购买投资物业时不要追逐收益率

Anthony Guerriero, 9/25/18 8:02 am

股票投资和房地产投资

有经验的股票投资者通过明智地选择股票来赚钱。他们可能会投资于知名的上市公司,无论是大盘、中盘还是小盘股。他们可能会选择将资金投向有前景的新股上市,甚至投资于非上市企业,因为他们很清楚地看到了企业的未来。

成功的投资者在投入资金之前,对整个市场、行业和单个企业实体有足够的了解。因此,他们将未来盈利的可能性最大化。

俯瞰曼哈顿的摩天大楼

他们考虑到的一个因素是收益率。但收益率很少是唯一的因素,因为 "追逐收益率 "需要投资者戴上眼罩(或者说我们在一些国家是这样说的,眨眼器)。

投资者在购买股票的同时,他们也可能投资债券。他们做一个干净的决定,"做一个主人 "或 "做一个借贷者"。两者都有好处,这取决于投资者的目标、时间框架和市场状况。收益率固然重要,但这只是决定中的一个因素。

投资房地产也是如此。收益率很重要。然而,许多没有经验的房地产投资者,采取了他们认为安全的路线,通过查看购买价格和在物业管理期间,他们将从他们的租户将支付的租金中获得的可能的月收益率,来获得所有权。他们的依据是目前租户支付的租金,或者是他们假设未来租户将支付的租金。

这个简单的原则在房地产中得到了强化,即 "在房地产中,你不在卖房时获利,而是把未来的利润建立在购房中。"利用这个原理,经验不足的投资者认为,如果谈判激烈,会导致购房价格降低,因此收益率也会因此而提高,所以这才是王道。

更有经验,更成功的房地产投资者都知道,要像成功的股票投资者看股票一样,更广泛地看待购房,那么,在购房的时候,我们该如何看待呢?下面我们就来探讨一下。

 

为什么投资者不要只追求收益率

一家公司的股票收益率可能因不同的原因而偏低或偏高,投资者可能因为收益率以外的原因而想拥有该公司的股票。通过了解市场及其可能的未来,再加上公司及其可能的未来,投资者可以根据自己的投资目标来测试这些因素。

如果他们的目标是在某个时间点赚取巨额利润,他们可能会买入低收益率的股票。谷歌、亚马逊和微软都交出了低收益率的股票,但它们的期货都很亮眼,以至于追逐收益率并不重要。

有些公司支付高股息,产生高收益。但它们可能通过在增加市场份额或研发新产品等方面的支出太少来实现这一比例。通过现在提供高收益率,它们吸引了只看当前收益率的投资者。这样的公司可能不会长期提供高收益率,因为他们的竞争对手会因为增长了自己的市场份额或研发出成功竞争的新产品而将其远远甩在后面。有经验的投资者会考虑到这样的因素。

投资房地产,在购买投资性房产时也有同样的教训。

让我们先举个完美的例子。一个豪华公寓的业主可能因为紧急的原因需要快速出售以获得现金。在同一个楼盘里有其他类似的公寓出售。它们相互竞争,争夺数量有限、愿意和有能力的买家。急于求成的业主会以比竞争对手更低的价格宣传他们的公寓。 替代法 说,投资者会先买下成本较低的单位。豪宅单位目前的租户支付的高额租金可能带来的收益率是有的,再加上未来转售的潜在利润,所以这是一个聪明的选择。

但是,还有哪些因素可能在鼓励那些其他单位的业主现在出售呢?有经验的投资者发现了。也许当地政府或公寓业主协会即将改变租房标准。可能是新规定将要求租期至少半年加一天,而不是每个月的最低租期。一些城市将允许短期租赁的公寓重新定义为酒店。这就改变了公寓项目的法律地位。

眺望曼哈顿房地产

可能是未来的租客必须满足最低年龄测试(为了保持公寓开发项目的氛围,以及防止富裕的父母把豪华单位租给他们十几岁、喜欢聚会的儿子。这很可能会限制租赁市场,从而迫使市场租金价格下降。这样做会对收益率产生负面影响。

这里是第三个例子;也许是公寓管理公司在某方面出现了问题,所以有些业主为了避免在未来的销售高峰期,单位价格可能会进一步下跌,而提前清盘。豪华公寓的潜在租户在签署任何租赁合同之前,都会很明智地去查看管理公司和他们想要使用的设施。管理不善或设施不完善会导致租金下降,降低长期收益率。即使在解决了这些问题之后,它们也会拖累未来的销售价格。"给狗起个坏名字 "既适用于公寓,也适用于其他不良宣传的情况。

第四个例子;让我们假设附近有一个单独的发展项目获得批准。这个新项目可能会对现有单位出售的公寓开发项目产生负面影响。因此,收益率和转售价值可能会受到负面影响。目前的业主知道,但海外投资者不知道,所以潜在的买家在投资前要多了解一些情况。

 

投资者如何做出明智的决策?

他们会根据所有适当的因素做出明智的决定,并听取专家的建议。 里卡多租金定律 (1809年,以大卫-里卡多(David Ricardo)的名字命名)规定了租金的意义和背后的价值。因此,它为我们提供了强大的理由,让我们在购买房地产的决策中,不仅要看收益率,更要看收益率。

一言以蔽之,它说,一种主食产品的市场长期需求量大且有利可图,就会影响到支持这种有利可图的主食产品的其他产品和活动的价格。举个简单的例子,如果地主知道佃农可以把庄稼卖出高价,为了种植庄稼,他们就会支付高额租金。土地所有者还知道,由于作物的市场将保持旺盛,当他出售土地时,他将在未来获得丰厚的利润,并享受到当前的高收益。

在其他地方可能有更便宜的土地,但如果不能生产出高质量的作物来卖出高价,那么佃农就不会支付同样高的租金。如果便宜的土地很肥沃,但种植、收割和运往市场的成本太高,那么地主的地租,也就是地主的产量就会很低。

有经验的土地所有者知道要看的不仅仅是土地的购买价格和希望的未来收益率。成功的土地投资者考虑的因素比其他地方类似但不相同的土地的当前收益率要多。通过了解基本的经济规律,有经验的投资者可以获得更高的长期收益。

 

为投资者和公寓业主提供的纽约物业管理服务

 

这一原则如何适用于投资房产?

以曼哈顿为例,这里有很多高品质、高价值的房产。其中有些是开发商为了赚取现金而出售的。这些单位的价格可能很有吸引力。这些单位会产生零收益,因为它们仍在建设中,但建成后,投资者将获得高额利润,因为在合适的位置上的豪宅单位将获得高价。零收益,但两三年后转售利润很高。

举个不同的例子,比如说One57,在一个世界级的开发项目中,一个已建成的公寓,可以俯瞰中央公园,位于黄金地段,受到非常富有的居民的追捧。购买价格可能会比没有俯瞰中央公园的单位高,但这里的租金将与该地段的产品一致,需求也会持续。这样一来,既能获得可接受的收益,低空置率,又能获得可接受的转售利润。

这只是两个简单的例子,但它们显示了投资于豪华房地产的不同原因,基于合理的经济原则,而不是简单地追逐收益率。

 

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