2019年最适合投资租赁房产的城市分析报告

Anthony Guerriero9/30/18上午5:00

房地产投资

在有人决定哪个城市投资房地产最好之前,他们会先决定为什么要选择房地产,而不是股票和债券等。在这篇文章中,我们将讨论 "为什么 "和 "在哪里",以帮助我们现在的客户和未来的客户做出明智的决定和最佳的选择。

通过出租房产赚钱取决于许多不同的因素。我们在之前的一篇博客中介绍了投资策略。赚钱取决于房产的位置、房产的类型、购买价格、租金收入收益率,以及清盘时的转售价格等因素。收益率取决于收取的租金和持有成本。

在这篇文章中,我们将讨论哪些城市的选择是明智的,还是不太明智的,以决定2019年投资租赁房产的城市有哪些。

繁荣、幸灾乐祸:知足常乐:知足常乐的地方

大多数住宅房地产都是在最成熟的市场上发现的。北美洲和欧洲。.44%的总价值被全球17%的人口所拥有。亚洲,特别是中国,随着其房地产业的发展,正在迅速崛起。. 有意思的是,中国住宅房地产的增长主要是由政府的政策造成的,政府多建房,把空置的土地卖给开发商,这也是造成中国住宅房地产增长的主要原因。

在许多国家,政府政策对增长和收缩都有重大影响。这意味着,资产持续增长的长期战略不再是坐等市场自然周期的到来。政府对房地产市场的影响是前所未有的。有些对投资者有利,有些则不太有利。这对不是特定国家公民的投资者来说尤其重要。国际货币基金组织研究了世界房地产市场,确定在所研究的57个国家经济体中。

  1. 18在2007-12年金融危机期间,房地产价值下跌,此后一直持续下跌。
  2. 18日,房市大幅下跌,但自2013年以来有所反弹。
  3. 21日价格小幅回落,但也迅速回升。

在某些国家内部,如上所述,有些城市比其他城市更繁荣。举个明显的例子,北京因为政府卖地,每年都有25%的涨幅,但西安的涨幅还不到10%(经通胀调整后),很多新楼盘都会被租房者抢走,而不是买房者。政府如何调控租房协议和租金收入的税收,因此收益率,目前还不清楚。

在欧洲,像伦敦、慕尼黑、阿姆斯特丹、奥斯陆和维也纳等城市的房地产价格增长迅速,远远超过了全国平均水平。这些增长似乎是因为供应跟不上需求。当供应跟上并超过需求时,就像房地产行业常见的情况一样,那些在繁荣时期买入的投资者很可能会看到他们的资产价值回落,而不是他们所希望的那样。在供应跟上,租房者有能力成为购房者之前,租金收入很可能是有利可图的。价格过高的市场总是会出现回调,所以在这样的城市,转售价格可能会让人失望。

一些北美城市,如旧金山和洛杉矶等地的房价已经超过了收入,以至于这些城市的房价在长期看来并不那么安全。值得注意的一点是 瑞银财富管理公司观察房地产泡沫的迹象,列出了几个风险最大的城市。

这些城市包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦。在过去5年里,这些城市的房价平均上涨了近35%,而其他主要城市的房价上涨了15%。在这些城市拥有这些城市的投资者可能会认为,在任何泡沫破裂前清仓,将清仓资金转移到更安全的地方是明智之举。

国家和国际监管机构比以往更加警惕地对繁荣期进行制衡。它们的 "宏观审慎政策 "正在被用来驯服增长。国际货币基金组织说,上述第1点和第3点中的国家采取了最广泛的宏观审慎政策。物价上涨过快,只会使许多居民被挤出市场,因此他们被迫或干脆选择租房。

由于政府的政策很少、甚至很少对 "市场这只看不见的手 "敏感,因此,这些国家的政策很可能会产生比预想的更大的抑制作用。当然,这一点是推测性的,但历史确实有重演的倾向。因此,在涉及到长期资产增长时,看看那些鼓励市场力量而不是政府主导的国家,也许是更明智的做法。

 

最适合投资租赁物业的城市

这项调查表明,投资者,尤其是非居民投资者可能会选择购买租赁物业的地方。

 

1.纽约

纽约市有大量的专业居民,他们有稳定的、高薪工作。纽约市的交通基础设施使市内、地区、国家和国际旅行变得非常方便。它是一个文化、艺术、餐饮和娱乐中心,因此不断吸引着个人和家庭来此居住。工作岗位比十年前更加多样化,就业人数达到50多年来的最高点,使得市场稳定而强劲,包括租赁市场。因为城市里的高薪工作支持房价,纽约被认为风险相对较低。

 

2019年纽约市最适合买公寓的街区

 

一年一度的瑞银全球泡沫报告显示,纽约房地产价格再次出现了纽约房地产价格 相当值.瑞银的经济学家分析了20个金融中心的数据,其中纽约、波士顿、米兰和芝加哥被确定为估值不高或估值不足。其余16个城市要么被划为泡沫区,要么被划为估值过高。

什么叫公允价值? 是指资产的感知价值等于资产的市场价值或实际价值。反之,当资产的价格超过了实际价值,就会出现资产泡沫。这可能是由多种原因造成的,如投机、需求和繁荣等。泡沫通常是在供给有限的情况下,需求增加的情况下开始出现泡沫。投机者进入市场,进一步推高需求和价格。然而,在某一时刻,需求减少或停滞的同时,供给增加,导致价格暴跌。这就是泡沫破灭的时候! 你要确保在这之前,你要确保你的资产已经退出了。

 

最适合投资租赁物业的城市

 

2.2. 迈阿密

迈阿密是另一个主要的商业和金融中心。该市比美国南部各州的其他城市拥有更多的外国银行和为拉丁美洲商业服务的商业区域办事处。由于它是众多商业的金融中心,所以这里的专业人士如纽约的专业人士一样,选择就近租房,而不是在较远的地方买房,忍受着长时间的通勤。

迈阿密正在经历的商业和基础设施的发展强烈地表明,对住房和租金的需求将在很长一段时间内保持旺盛,其中一个原因就是人口的增长。每年有成千上万的外国移民涌入佛罗里达州的沙滩,他们大多来自阿根廷、哥伦比亚、墨西哥和委内瑞拉等西班牙语国家,还有欧洲人,甚至最近还有中国人。另外,经过过去几年巴西经济的动荡,数百名巴西富人通过EB-5签证离开巴西,将迈阿密作为主要居住城市。在美国各大城市中,迈阿密是外国出生人口最多的城市。良好的天气以及没有州级所得税的事实也是一个因素。

在过去十年中 迈阿密房地产奢侈品市场正在向更成熟的市场过渡,尤其是过去几年来,奢侈品行业的增长速度已经达到两位数。随着大量海外投资的涌入,市场的增长速度似乎也不会很快放缓。这种快速的增长速度并不只是因为对阳光和海滩的渴望,富裕的投资者也发现这是一个安全的地方,可以让他们的钱在这里安家。

"迈阿密待售公寓的价格比全球其他城市低得多"

下面的视频由派拉蒙迈阿密的销售团队与我们分享,重点介绍了投资迈阿密房地产的十大理由。

投资迈阿密的十大理由

 

 

3.3. 旧金山

旧金山被瑞银评级为 "高估",得分为+1.44。租金和房价已经超过了收入。虽然湾区将继续为居民提供租房,但有两个因素让投资者犹豫不决。

一个是,硅谷是一个产业单一的地区。过去曾发生过 "网路灾难"。可想而知,高科技行业的再一次低迷,对房地产价值和租金收入都会产生负面影响。

另一个因素是比较微妙的因素。20%-30%的高端房地产销售是不公开分享的。通常情况下,房地产会在多重挂牌服务(MLS)和许多其他互联网网站上发布广告。为了避免让世界看到哪个行业的领导者和支持者在卖房,豪宅房产被 "偷偷摸摸 "地卖掉已经很常见了。虽然这可能不过是出于对隐私的渴望,但也可以被视为高科技和其他商业领袖的一种方式,以阻止观察者对他们的业务或当地行业的整体进行过细的观察。缺乏透明度可能不是未来销售价格的好兆头。

 

 

4.4. 波士顿

波士顿被瑞银评级为 "公允价值",得分为+0.45。2018年第二季度豪宅价格较2017年第二季度下降了16.7%。波士顿地区租房的专业人士居多。 最近的一份报告显示说,尽管过去十年来已经建造了数以千计的新公寓,但可用房屋的供应量却跟不上需求。

一个主要的问题是建错了房子。它们的面积太小。这意味着缺乏长期规划。其结果之一是,许多波士顿人干脆搬走了,忍受着每天长时间的通勤。在波士顿工作的人中,50%以上的人每天要花三个小时的时间通勤。在寒冷潮湿的冬季,这可能是一个严重的问题。

在今天的科技发展下,人们将成为远程通勤者,可能会远离波士顿,从而减少更多的租房需求。一个本地的租赁物业投资者可能能够跟踪微观趋势,并准确地选择合适的区域购买下一个租赁物业。而海外或州外的投资者可能更愿意专注于更广泛、更稳定的区域。

 

5.伦敦

英国伦敦一直以来都是拥有出租房产的好地方。瑞银现在给伦敦打了+1.61分,将其纳入 "泡沫风险 "类别。六大原因是优质住宅供过于求,加上需求下降、利率上升、企业单位购买房产需要缴纳高额印花税、非居民新的18%至28%的资本利得税、Brexit,以及担心强硬的左翼政府在下届大选中胜出并提高税收,这六大原因。

最适合投资房地产的城市

英国脱欧导致一些大企业离开伦敦。英国脱欧导致货币对美元贬值13%,担心脱欧后,英镑兑美元将再跌12%。这些因素加在一起,对购房、租金收益率和转售价值产生了负面影响。

一些亚洲国家的经济发展迅速,对房地产价格产生了积极影响。政府的政策也在影响着市场,在某些情况下,迫使市场出现修正。

 

6.6. 香港

长期以来,香港对中国内地富裕的投资者一直很有吸引力。瑞银评级为香港房价过高,且处于泡沫危险区,得分为+2.03(高于上一份瑞银报告中的+1.74),香港楼市过热,没有看到价格回调,暗示着价格回调会发生。2017年18%的房价涨幅,加上2012年以来的平均8%的同比涨幅,不认为是可持续的。

外国投资者购买时要缴纳30%的印花税。租金所得税为11.4%,总租金收益率为2.75%。这与其他一些城市或政府支持的债券相比,收益率并不高。随着港元与美元挂钩,利率的上升,再加上购房和持有的其他成本,可能会伤害到外国投资者。

 

7. Singapore

Singapore朝阳区地理位置优越,又是金融中心,近期房价回调,所以瑞银的住宅地产排名为公允价值(+0.44)。最近价格回调,所以住宅物业被瑞银评为公允价值(+0.44),近期政府为稳定市场而推出的25%的买方印花税等宏观审慎措施,对外国投资者产生了负面影响。政府还以15.1%的租金收入税开征,导致租金收益率仅有2.54%。政府出台政策的目的是为了抑制房价,而这些政策也确实起到了作用。国内的一手房购房者将以牺牲国外购房者和想投资第二、三房的购房者的利益为代价。

 

8.胡志明市

西贡-河间市曾有过喜忧参半的历史,但在2018年7月举行的 "楼市危机周期与投资机会 "研讨会上,专家表示,未来两年内发生危机的可能性 "不大",因为现在的供应量比2017年低。此前,越南每隔10年左右就会出现一次房地产危机。GDP的增长速度与之前危机时一样,但这一次政府正在采取措施抑制市场,以避免未来出现危机。

西贡胡志明市

其中包括企业税率为20%,资本利得税也为20%,购房印花税为5%,租金所得税为10%至20%。而从2019年起,银行将不能用超过40%的短期资金提供中长期贷款。

目前胡志明市房地产市场的主要特点是低收入居民住房不足,高档公寓供过于求。市人民委员会副主席 发布了警告关于泡沫,还表示经纪人和投机者为了抬高价格而提供虚假信息。诸如此类的官方声明,可能会让投资者暂停思考。

 

9.东京

东京的房地产价格在过去五年中,同比增长约5%,根据瑞银集团的观点,估值过高,给予其+1.09分。其2018年二季度23个区的租金均出现上涨,预计到2020年将达到或超过2008年的水平,这是金融危机以来首次达到或超过2008年的水平。随着人口老龄化,单人小户型公寓的吸引力可能会下降。在这种情况下,入住率应该随着租金收入的下降而下降。2018年8月日本的通胀率为2.54%。日本的税收是相当复杂的,尤其是对非居民的税收。征收购置税和处置税,租金收入也要征收,在收入上缴前要征收20.42%的预提税。

 

10.首尔

首尔的2018年,房地产市场的房价上涨了6.9%。为了抑制这些上涨,政府进行了干预,征收新的房产税,特别是对拥有多处房产的业主征收房产税。政府打算在大首尔市建设30万套新房,以帮助稳定市场。负责部长表示,如果目前的措施没有达到要求的效果,将实施更多的新措施。

 

11.金边

柬埔寨的首都,正处于大规模经济扩张的中心。该国的GDP增长率接近7%。增长的主要动力来自于来自日本、中国和其他国家的外国投资。房地产市场,尤其是土地市场,短期内看起来很乐观。但似乎也存在着一些潜在的问题。

这种增长不是有机的,而是由外部投资推动的。许多新住宅不符合柬埔寨的文化,因此对许多市民没有吸引力。城市化进程远远超过了柬埔寨急需的基础设施,所以供水、污水处理、交通等都已经远远落后。此外,由于柬埔寨传统的银行法比较薄弱,很多有钱的中国人都是用现金购买新的公寓,政府担心购房者会被洗钱手段所驱使。在可预见的将来,最终的结果很可能是后来的投资者受害。

 

12.12. 圣保罗

SP是我们要看的最后一个城市。 巴西的政治局势可能会对市场产生很大的影响。圣保罗的住宅市场呈现出稳定的态势,但很多房产对于很多居民来说是买不到的。外国投资者买了很多房子,现在被非法占用者当成了寮屋。他们说,一方面是因为付不起租金,另一方面是为了抗议市场的普遍性。通货膨胀率无助于负担能力,两者之间差异很大。2012年,通货膨胀率为5.4%,2015年达到9.03%的峰值。终极,2018年通胀率已降至3.5%。在过高的通胀率下,实际的物价涨幅远低于票面上的涨幅。

大范围的腐败丑闻 "洗车行动",给国家带来了不寒而栗的影响,使国家陷入有史以来最严重的经济衰退。10月的大选预示着政治和市场的不确定性,因为许多政客都不被看好。在利率达到6.5%、通胀率达到15个月高位的情况下,租房投资者可能会选择在一段时间内避免跳入。

 

最后的评论

选择一个城市购买租房,要么鼓励勇敢投机,要么平衡考虑。有些城市的房产价格过高,有些城市的价格很高。有的城市历史悠久,收入不错,税率低,鼓励各地的投资者。有的城市和国家政府不鼓励非居民投资者,税前收益和税后收益潜力都受到抑制。

仔细观察机会,很多投资者----不管是初次投资还是经验丰富的投资者----在寻找投资房地产的最佳城市时都会选择美国城市,尤其是纽约和迈阿密。

 

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