纽约市房地产投资指南

成功的房地产投资完全依赖于建立一个基于商业目标的战略，这有助于选择最佳投资物业的位置和类型。了解投资房地产市场需要时间来学习和理解，因此，成功战略的第四部分（除了目标、地点和类型）是使 最好地利用现有的最佳建议。我们在《购买房产的可靠策略》中讨论了投资目标 "购买你的第一个出租物业的成熟策略" 和 "购买投资物业时不要追求收益"。 成功的投资者不断地问自己："这是我能得到的最好的建议，我是否最好地利用了这些建议？

回答这个问题，就是这篇文章的意义所在。

房地产是全球性的。从全球到地方，很多因素都会影响到当前的价格、未来的资本价值以及当前的租金收入。除了要考虑全球和地区因素外，每个国家都有自己的收入、房地产和资本利得税规定。他们也有自己的购房、融资和销售成本。这些成本会直接影响到上限利率、净现金流、杠杆率和未来利润。

每个国家内部都有城市。每个城市对房地产投资者（包括国内和海外投资者）都有好处和坏处，通过考虑地区和国家的因素，再深入到城市层面，投资者更能够做出明智的决策和最佳的选择，从而最大限度地实现上述七大原因的结果。

纽约市房地产投资者的社区概览

正确的位置是最终成功的关键。在我们的文章中 "2019年最适合投资租赁房产的城市分析"你会看到对这个问题的详细分析。综上所述，国际货币基金组织研究了57个经济体，就房地产投资而言，将其分为三类。我们把这份研究报告和瑞银财富管理公司最新的20个单项城市的报告联系起来。很明显，世界上一些城市，如香港、多伦多和伦敦，都处于瑞银所说的 "泡沫风险 "领域。其他一些城市则被列为高估、相当高估和低估。

作为房地产商，我们的重点是 纽约市特别是曼哈顿及其附近地区。然而，我们也有以下信息 Downtown Miami以及投资迈阿密豪宅的一般技巧。 迈阿密豪华房地产.

在纽约购买投资物业时，地点很重要。正确的投资物业位置加上选择正确的物业本身，就能实现上述所有七个原因。每个城市都有社区，而这些社区都会或多或少地带来价格升值。每个社区也会吸引特定的租赁市场类型。这些类型包括，例如。

• 专业人士更愿意在其工作地点附近租房，而不是拥有一套离他们的工作地点很近的房产，这也符合他们的社交和家庭生活目标。
• 富有的人，想偶尔来个 "小菜一碟 "的富人。地狱 宾馆是商务访问或长期居住的度假物业，这样他们的家人可以充分利用大楼和区域内的社交、餐饮和购物设施。
• 有年轻家庭的人，他们更愿意或必须在合适的地方租到合适的房子。
• 在当地大专院校、大学或私立学校或学院就读的学生。
• 以上四个租赁市场的例子，每一个都能帮助投资者决定选择哪个位置，选择哪种物业类型。所有这些市场都倾向于高出租率和高租金价格。因此，它们能带来高收益、良好的现金流和良好的物业价格升值。

不同的房产类型吸引不同类型的租户。当投资者选择合适的房地产类型时，他们应该仔细观察，为他们想要吸引的租户类型选择合适的建筑。好的出租房产有几种类型。

多家庭住宅是很好的出租物业。多户房产基本上是指有一个以上的独立住宅的建筑。该建筑可能是复式楼（两户），三层楼（三户），四层楼或四层楼（四户），或公寓楼（公寓或合作开发）。

投资多户型住宅有几个好处。选择一个特别符合投资者近期和长期目标的房产是很直接的。许多租房者几乎都会自动选择多户型的单位，所以市场行情很好。他们之所以走这条路，是因为这类物业是最有货的类型，所以他们很容易选择适合自己的具体物业。他们会找到 "和他们一样 "的邻居，所以社交和家庭生活会很愉快。

大楼会有专业的物业管理人员，既要维护好设施，又要处理好问题。

多户型投资物业最大限度地提高或至少平稳地提高收益率。如果一个单户的投资物业空了一个月，收益率就会减少100%。如果一个四合院的一个单元空闲了一个月 月, the overall yield is reduced by only 25%.

如果一个家庭成员住在一个单位，并担任其他单位的物业管理人----学习管理和经营的基本知识----那么其他单位的收入就可以支付或分摊该家庭成员的房屋成本，并产生利润，用于投资于下一次购房。这两个因素是确保租房生意成功的动力。

当投资者选择了房产的位置和物业类型后，接下来的决定就是关于 选择 正确的建筑。这个决定有两个方面：投资者和租户。把这两方面都做好了，结果就是投资成功。

投资者方面

同样，这些决定包含了基本目标。简单而实际的说，这些决定的依据是：

• 规则和条例是否能使租金和租赁率达到可接受的程度？合作社可以有规定，禁止在最短的时间内租赁该单位。合作社还要求对潜在的租户进行面谈和批准。
• 是否有任何城市或社区法规限制了一年内可以收取多少租金或一年内有多少天（或有多少天）的租金？ 可 每一个住户的房子？
• 房产多久可以出租？是以极好的价格买入未完工的房产，最大限度地提高未来的价格升值，错过了前期的租金收入，还是应该买入可入住的房产，最大限度地提高即期收益率，抵消购房成本等？
• 如果房子是完整的，那么房子的情况如何？由合格的验房师进行专业检查，最好是工作到 ASHI标准美国房屋检验师协会（American Society of Home Inspectors），确保所有应该检查的东西都要检查。安全或功能问题应在购房协议中加以解决，并在关闭前处理。

租户方面

租客往往会根据五个标准来选择房屋。它们归结为声望、隐私、空间、视野和便利性。"租房的PPSVC"。这些因素的重要性不分先后，因为有些租户会看重其中的一个或多个因素。让我们来讨论一下这些因素。

• 声望可能是非常重要的。一个富有的租户在寻找一个偶然的城市单位，因为他们更喜欢住宅而不是酒店套房，他们可能会把物业的声望和位置放在重要的位置。一个学生或职业家庭可能不会。
• 隐私往往对很多人来说是很重要的。名人或有年幼子女的家庭可能会寻求隐私。
• 空间对有孩子的租客或需要家庭办公室的人来说很重要，但对学生或单身租客来说，空间就不那么重要了，他们只想离大学或办公室近一点。
• 视野对很多人来说很重要。购买一个多户型的单位，如果楼层足够高，从窗外看去会给人一种空间感，往往会比低层的单位有一定的价格溢价，而低层的单位可以看到砖墙的景色。比如说中央公园的景观，对购房价格的要求很高，能产生较高的收益率，而且在清盘时也能带来较高的售价。

景观较差的单位可能无法提供足够高的收益来弥补购买成本的溢价，但通过投资的杠杆作用，这个问题可以得到缓解。景观较好的单位，尤其是在租金支付方面没有什么可选择的情况下，其占用率总是比景观差的单位高。

• 对于很多租客来说，便利性是很重要的。他们希望离办公室、大学、有孩子的地方可以玩耍、交通便利等等。便利是一种强大的动力，往往能为房东带来更高的入住率。

当业主和租户双方都考虑到了，选择合适的楼盘，就会更容易，进而实现现金流和利润的最大化。

明智的投资者了解在纽约市购买房地产和事后拥有房地产的成本。 成本构成分为三个主要类别。

• 购置成本
• 运营成本
• 销售成本

购房成本包括为房产支付的价格加上购买出租所需的物品。在曼哈顿和迈阿密，厨房电器通常包括在购买中。在曼哈顿，新公寓中的地板将是，但在迈阿密，它可能不是。 这些意见对于购买迈阿密公寓的较低的购买价格，投资者会对初期成本优先考虑的投资者感兴趣。

买方支付他们的检查费、 产权保险费、产权代理费和结案律师费，加上卖方预付的税收或管理费等按比例计算的费用。经营成本包括物业管理费、保险费、税金、水电费和抵押贷款费用等项目。这些应该由入住的租户的租金来支付。业主在寻找租户时也可能要负责自己的营销费用。

当业主出售他们的投资物业时，他们会支付经纪人的费用来推销物业，并找到一个准备好的、愿意和有能力的买家。他们还可以聘请自己的法律顾问，以及负责任何维修，以使财产安全和功能。

虽然有成本，但也有宝贵的税收优惠，投资者可以利用这些优惠来减少成本。投资者需要了解的是 财税法则因为购买和管理房产是一项商业交易，所以所有有效的成本都是可以扣税的。

与许多国家不同，美国国税局的规定非常有利于投资者。除了购买和所有权的直接成本可以扣税外，业主可以在27.5年内对房产进行折旧。因此，即使房产的市场价值增加，它仍然可以为税收目的进行折旧。当需要出售时，通过使用1031交换（见下文），只要销售收入被投资于另一个 "同类 "项目，潜在的税收就可以被推迟。就税收而言，"同类 "不一定是指另一块房地产。

纽约市提供减税机会，而佛罗里达州没有州所得税。外国投资者应该 征求意见，以避免或减少美国的税务责任。在建立公司实体和其他税务事项上，他们可以避免或尽量减少美国的税务责任。

1031税收递延交易（因美国国内税收法第1031条而得名）使投资者可以在批准的时间范围内，出售房产，用所有的销售收入购买一个或多个价值相同或更高的 "同类 "房产，而不需要为所出售的房产支付任何资本利得税。税款递延到最后清算时再行清算，不再进行进一步的投资。

因此，1031法则，是实现投资回报最大化的一个很好的方法，因为所有的利润都可以用来购买下一个房产（或物业），而不需要将利润中的任何一项转嫁到政府身上。

投资者可以利用这一优势来巩固或分散当前的投资，充分利用一个新兴市场，在其他地方获得更好的回报，或者重置折旧时钟。例如，在纽约持有的Brownstones可以 "换取 "迈阿密的豪华公寓。在迈阿密持有的空置土地或商业大楼可以 "换 "到纽约的其他投资性房地产。选项很多，交换的规则很严格，交易必须由经批准的中介机构处理。

依靠房产中介或物业经理的合理建议，投资者可以获得最大的收益。这就引出了下一节。

"不动产资本利得税"

显然，有三个主要的组成部分，以获得最大的投资回报。首先是你所付出的代价。考虑到 转卖在购买过程中，是一个成功的投资者的标志。这篇文章的重点是在迈阿密，但所讨论的原则是任何投资房产购买/出售的思考过程的组成部分。

拥有房产的成本和收入对最终回报至关重要。我们的客户经常会问的一个问题是，除了在合适的地段，在合适的物业上谈判出高价购买外，如何才能获得最大的收益。确保这一点的一个有效方法就是利用杠杆购买。

两种去杠杆化的方法

第一，也是很明显的，就是拿出一个 抵押贷款上的房产。外国投资者在寻找房地产贷款时，了解到有成熟的、有意愿的美国贷款人。国内投资者往往首付20%，剩下的部分再借。而海外投资者往往首付50%。

首付可能来自于股市的获利盘，也可能来自于出售现有的房产，以充分利用价格升值和1031交换的好处。当然，摊销成本是可以扣税的，租客在那里通过自己的租金来支付贷款成本。

第二种最常见的方式是用现有房产的股权作为首付款。这种方式有两种，一是用房产的股权做抵押贷款。第二种方式是用房产的股权作为抵押贷款。 房产信贷额度(HELOC.)的主要区别在于，信用额度可以用于任何用途，而且只按使用的信用额度支付利息。因此，它可以更巧妙地寻找合适的投资房产，并且可以支付购房费用和任何装修等费用。

融资购房的一个明显好处是，房产的价格升值是由首付和租金收入来支付的。一个300万美元的房产，首付60万美元，价格升值5%（15万美元），这意味着升值意味着首付金额的25%的回报。

为经认可的投资者融资是很有意义的。

使用合适的物业管理公司将最大限度地提高出租率，因为管理公司将向潜在的租户推销物业、审查租户，并在租户活跃时管理租赁合同。决定将该活动外包出去，往往会产生更好的租户和更高的出租率。两者都会带来更高的收益率。

获得正确的回报的第三个要素是把房子的销售交给一个熟练而成功的房地产经纪人，由他来正确推销。经纪人将帮助谈判出市场能承受的最佳价格，以目前业主的最佳条件，并在业主喜欢的时间范围内，为业主争取到最佳价格。

把这三个要素放在一起，包括在适当的时候进行1031交换，房产将产生最高的投资回报。这就是做出最佳房地产投资决定的意义所在。

有效管理投资性物业需要时间、技巧和经验。物业管理有两种，"轻资产管理 "和 "全资产管理"。轻型物业管理是很多客户选择的路线，因为它能解决最初的、关键的问题，在选定的投资物业签订合同后，就可以开始进行。

轻物业管理

这项服务管理着从寻找合适的租户开始的所有步骤。投资性物业是向潜在的租户进行推销，筛选租户，准备租约，支持向公寓委员会申请，安排必要的维修等。轻物业管理不包括处理租户或房东的费用，但也包括终止和续租。

全面的物业管理

这项服务包括处理租金、支付账单等，并提供全面的会计服务和财务报告。如果有必要，它还负责处理租户的驱逐问题。

曼哈顿迈阿密物业管理服务

购买和拥有投资物业是一种有利可图的商业模式，也是一种经过验证的建立和保护财富的方式。通过发挥投资的杠杆作用，利用所有潜在的税收减免和延期，并安装合适的租户，使收益和价格升值最大化。纽约市的房地产投资始终是一个坚实的赌注。

选择一家有经验的物业管理公司来推销投资物业，选择租户，安排业主保护性的租赁文件，是成为一个成功的投资物业业主的另一个明智之举。事实证明，投资物业是实现许多目标的可靠途径。

今天就联系我们，了解如何在曼哈顿或迈阿密投资房地产。