常见问题：在纽约市购买公寓

 11.在纽约市购买公寓应注意什么？

• 位置、位置、位置--公寓可以翻新，但不能搬迁。 
• 有效分布的平面图
• 意见
• 光线充足--在曼哈顿，南面和西面是最佳选择
• 转角公寓总是能提供更开阔的视野
• 如果您购买的是转售公寓，应尽量避免购买需要翻新的公寓，因为在纽约市，翻新公寓的价格可能非常昂贵。

12.如何在纽约市找到好公寓？

您应该有自己的买方经纪人帮您找公寓。我们中的一些人拥有多年的经验，对所有好的和不好的建筑都了如指掌。有一个经验丰富的经纪人不仅能为您节省大量时间，最终还能为您省钱。有时，购房者认为自己可以自己动手，然而，在纽约市购买房产很可能是他们一生中最昂贵的金融交易。 不能掉以轻心。 这又不是最新的苹果设备！ 对于那些选择 DIY 路线的买家，请记住，如果您直接与卖方经纪人交易，您将不得不放弃自己的代理权，因为您将处于双重代理的境地，这本质上对买家不利，而且会让卖方经纪人获得双重佣金。 

纽约市最新待售公寓

13.购买新建筑有哪些优势？

购买从未住过的公寓有它的好处。首先，它是新的，所以不会有任何瑕疵、划痕等，因此可以拎包入住。通常会采用最新的技术，因此您可能会买到更节能的公寓。由于是新公寓，前十年的维护费用可能会更低。您还可能住进拥有最新设施的大楼。 

纽约市待售新建建筑

14.在纽约市购买新建筑需要支付溢价吗？

我们估计购买新开发项目的溢价约为 25%-30% 。新开发项目的每平方英亩价格与普通公寓的每平方英亩价格（2020 年第一季度为 2,541 美元对 1,923 美元）相差 32%，也证明了这一估计。

由于我们正处于买方市场，我们看到一些开发商降低了价格，缩小了新房价格和转售价格之间的差距。这意味着现在可能是购买新建筑的好时机，因为新建筑的溢价正呈下降趋势（而且可能不会持续一段时间）。

15.新建公寓的溢价是否值得？

这确实取决于新的开发项目。这在某种程度上类似于购买一辆新车。买一辆车，3 年的技术差别可能很大。 

在过去的几年里，我们看到暖通空调系统有了巨大的改进，用扩散器取代了墙内自带装置。此外，一些建筑现在还配备了空气和水净化系统，而这在几年前是不存在的。最后，许多新建筑都获得了LEED 认证，并注重可持续发展。因此，对某些人来说，溢价可能是非常值得的。 

16.公寓签约意味着什么？

一旦买卖双方签署了买卖合同（即合同），且买方支付了定金（通常为购房款的 10%），公寓即 "签约"。

17.在曼哈顿买公寓为什么需要律师？

是的。在纽约，双方都有自己的律师代表各自的利益。购房者只应使用经验丰富、对纽约市房地产市场有深入了解的律师。 

我们在 NextAdvisor.com 上提供的看房建议

18.买公寓一定要去纽约吗？ 

虽然我们建议来纽约至少 3 天以参观房产，但购买房产并不需要来纽约。如果通过有限责任公司（LLC）购房，只要有委托书或同意书，一切都可以在买方不亲自到场的情况下完成。我们经常为客户进行实地考察，为他们寻找租户并管理房产，而客户却从未踏足美国一步。 

19.在曼哈顿购买公寓需要哪些过户费？

纽约市的公寓买家需要支付约 2-6% 的过户费。主要包括：1）产权保险费 0.45%；2）房产税 1%-3.5%；3）抵押登记税 2.2%。 

如果购买的是纽约市新开发的公寓，按照惯例，买家需要支付开发商约 2% 的纽约州和纽约市转让税。不过，合作公寓的买家无需支付产权保险或抵押登记税。

房地产投资的成本构成

20.在纽约，谁来支付过户费？

买卖双方都要支付过户费。买方将支付 2%-6%的总过户费，详见 #19。卖方将支付约 8%的费用，其中包括 2% 的纽约州和纽约市转让税以及 6% 的销售佣金。

21.什么是豪宅税？

豪宅税是一种转让税，由购买 100 万美元或以上房产的买家支付。豪宅税税率从 1%（销售额不超过 200 万美元）到 3.9%（销售额达到或超过 2500 万美元）不等。这个税名在曼哈顿房地产界是一个笑话，因为在曼哈顿，一套单间公寓的价格往往超过 100 万美元。

"纽约市买家赶在 7 月 1 日豪宅税之前成交

22.如何出价购买公寓？

买方经纪人通常会通过电子邮件以书面形式提出报价（无论是否附带电话）。 所有条款都应包含在第一次报价中，否则可能会出现问题和误解，导致交易陷入混乱。 

要约不仅包括首次要约价格，还包括交易条款，包括要约是否取决于抵押贷款、LTV 比率（如果获得抵押贷款）、预计成交日期和任何其他意外情况。此外，我们还会附上买方律师的联系信息和抵押贷款预批准函。这将加强买方的报价，并表明他们是真实的（因为有很多假货在市场上游荡或试探）。 

通常情况下，卖方会要求买方填写 REBNY 财务报表，该报表本质上是一份个人财务报表，包括资产和负债表以及收入和支出。卖方将利用这份报表来评估买方的财务实力。 

23.纽约的公寓接受报价后会发生什么？

一旦您接受了报价，标准程序是在 5 个工作日内向卖方律师递交已签署的合同和 10% 的定金。然后卖方将会签合同，之后买方将 "签约"。 

在这 5 个工作日内，买方律师将进行尽职调查，并就合同进行谈判。尽职调查包括审查发售计划、分析大楼的财务报表和阅读董事会会议记录，这可能会为之前未讨论过的未来潜在费用提供线索。 

按照惯例，买方律师应在 5 个工作日内递交已签署的合同和定金，但买方律师也可以延长这一期限，尽管这样做会给自己带来风险。因为在签署合同并提交 10% 的定金之前，卖方并不承担交易义务，在此之前，他们可以卖给其他买家。

24.如果卖方收到了更好的报价，是否可以反悔？

如果买卖合同尚未得到卖方的会签，卖方可以退出合同而不会受到任何处罚。如果合同已经执行，那么买方就必须起诉要求具体履行，法院将强制卖方履行合同中将房产出售给买方的义务。 

在竞价战中，卖方会收到很多出价，卖方经纪人会举行 "最佳和最终 "竞价，经纪人会收集所有出价，并对每个买家的财务状况做出判断。然后，他们会确定哪位买家最适合购买这套公寓。有时，更好的条件，如全现金和快速成交，会比更高的价格更有优势，因为卖家希望确保一旦签约就能完成交易。

25.什么是一揽子计划？

每个公寓或合作公寓都有一个董事会。这些董事会为大楼制定规则，包括批准新买家进入大楼。所有董事会都会要求提交某种类型的申请，其中包括财务信息、信用评分以及纽约州和纽约市要求的其他披露信息。 

26.什么是 REBNY 财务报表？

合作社和公寓委员会通常要求买方填写 REBNY 报表。这基本上是一份个人财务报表，包括买方资产和负债以及收入和支出的详细情况。银行对账单和投资控股报表等证明文件是REBNY报表所需的辅助文件。一旦要约被接受，该文件必须包含在董事会文件包中。

27.获得抵押贷款的首付要求是什么？

首付要求因贷款机构以及买方是国内个人、外国公民还是公司而异。 

一般来说，购买一手住房的国内人士需要支付 20% 的首付款。购买第二套住房的外国公民需要支付 30% 的首付款。国内和外国公民投资房产通常需要支付 40% 的首付款。需要注意的是，投资性房产的利率通常高于二手房和一手房。 

私人银行在确定首付要求方面有更大的余地，对于非常昂贵的房产，首付要求可低至 10%，高至 50%。

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28.抵押贷款预批准和资格预审有什么区别？

资格预审是银行对购房者能否获得抵押贷款的一个非常初步的判断。贷方将根据对信用水平、资产、负债、收入和支出的口头说明进行评估，并估计您可能有资格获得的贷款额度。 

相比之下，预批准是贷款机构出具的一份声明，说明您有资格获得特定的抵押贷款额度。承销商会审查您的所有财务信息，包括信用报告、工资单、银行对账单、工资、资产和负债，看是否符合他们的财务要求。一般来说，预批准函表明您的贷款取决于两点：a) 您选择的房屋；b) 评估价值，假定您的财务状况在获得预批准后没有任何变化。 

29.抵押或有事项与融资或有事项有什么区别？

抵押贷款应急条款允许买方在无法获得购房资金的情况下收回定金。通常，应急条款要求银行在 45 天内出具承诺函，并在合同签订后 60 天内完成交易。 

资金应急条款允许买方取消合同，并在资金没有到位的情况下收回 10% 的定金。在某些情况下，贷方可能会在出具承诺函后撤销承诺（通常是基于新的信息）。这比抵押贷款或有事项更为宽泛。由于风险较高，在纽约市，融资应急措施极为罕见，因此并不是一个真正的选择。 

需要注意的是，如果买方有抵押贷款或有事项，但不配合抵押贷款程序，而卖方又能证明自己有不配合的证据，那么买方将损失定金。 

30.购买新建房屋时，是否必须聘请验房师？

在成交前，您的代表将进行实地考察。对于我们所有的新开发项目交易，我们都建议买家聘请验房师。他们可以更容易地发现建筑和装修方面的问题。这也是确保开发商履行其在销售计划中承诺的一种方式。因为他们每天都在做这项工作，所以他们知道建筑、工艺和材料方面的差别。他们每次检查的收费约为 650 美元，这对我们来说是一笔不小的开支。我们通常会陪同他们进行实地考察。 

31.闭幕式上会发生什么？

过户是买方及其贷款人将资金交给卖方的过程。然后进行产权转让，并将钥匙交给买方。与会者包括买卖双方的律师、买卖双方（如果他们决定参加）、产权公司代表、贷款人代表、买卖双方的经纪人，有时还有公寓或合作公寓委员会的代表。 

大多数成交都很顺利，但是，如果走访没有按计划进行，卖方拿走了他们同意留下的东西，产权或保险出现问题，或者资金没有及时到位，就会出现问题。

32.如何了解我所关注的地区有哪些公立学校？

公平住房法》禁止您的房产中介讨论学校问题，但您可以在InsideSchools和GreatSchools等网站上进行调查。 

在签订购房合同之前，请务必确认并再次确认楼房是否在您认为的学区内。理论上讲，您可以通过拨打 311 或查看 教育部网站来了解楼宇划入哪所学校，但由于不断重新划区， 这些信息并不总是准确无误。 我们建议您致电学校校长办公室，确认您的楼房是否属于该学校的学区。

33.哪些街区最受欢迎？

中城、中央公园和市中心的一些地区是曼哈顿最受欢迎的 "公寓区"。所谓 "公寓"（pied-a-terre），是指不是主要居所，而是在周末或假期使用的公寓。很多来自韦斯特切斯特或新泽西的人都会在周末或甚至偶尔在一周内下班后到城里去住，但他们的主要住所却在郊区。 

苏豪区待售公寓指南

上东区公寓出售指南

34.在纽约买房出租是一项好的投资吗？

根据瑞银最新发布的《全球泡沫报告》，曼哈顿的房地产价格由高工资支撑。因此，可持续的租金收入是可以预测的，这也许是选择购买投资性房产地点的最重要因素。尽管如此，收益率并不高，净收益率（租金减去物业税和公共费用或维护费）约为 2.8%。 

投资纽约市房地产

35.纽约市的空置率是多少？

曼哈顿的空置率徘徊在 2% 左右，与其他大城市相比相对较低。最新的空置率为 1.1%，因为过去几年销售市场不景气，更多的人决定租房。

纽约房地产市场分析

36.什么面积的公寓最适合投资？

一般来说，一居室和两居室是最好的投资房产，其中两居室的收益率要高于一居室。虽然成本高昂，但四居室的豪华出租房因其数量极少而表现出色。这就是供求关系......

2020 年最适合购买公寓的纽约市街区

37.哪些街区最受投资欢迎？

我们常说，在纽约人喜欢居住的社区买房最安全，这样公寓的需求就会一直存在。纽约市的某些区域，如金融区，并不吸引纽约人，因此需求会根据它的受欢迎与否而发生巨大变化。西村、格林威治村、切尔西、Flatiron、苏荷、诺霍、UES 和 UWS 等吸引当地人的街区。您可以在下面阅读更多内容：

曼哈顿待售公寓：何处购买 

38.鉴于公寓的价位以及我们至少 10 年内不会使用公寓这一事实，您会推荐哪些街区？

在这种情况下，人们可能想选择一个正处于城市化进程中的社区，通常是因为重新划分了区域或增加了一条新的地铁线。 

目前，West Soho 最近已从工业区重新划分为住宅区，该社区正在迅速发生变化，尤其是谷歌和迪斯尼将在此设立园区。由于距离西村、苏荷区和翠贝卡区只有几分钟的路程，该地区非常受欢迎，如果要寻找投资房产，这里是不二之选。同样的情况也发生在西切尔西（West Chelsea）的高铁沿线，因为它现在是纽约最昂贵/最理想的社区之一。

哈德逊院子（Hudson Yards）是在铁轨上新建的一个全新城区，也是另一种选择。10 年后，一旦附近的建筑工程逐渐减少，哈德逊院子的公寓将成为理想地段的首选。第二大道地铁线的开通，使得下东城的大片区域交通更加便利，该街区的东区也将迎来城市化进程。最后，下东区的城市化已初见成效，并正在迅速改变该街区的面貌。  

39.贵公司是否提供代理管理物业和租户的服务？ 如果是，佣金是多少？

是的。我们管理投资者的许多房产，不收取持续管理费。我们不处理租金收据或公共费用和税款的支付，但我们负责其他一切事务。 根据市场情况，租户或业主将支付经纪人佣金。 过去的惯例是租户支付第一年租金的 15%，由租户经纪人和业主经纪人分担。 如果一栋楼里有很多单元，业主可能希望以 "不收费"（No Fee）的形式提供公寓，即由业主支付费用。在这种情况下，我们通常收取 1 个月的费用。 

40.作为外国业主，我们需要注意哪些税务问题？

与外国人有关的主要税收问题是遗产税（又称死亡税），这是一项接近 50%（联邦和州的总和）的巨额税收。美国人和外国人都必须缴纳遗产税。美国公民和绿卡持有者的免税额为 545 万美元，而外国公民的免税额仅为 6 万美元。因此，买家应做好财务规划，以免除或减轻税款。要了解更多信息，请查看我们的 "外国买家的税务和法律问题"页面。

资本利得税和财产税对美国公民和主要居民以及外国公民都是一样的。

外国买家购买纽约 公寓的清单