购买现有的

如果您想立即使用该物业，或者想立即看到租金投资的回报，那么现有的房产市场是唯一的选择。现金购买者或已有融资的买家可以在30到60天左右的时间内完成他们所选择的公寓，并获得所有权。

购买现房公寓的另一个原因是，购房者不需要任何想象力。关于公寓的一切，公寓的成品情况，公寓内的一切功能，公共设施等的功能，景观，管理公司对业主的满意度，以及协会的账目、储备金等都是众所周知的。如果想拥有一套创收的公寓，楼盘的租金和空置率也是众所周知的。

此外，在现有公寓上安排融资也比较容易，因为贷款人可以平等地了解到相同的事实，其中一些事实将被用来决定是否向潜在买家贷款。

购买开工前服务

这是一个比较长的过程，可能需要更多的现金。在提供前期贷款方面，开发商的信誉和自己的资金后盾会影响到住宅贷款人。贷款时，可能会比购买现房时需要交纳更多的定金。一旦获得批准，贷款就会按照施工过程中的预定阶段支付贷款。

值得注意的是，有的开发商在开盘前的销售中，会选择现金购房者，这是有道理的。这是因为他们把房子卖给现金买家比把自己的贷款人带入合同中的买家更便宜、更快捷。支付现金也可能在价格谈判中起到一定的作用。

在迈阿密购买施工前的一个好处是，开发商希望通过购买施工前的现金入账来帮助筹集施工资金。作为回报，施工前的价格应该低于竣工价格，特别是当项目需要两年或四年后才能完工时，更应如此。这为前期施工的购房者提供了一个提前获利的可观的机会。尤其是在经济指标指向房地产市场长期向好的情况下，更是如此。

购买建房前的房子还有一个好处。买家将得到一套全新的公寓，而且是从来没有住过的。这对我们很多客户来说是非常重要的。最后的装修可以根据自己的喜好进行定制。如果要对现有的公寓进行升级改造，那就比较复杂了。

购买建房前的一个坏处是，开发商不允许有任何 "抵押贷款的意外情况"。如果在收房时，购房者无法获得抵押贷款或拿不出现金来收房，他们将失去定金。开发商的贷款人不愿意和购房者走到收房桌前，才发现自己没有能力收房!  

相关内容：

"购买建造前迈阿密公寓时你需要知道什么"

大楼售楼处的那些人都只为开发商工作。他们不为买方工作，不管他们看起来有多好。开发商的销售团队是为了给开发商带来最大的利润，他们对买家没有真正的责任。他们可能会 "忘记 "告诉你，前面可能会有一栋楼，毁掉你的视野。或者，隔壁将有一个垃圾转运站。这些事情都是非常重要的信息。但是，不要打赌，开发团队会给你任何提示。直接去找开发商购买公寓是一个错误的决定，尽管很多不明智的买家被骗了。

在大多数情况下，买方代理人是免费的，因为他们的成本已经被计入了数字。虽然买方可能认为他们会得到一笔交易，如果他们在没有经纪人的情况下出现，他们可能对市场知之甚少，不知道他们不知道什么。当进入他们生命中最大的交易之一时，这可能是危险的。  

买方代理有两个主要作用。首先是利用他们对迈阿密、迈阿密周边地区以及现有房产的详细了解，为买家提供详细而有价值的信息。他们了解好的开发商和坏的开发商，并会与买家分享这些信息，但绝不会将其公开。

因此，买方将完全有能力做出关于买什么、在哪里买、付多少钱、以什么条件买的最高质量的决定。你有你的目标和偏好，你的必须拥有、想要拥有、不想要拥有和必须避免的清单。有了你的清单，你的买方代理将能够帮助你评估决策的每个方面。每一个社区、开发项目和公寓都将根据您的清单进行测试。只有经验丰富的房地产经纪人才能为您和您的家庭有效地做到这一点。

相关内容：

"为什么你需要一个经验丰富的房地产经纪人在迈阿密"

我们已经涵盖了步骤一和步骤二，所以步骤三是。

• 聘请一位成功的、有经验的、有效的谈判代表作为您的买方代理。
• 详细讨论你的目标、社区、房产偏好以及你的预算选择。
• 掌握了这些，你的经纪人就会知道自己的关注点在哪里，并为你安排好预约，让你接受全面的介绍，这些介绍将针对开发商和公寓如何满足你的目标。
• 一旦您确定了一个单位，您的经纪人就会代表您进行谈判，达成最佳交易，准备好购房合同，并收到您的首付款。有了这些，合同就会被送到开发商的办公室，由其签署并传达给您。根据佛罗里达州的法律，这使得合同具有约束力。
• 您的代理人将与产权代理或结业律师进行沟通，以确保一切保持在轨道上。这将包括与您的贷款人（如果您有贷款人的话）进行联络，以确保所有的资金都能在过户当天到位。您的贷款人或银行将及时将最后的抵押贷款款项和其他任何需要的款项汇给过户官员。佛罗里达州的过户人员往往不接受支票。
• 随着您的豪华公寓即将完工，您的经纪人会有您的联系方式，这样他们就可以提供您所需要的所有室内装饰和家具。

公寓式酒店是指通常有公寓式公寓，但作为酒店经营的开发项目。公寓的业主拥有一套属于自己的契税物业，但在公寓空置的情况下，可以出租给酒店客人。一些高端开发商将私人公寓与酒店式套房融合在一起，提供豪华的生活方式、高品质的配套设施，并以强大的品牌形象和良好的管理为支撑。

拥有Condo酒店式公寓的好处

将公寓作为度假住宅，而不是全职的主住所，业主们可以拥有一个有完整的管理服务和家政服务的家，并拥有一流的公共设施，如游泳池、水疗中心、高级餐厅、商务中心、高档商店等。

业主和酒店管理方约定好了入住时间、出租频率。业主可获得部分租金收入。

所有权的弊端

首先，这些楼盘并不总是被一些贷款人认为是行之有效的投资项目。据了解，一些早期的楼盘在一些年后，会将物业卖给不同品牌的酒店集团。这可能会对客人的租金收入产生负面影响。让你的律师去看一下小字，弄清楚开发商或管理公司将来可能会做什么，也可能不会做什么，这是一个安全的方法。

业主入住率是有限的，除非你所拥有的楼盘有完全独立的酒店套房，因为酒店想把客人的收入资本化。

客人的收入取决于酒店的营销和声誉，以及其他酒店争夺市场份额的程度。因此，收入是无法控制的。业主也无法控制账面上的费用方面的支出。

维修费和物业税往往比普通的公寓楼要高，因为短期来客多，再加上内置的管理费，所以维修费和物业税往往比普通的公寓楼要高。

由于历史原因，银行往往不会向投资者提供抵押贷款。

传统上，更多的人希望在公寓楼盘中拥有一套公寓，因此，如果业主决定出售公寓，潜在的转售市场可能会受到限制，同样，除非你的公寓与酒店套房是分开的。

公寓式酒店在迈阿密确实存在。 W Hotel 和Residences South Beach是现代公寓式酒店开发的完美典范。但是，大多数的迈阿密海滩公寓都不是公寓酒店。如果您想探索这个重新设计的公寓酒店概念，我们将很乐意告诉您更多的信息，并作为您的买家代理。

转售物业

这是一个透明的市场，所以确定市场价值是直接的。转售物业在迈阿密MLS(Multiple Listing Service)上挂牌出售，由大迈阿密和海滩房地产经纪人协会管理。这不仅可以让我们了解到目前市场上的每一个房产的详细信息，而且还可以知道它已经上市多久了，价格有什么变化等等。此外，MLS还提供给我们随时访问正在签约但尚未关闭的房产，以及所有最近关闭的房产的实际售价。县记录可能需要一个月的时间来更新他们的记录。有了这些信息，以及每套公寓的相关细节，我们可以计算出准确的市场估值，并建议客户在迈阿密购买公寓出售时，合理的出价是多少。

新发展

有些新楼盘在MLS上也是这样挂牌的。如果不是这样，那么我们就会知道每期楼盘的价格可能有什么变化。通常情况下，在一期房源上市后尽快购买，意味着我们的客户会得到一个更好的价格。

另一个原因是，一旦你开始考虑投资，就立即与代理联系，这意味着他们可以为你提供更多的帮助。我们越早了解买家的目标和时间表，我们就越能让他们了解他们可能感兴趣的开发项目的情况。

一个有经验的经纪人通常有一个很好的关系网，往往在开发商的营销和定价计划正式公开之前，就能首先了解到这些计划中可能存在的内容。经纪人越早知道一个项目，他们就越能成为对买家有价值的经纪人。 

对于新开发的房产和转售的房产，有经验的经纪人会了解开发商的背景，了解管理公司的财务稳定性，了解储备金的资金情况，了解房产的建造情况（根据开发商和承包商的以往记录）。以及物业的维护情况。一个有经验的经纪人会利用所有这些细节来评估市场价值，一个好的开盘价可能是什么，以及最终的成交价可能是什么。对于一些买家来说，条款和条件可能是最重要的谈判项目，这就是为什么我们总是为我们的客户聘请律师。

虽然我们作为买方代理，但我们总是建议客户由专业的房地产律师来起草最终合同。数百万美元的投资是重要的交易，因此，一旦进入合同阶段，我们希望律师能够保护客户的利益。

相关内容：

"购买迈阿密公寓时要考虑转售问题"

"迈阿密待售公寓的价格比全球其他城市低得多"

我们的海外客户经常会问到这个问题。首先，很高兴知道，美国对外国业主的看法和对国内投资者的看法是一样的。因此，不存在像其他很多国家那样的额外印花税等限制。

房产经纪人的费用由卖方承担，所以我们的服务对您来说就像对所有国内客户一样免费。

有些贷款机构有额外的借款条件，比如贷款额度较低，但我们很乐意为您联系美国的银行。我们的客户大多选择与汇丰银行或花旗私人银行合作。

我们负责管理整个过程，并与贷款人、卖方代理、产权代理、律师等进行联络。我们的很多客户都在外地或国外，所以我们习惯了这部分的客户服务。这也有助于我们用几种语言进行业务往来。Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

相关内容：

"外国人购买美国房地产的税收和法律问题"

"外国人可以在美国买房吗"

首先，就大多数税收而言，外国业主与国内业主的待遇是一样的。佛罗里达州没有州所得税，所以在税收财产率方面，房产税往往比其他一些州要高一些。也就是说，迈阿密的房价是纽约市的三分之一或一半，这就减轻了总成本。另外，由于投资业主可以享受所有的税收减免，很多人在取得所有权后的10到15年内，完全不用缴纳租金收入的所得税。

初级住宅产权人可以 "宅基地"。居家有三个好处。1.房产的应税价值中最多不超过5万美元的部分不需要缴纳房产税，任何一个年度的房产税率可以增加多少是有限制的。这个累计的限制，多年来会有很大的好处。第三个好处是，如果你决定在佛罗里达州的其他地方出售和购买房产，房产税的累积限额可以转移到另一个主要住所。

小点说，佛罗里达州在 "今年11月前缴纳 "明年 "的 "应缴的房产税最高可减免4%。省下的一元钱就是赚到的一元。

很多外国投资者会请律师在合适的国家设立海外公司，这样可以避免财产收入等方面的问题。我们建议客户向自己国家的税务专家咨询，这样可以最大限度地减少所有的税负。

共管公寓的销售需要对销售利润缴纳联邦资本利得税（CGT）。然而，联邦法律规定，卖家可以通过使用1031交换程序，在预先确定的时间内购买另一个被批准的房产，从而完全推迟缴纳CGT。1031交换有一套特定的步骤，您的律师将确保所有的步骤都能完成，如果您决定清算而不购买另一房产，那么CGT将被推迟到最终出售时再缴纳。

出售的外国业主将被扣留15%的售价，直到美国国内税务局（IRS）确信所有应缴税款已付清为止。然后，剩余的金额将被退还。

相关内容。

"房地产及相关税收"

"你应该知道的迈阿密豪华房产税信息"

当我们开始寻找新的高端公寓时，这往往是我们的客户后来提出的问题之一。我们的许多客户住在外地，他们想知道他们的投资全年都在安全的手中。

我们有 "轻物业管理服务"。我们也有通过迈阿密当地的合作伙伴提供全面的物业管理服务。我们将：

为您的物业进行全面的市场推广，为您找到合适的租户，以合适的条件和合适的租金金额为您的物业寻找合适的租户。我们会对租户进行全面的筛选（不是简单的信用检查），然后准备好租赁文件。我们还可以处理租约的续约和终止。

公寓协会也会对租户进行筛选，所以我们会协助办理公寓委员会的申请材料，确保一切顺利、快速地进行，让您有最短的空置时间。

维修和保养是很重要的，所以我们有一支经批准的承包商团队来处理任何突发事件。我们也有一套有效的系统来处理突发事件。

从始至终，我们都会让客户和他们的租户完全掌握在自己的工作范围内，所以没有人需要想知道下一步会发生什么事情，也没有人想知道下一步可能会发生什么。

相关内容：

"出售你的迈阿密公寓"

"投资者的物业管理"