 

 

要约不仅包括首次出价,还将包括交易条款,包括是否有抵押贷款、LTV比率(如果获得抵押贷款)、预期成交日期和任何其他或有事项。此外,我们还将包括买方律师的联系信息和抵押贷款预批准信。这样可以加强买方的报价,说明他们的报价是真实的(因为外面有很多假货不是在玩,就是在试探市场)。 

 

通常情况下,卖方会要求买方填写一份REBNY财务报表,这基本上是一份个人财务报表,包括资产和负债表,以及收入和支出表。卖方将用这份报表来评估买方的财务实力。 

23.你在纽约的公寓被接受报价后会怎样?

 

一旦您收到了接受的报价,标准程序是在5个工作日内将已签署的合同和10%的定金交付给卖方的律师。之后,卖家会在合同上加签,之后买方就会 "签约"。 

 

在这5个工作日内,买方的律师将进行尽职调查,并就合同进行谈判。尽职调查包括审查发售计划、分析大楼的财务报表和阅读董事会会议记录,这些都可能提供之前没有讨论过的未来潜在支出的线索。 

 

虽然通常的做法是由买方的律师在5个工作日内交付已签署的合同和定金,但也可以延长时间,尽管这样做是有风险的。因为卖家在合同签署和提交10%的合同之前,并不承担交易义务,在这之前,他们可以向另一个买家出售。

24.卖家如果得到更好的报价,能退约吗?

 

如果买卖合同还没有经过卖方的反签,卖方可以反悔,不需要支付任何违约金。如果合同已经履行了,那么买方就必须起诉要求具体履行,法院将迫使卖方继续履行合同中的义务,将房产卖给买方。 

 

在竞价战中,如果卖家收到了很多报价,卖家的经纪人会举行 "最佳和最终 "的竞价会,由经纪人收集所有的报价,并对每个买家的经济状况做出判断。然后,他们会决定哪个买家最适合这套房子。有时,更好的条款,如全现金和快速成交,会比更高的价格要好,因为卖家想确保一旦签约就能完成交易。

25.什么是板子包?

 

每个公寓或合作社都有一个董事会。这些董事会为大楼制定规则,包括批准新买家入驻大楼。所有的董事会都会要求提交某种类型的申请,其中包括财务信息、信用评分以及纽约州和纽约市要求的其他披露信息。 

26.什么是REBNY财务报表?

 

Coop和公寓委员会通常要求买方填写REBNY声明。这基本上是一份个人财务报表,包括买方的资产和负债以及收入和支出的详细情况。证明文件,如银行对账单和投资控股报表,是REBNY报表的必要证明文件。一旦要约被接受,这些文件必须包括在董事会文件包中。

27.办理房贷的首付要求是什么?

 

首付要求因贷款人的不同,以及买方是本国人、外国人还是公司而异。 

 

一般情况下,国内人购买第一套住房需要支付20%的首付。而外国人购买第二套住房则需要支付30%的首付。国内人士和外国人购买投资性房产一般需要首付40%。需要注意的是,投资性房产的利率一般比第二套和第一套住房的利率要高。 

 

私人银行在确定首付要求上有较大的余地,低至10%,极贵的房产最高可达50%。

 

抵押贷款融资

28.房贷预审和资格预审的区别是什么?

 

资格预审是银行对购房者是否能获得贷款的初步判断。贷款人会根据口头说明的信用水平、资产、负债、收入和支出等方面的情况进行评估,并估算出你有可能获得的贷款额度。 

 

相比之下,预批准是贷款人出具的证明,证明你有资格获得特定的抵押贷款额度。核保员会审查你的所有财务信息,包括信用报告、工资存根、银行对账单、工资、资产和负债等,看是否符合他们的财务要求。一般来说,预批准信显示您的贷款取决于两点,a)您选择的房屋和b)评估值,假设您的财务状况在获得预批准后没有任何变化。 

29.抵押贷款应急款和资金应急款有什么区别?

 

如果购房者无法获得购房融资,按揭应急条款可以让购房者收回定金。通常情况下,应急条款需要银行在45天内出具承诺书,合同签订后60天内完成交易。 

 

资金或有可能让买方取消合同,并在资金没有兑现的情况下收回10%的定金。有些情况下,贷款人在出具承诺书后,可能会撤销承诺(通常是根据新的信息)。它的范围要比抵押贷款的或有或有或有或有更广泛。由于风险较高,所以在纽约市,资金或有事项的情况非常少见,所以不是真正的选择。 

 

需要注意的是,如果买方有抵押贷款的意外情况,不配合办理抵押贷款,而卖方能证明自己有不合作的证据,那么买方将失去定金。 

30.买新楼房时一定要请验房师吗?

 

在交易结束前,您的代表将为您的客户进行实地考察。对于我们所有的新楼盘交易,我们建议买家聘请验房师。他们可以更容易发现建筑和装修的问题。这也是确保开发商在销售计划中所承诺的内容的一种方式。因为他们每天都在做,所以他们知道建筑、工艺和材料的区别。他们每次验房的收费在650元左右,这可以起到很大的作用。我们一般都会陪同他们一起去实地考察。 

31.闭幕时发生了什么?

 

结业时,买方和他或她的贷款人将资金转给卖方。然后产权转移,钥匙交给买方。出席会议的有买方和卖方的律师、买方和卖方(如果他们决定参加的话)、产权公司代表、贷款人代表、买方和卖方的经纪人,偶尔也会有公寓或合作社董事会的代表。 

 

大多数的交易都很顺利,但是,如果走访过程中没有按计划进行,卖家拿走了他们同意的东西,产权或保险有问题,或者资金没有及时到位,就会出现问题。

32.怎样才能知道我所看中的地区有哪些公立学校?

 

公平住房法禁止你的房地产经纪人讨论学校,但你可以在InsideSchools和GreatSchools等网站上进行调查。 


在您签署购房合同之前,请务必确认并重新确认该建筑是否在您认为的学校区域内。理论上,您可以通过拨打311电话或在教育部网站上查询某栋楼房的学区划分,但由于学区的不断调整,这些信息并不总是准确的。 我们建议您致电校长办公室确认您的建筑是否属于该校的学区。

33.哪些小区最适合做馅饼?

 

Midtown在曼哈顿,中央公园和市中心的一些地区是最受欢迎的pied-a-terres社区。pied-a-terre是一种不是主要住所的公寓,而是在周末和度假时使用。很多来自威彻斯特或新泽西州的人在周末甚至偶尔在城市工作后的一周内,都会有pied-a-terres来出入市区,但他们的主要住所都在郊区。 

 

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34.在纽约买房出租是个好投资吗?

 

根据瑞银集团最新发布的《全球泡沫报告》显示,曼哈顿的房产价格是由高薪支撑的。相应地,可持续的租金收入是可以预测的,这或许是在选择投资性物业购买地点时最重要的因素。话虽如此,但收益率并不高,净收益率(租金减去物业税和普通费用或维护费后的租金)约为2.8%。 

 

投资纽约市房地产

35.纽约市的空缺率是多少?

 

曼哈顿的空置率徘徊在2%左右,与其他大城市相比,空置率相对较低。最新的空置率为1.1%,由于过去几年的销售市场疲软,更多的人决定租房。

 

纽约房地产市场分析

36.什么面积的公寓最适合投资?

 

一般来说,一居室和两居室是最好的投资房源,两居室比一居室收益率高。虽然成本高,但四居室的豪宅租金做得很好,因为数量很少。这一切都要看供求关系......

 

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37.哪些小区最适合投资?

 

我们常说,最安全的买房区域是纽约人喜欢的地方,这样的公寓总是会有需求。但有些地区,比如说,纽约市的一些地区,不吸引纽约人,所以需求量会根据需求量的大小而发生很大的变化。吸引本地人居住的街区,比如,切尔西、切尔西、Flatiron、Soho、Noho、UES和UWS等。

 

曼哈顿-迈阿密网站

38.考虑到这个价格点和我们至少10年内不会使用这套公寓的事实,你会推荐哪个小区?

 

在这种情况下,人们可能想选择一个正在进行城市化进程中的社区,通常是因为重新规划或增加一条新的地铁线。 

 

目前,西苏豪区最近已经从工业区改成了住宅区,而这一带正在迅速发生变化,尤其是现在谷歌和迪斯尼将在这里建起了校园。考虑到它距离苏豪区和西苏豪区只有几分钟的路程,如果要找一个投资性的房产,这个区域是非常理想的,也是一个很好的选择。同样的事情也发生在沿高线,因为它现在是纽约纽约市最昂贵/最理想的社区之一。

 

Hudson Yards另一个选择是在火车轨道上建造一个全新的城市区域。10年后,一旦附近的建筑平息,Hudson Yards 公寓将成为理想的地点。第二大道地铁线让UES的大片区域更加便利,也会让附近的东部地区出现贫民化。最后,Lower East Side 绅士化已经初见端倪,正在迅速改变该街区的面貌。  

39.贵公司是否提供代理管理物业和租户的服务? 如果是,请问这方面的佣金是多少?

 

是的。我们管理着许多投资者的物业,不收取持续的管理费用。我们不处理租金收据,也不支付共同的费用和税金,但是,其他的一切都由我们来做。 根据市场情况,租户或业主会支付经纪人的佣金。 在过去,通常情况下,租户要支付第一年租金的15%,由租户的经纪人和房东的经纪人分担。 如果一栋楼里有很多单位,业主可能会想把公寓作为无费房,也就是业主支付费用。在这种情况下,我们通常会收取1个月的费用。 

 

物业管理

40.作为外国业主,我们需要注意哪些涉税问题?

 

关于外国人的主要税收问题是遗产税(又名死亡税),这是一个接近50%的重税(联邦和州的总和)。美国人和外国人都需要缴纳遗产税。美国公民和绿卡持有者的豁免额度为545万美元,而外国公民只有6万美元的豁免额度。因此,买家应该做一些财务规划,以消除或减轻遗产税。要了解更多信息,请查看我们的 "外国买家的税务和法律问题 "页面。

 

美国公民和主要居民以及外国公民的资本利得税和财产税是一样的。

 

外国买家购买纽约公寓的检查表

 

纽约市公寓出售

 

 

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