纽约市房地产投资指南

成功的房地产投资完全有赖于根据商业目标制定战略，这有助于选择最佳的投资房地产地点和类型。了解投资房地产市场需要时间去学习和理解，因此，成功战略的第四部分（除了目标、地点和类型）就是充分利用现有的最佳建议。 充分利用现有的最佳建议。我们在 "购买第一处出租物业的成熟策略 和 "购买投资房产时不要追逐收益率 "中讨论投资目标。 成功的投资者会不断地问自己："这是我能得到的最好的建议吗？

本文就是要回答这个问题。

房地产是全球性的。从全球到地方，许多因素都会影响当前的价格、未来的资本价值和当前的租金收入。除了要考虑全球和地区因素外，每个国家都有自己的所得税、房地产税和资本利得税法规。它们也有自己的购买、融资和销售成本。这些成本会直接影响资本化率、净现金流、杠杆率和未来利润。

每个国家都有城市。考虑到地区和国家因素，再深入到城市层面，投资者就更有能力做出明智的决定和最佳选择，从而最大限度地实现上述七大理由。

纽约市房地产投资者社区概览

正确的选址是最终成功的关键。在我们的文章 "2019年投资租赁物业的最佳城市分析 "一文中一文中，您将看到对这一主题的详细分析。总之，国际货币基金组织研究了 57 个经济体，并就房地产投资将其分为三类。我们将这项研究与瑞银财富管理公司关于 20 个城市的最新报告进行了链接。很明显，世界上的一些城市，如香港、多伦多和伦敦，正处于瑞银所说的 "泡沫风险 "领域。其他城市则被列为估值过高、估值相当和估值过低。

作为房地产经纪人，我们的工作重点是 纽约市尤其是曼哈顿及其周边地区。不过，我们也有以下方面的信息 迈阿密市中心以及投资迈阿密 迈阿密豪华房地产.

在纽约购买投资性房地产时，地点很重要。投资房产的正确位置加上选择正确的房产本身，就能满足上述所有七个理由。每个城市都有自己的社区，这些社区或多或少都会带来价格上涨。每个社区还将吸引特定的租赁市场类型。例如，这些类型包括

• 喜欢租房而不是在工作地点附近拥有房产的专业人士，同时也能满足其社交和家庭生活方式的目标。
• 想要偶尔 "傍大款 "的富人土地 这样，他们的家人就可以充分利用大楼和区域内的社交、餐饮和购物设施。
• 有年轻家庭的人，他们更愿意或必须在合适的地点租到合适的房子。
• 就读于当地学院、大学或私立学校或学院的学生。
• 这四个租赁市场的例子将帮助投资者确定选择哪个地点和哪种物业类型。所有这些市场的出租率都很高，租金价格也很高。因此，它们能带来高收益、良好的现金流和良好的物业价格增值。

不同类型的房地产会吸引不同类型的租户。投资者在选择合适的房地产类型时，应仔细观察并选择适合他们想要吸引的租户类型的建筑。好的出租物业有几种类型。

多户住宅是绝佳的出租物业。从根本上说，多家庭房产是指一栋建筑物内有多个独立的住宅。这种建筑可以是复式楼（两套住宅）、三层楼（三套住宅）、四层楼或四层楼（四套住宅），也可以是公寓楼（公寓或合作楼盘）。

投资多户住宅有几个优势。选择一处专门满足投资者当前和长期目标的房产非常简单。许多租房者几乎会自动选择多户住宅，因此市场需求旺盛。他们之所以选择多户住宅，是因为这类房产的供应量最大，因此他们很容易选择适合自己的特定房产。他们会找到 "和他们一样 "的邻居，因此社交和家庭生活会很愉快。

大楼将配备专业的物业管理人员，负责维护设施和处理问题。

多户投资物业可最大限度地提高收益率，或至少使收益率保持平稳。如果单户投资物业空置一个月，收益率就会减少 100%。如果一个四合院的一个单元空置一个月，收益率将减少 100%。 月因此，总产量只减少了 25%。

如果家庭成员住在一个单元，并担任其他单元的物业管理人，学习管理和经营业务的基本知识，那么其他单元的收入就可以支付或分担家庭成员的住房费用，并产生利润投资于下一个物业购买。这两个因素是确保房产租赁业务取得成功的动力。

一旦投资者选择了物业地点和物业类型，接下来的决定就是 选择 合适的建筑。这个决定有两个方面：投资者方面和租户方面。两方面都做对了，投资就会成功。

投资者方面

同样，这些决定也包含了基本目标。从简单实用的角度看，决策的依据包括：

• 规章制度是否规定了可接受的租金和租赁价格？合作社可能会有规定，防止在最短时间内出租单元。合作社还要求对潜在租户进行面试和批准。
• 是否有任何城市或社区法规可能限制收取多少租金，或限制物业一年中的天数（或天数）？ 可以 每个租户的住房？
• 该物业多久可以出租？是否值得以优惠的价格购买未完工的房产，以最大限度地提高未来的价格升值，而错过最初的租金收入；还是应该购买可入住的房产，以最大限度地提高即时收益并抵消购买成本等？
• 如果房产是完整的，那么它的状况如何？由合格的房屋检查员进行专业检查，最好是按照 ASHI 标准(美国房屋检查员协会）的标准进行专业检查，确保所有应该检查的内容都已检查完毕。安全或功能问题应在购房协议中解决，并在过户前处理。

租户方面

租户往往会根据五个标准来选择房屋。它们可以归结为声望、私密性、空间、景观和便利性。"租房的 PPSVC"。这些因素的重要性不分先后，因为有些租户会优先考虑其中一个或多个因素。让我们来讨论一下：

• 声望可能非常重要。一个富裕的租户偶尔想在城市里租一个单元，因为他们更喜欢住家而不是酒店套房，他们可能会把物业的声望和地理位置放在首位。而学生或职业家庭则未必。
• 隐私对很多人来说都很重要。名人或有年幼子女的家庭可能会寻求隐私。
• 对于有孩子的租户或需要家庭办公室的人来说，空间很重要，但对于学生或只想靠近学校或办公室的单身租户来说，空间就不那么重要了。
• 景观对很多人来说都很重要。购买一个楼层足够高的多户住宅单位，从窗户向外望去，会有一种空间感，这往往会比购买一个楼层较低、只能看到一堵砖墙的单位价格要高。例如，中央公园的景观要求较高的购买价格，产生较高的收益，并在清算利润时提供较高的销售价格。

景观较差的单位可能无法获得足够高的收益来弥补购房成本溢价，但通过投资杠杆可以缓解这一问题。景观较好的单位，尤其是在租金支付方面几乎没有选择余地的情况下，其入住率总是高于景观较差的单位。

• 对许多租户来说，交通是否便利非常重要。他们希望靠近办公室、大学、游乐区（如果有孩子的话）、交通便利等。便利性是一个强大的激励因素，往往能为房东带来更高的入住率。

当业主和租户双方都得到考虑时，就更容易选择合适的楼宇，进而实现现金流和利润的最大化。

明智的投资者都了解在纽约市购买房地产和之后拥有房地产的成本。 成本构成分为三大类：

• 购置成本
• 运营成本
• 销售成本

购置成本包括购买房产的价格，以及购买出租房产所需的物品。在曼哈顿和迈阿密，厨房用具通常包含在购房成本中。在曼哈顿，新公寓的地板会包括在内，但在迈阿密，可能不会。 这些评论这些关于迈阿密公寓购买价格较低的评论会引起投资者的兴趣，因为他们会优先考虑初始成本。

买家需支付验房费、 产权保险费、产权代理费和过户律师费，以及按比例分摊的费用，如卖家预付的税费或管理费。运营成本包括物业管理费、保险费、税费、水电费和抵押贷款费用等。这些费用应由入住租户的租金支付。在寻找租户时，业主可能还需承担自己的营销费用。

业主在出售投资性房产时，需要支付中介费，以推销房产并找到有意愿、有能力的买家。他们还可能聘请自己的法律顾问，并负责任何维修工作，以确保房产的安全和实用性。

虽然有成本，但投资者也可以利用宝贵的税收优惠将成本降至最低。投资者需要了解 房产税法规因为购买和管理房产是一项商业交易，所以所有有效成本都可以抵税。

与许多国家不同，美国国税局的规定非常有利于投资者。除了购买和拥有房产的直接成本可以减税外，业主还可以在 27.5 年内折旧房产价值。因此，即使房产的市场价值有所增长，它仍然可以折旧抵税。到了出售的时候，通过1031 交换（见下文），只要将销售收入投资于另一个 "同类 "项目，就可以推迟缴纳潜在的税款。就税收而言，"同类 "并不一定指另一处房地产。

纽约市提供减税机会，佛罗里达州没有州所得税。外国投资者应 咨询有关建立公司实体和其他税务事宜的建议，以避免或尽量减少美国的纳税义务。

1031 延税交换（因美国《国内税收法》第 1031 条而得名）使投资者能够出售一处房产，并在批准的时间范围内使用全部出售收益购买一处或多处价值相等或更高的 "同类 "房产，而无需为出售的房产缴纳任何资本利得税。税款将递延至最后清算而不再投资。

因此，1031 规则是投资收益最大化的绝佳方式，因为所有利润都可以用来购买下一处（或多处）房产，而无需将任何利润上缴给政府。

投资者可以利用这一优势整合或分散当前的投资，充分利用新兴市场，在其他地方获得更好的回报，或重新设定折旧时钟。例如，在纽约持有的褐石可以 "交换 "为迈阿密的豪华公寓。在迈阿密持有的空地或商业大楼可以 "交换 "为纽约的其他投资房地产。选择很多，有关交换的规则很严格，交易必须由经批准的中介机构处理。

依靠房地产经纪人或物业经理的合理建议，投资者可以获得最大收益。这就引出了下一部分内容。

"房地产资本收益税"

显然，要想获得最大的投资回报，有三个主要因素。首先是支付的价格。考虑到 最终转售是成功投资者的标志。链接中的文章侧重于迈阿密，但讨论的原则是任何投资房产购买/转售思维过程的组成部分。

所有权的成本和收益对最终回报至关重要。我们的客户经常问的一个问题是，除了在合适的地点以合适的价格购买合适的房产外，如何才能获得最大的收益。一个有效的方法就是利用购买杠杆。

杠杆作用的两种方法

首先，也是显而易见的，就是办理 抵押贷款贷款。外国投资者在寻找房地产贷款时，会了解到美国有信誉良好且愿意提供贷款的贷款人。国内投资者通常首付 20%，其余部分贷款。海外投资者通常首付 50%。

首付款可能来自股市获利，也可能来自出售现有房产，以充分利用价格升值和 1031 交易所带来的好处。当然，分期付款的成本是可以减税的，而租户则通过租金来支付贷款成本。

第二种最常见的方法是利用现有房产的资产作为首付款。这有两种方法，一是用房产的资产作抵押，申请抵押贷款。第二种方法是使用 房屋净值信贷额度(主要区别在于，信贷额度可以用于任何用途，而且只在使用信贷时支付利息。因此，它能以更巧妙的方式寻找合适的投资房产，并支付购房成本和装修成本等。

融资购房的一个显而易见的好处是，首付款和租金收入将为房产的升值提供资金。为一套价值 300 万美元的房产支付 60 万美元的首付款，房产价格升值 5%（15 万美元），这意味着房产升值为首付款带来了 25% 的回报。

为经认可的投资者融资具有良好的商业意义。

使用合适的物业管理公司可以最大限度地提高入住率，因为管理公司会向潜在租户推销物业、审核租户并在租赁合同有效期内对其进行管理。将这些活动外包出去的决定往往能带来更好的租户和更高的出租率。两者都会带来更高的收益。

获得正确回报的第三个要素是将出售交到一位熟练、成功的房地产经纪人手中，由其进行正确的营销。代理商将帮助业主在市场上谈判出最好的价格，为当前业主提供最好的条件，并在业主希望的时间范围内完成交易。

将这三个要素结合在一起，包括在适当的情况下进行 1031 交换，房地产将产生最高的投资回报。这就是做出最佳房地产投资决策的意义所在。

有效管理投资物业需要时间、技巧和经验。物业管理分为 "轻型物业管理 "和 "全面物业管理 "两种。轻型物业管理是许多客户选择的一种方式，因为它能解决最初的关键问题，并能在所选投资物业签订合同后立即开始。

轻型物业管理

这项服务管理从寻找合适租户开始的所有步骤。向潜在租户推销投资物业，筛选租户，准备租约，支持向公寓委员会提出申请，并安排任何必要的维修等。轻型物业管理不包括处理租户或房东的资金，但包括终止和续签租约。

全面物业管理

这项服务包括处理租金、支付账单等，并提供全面的会计服务和财务报告。如有必要，它还负责驱逐租户。

曼哈顿迈阿密物业管理服务

购买和拥有投资性房产是一种有利可图的商业模式，也是一种行之有效的积累和保护财富的方式。通过杠杆投资、利用所有潜在的税收减免和延期付款，以及安排合适的租户，可以最大限度地提高收益和价格升值。纽约市的房地产投资始终是一个可靠的赌注。

选择一家经验丰富的物业管理公司来推销投资物业、选择租户和安排业主保护性租赁文件，是成为成功投资物业业主的另一个明智要素。事实证明，投资房产是实现许多目标的可靠途径。

立即联系我们，了解如何在曼哈顿或迈阿密投资房地产。