美国税改对房地产投资者和业主的影响

Anthony Guerriero, 1/17/18 2:09 pm

现在美国国会已经通过了税改,我们可以肯定的是,在2018年即将实施的新税法中,有些人将会从新税法中获得大量财富。一般来说,新法预计将对房地产投资者和富人非常有利,无论是否身处高税率州,都是非常有利的。

当然,每个新的税收计划都有赢家和输家。而且,很明显,共和党人在施以惩罚时针对民主党州,在州和地方减税上限和降低抵押贷款利息扣除额度等方面,都是针对民主党人的目标。 然而,人们抱怨的许多税收减免在GOP计划下失去了很多,在旧的AMT规则下,他们无论如何都会失去。 然而,对于边缘中等收入的购房者来说,法律中的一些部分可能会让他们失去购买的积极性,转而去租房。

不过,总的来说,税收计划的效果大多会是正面的。它瞬间使美国企业具有很强的全球竞争力,应该有助于刺激经济增长,而经济增长是财富的最大驱动力。2018年将是一个过渡年,也是买家的机会(就愿意谈判的卖家而言),考虑到税法变化的不确定性。然而,一旦2019年开始,我们预计经济增长强劲,曼哈顿和迈阿密的房地产市场也将迎来强劲的经济增长。

在这篇文章中,我们将对以下几个方面进行概括性的解释:a)影响商业和住宅房地产市场的税收变化的亮点;b)我们认为这些变化将如何影响迈阿密和曼哈顿的房地产、我们的业主和投资者在短期和长期内的影响;c)还有哪些其他的变化可能会出现,以减轻税收法规的负面影响。 

 

税制改革将影响迈阿密和曼哈顿房地产的变化

 

  • 企业联邦税率从35%降至21%
  • 转移实体可获得20%的扣款
  • 1031交换资本利得税规则 留存
  • 按揭利息扣除的变化
  • SALT 和财产税减免额上限为10,000元
  • 出售主要住宅的资本收益处理方式不变。
  • 对投资者的资本利得税没有变化
  • 美国遗产税的变化
  • 标准扣除额的翻倍
  • 利息扣除和折旧变化
  • 经营亏损净额扣减额不超过80%的收入。
  • 携带利息持有期延长至3年
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  • 从39.6%降至37%,成为最高比率;

 

企业联邦税率从35%降至21%

税改最大的赢家是公司税,联邦税率将从全球最高的35%的税率下调至21%,是世界上最高的税率之一。在21%的税率下,美国经济将在全球范围内更具竞争力,大幅降低资本的税后成本,这应该会促进资本投资,最终促进就业和工资的增长。预计来自海外的企业将更看好美国这个全球最大的市场,将业务转移到美国,或在美国建立业务。预计这也将阻止国内企业将业务转移到海外。 

然而,毫无疑问,减税的大部分收益将归于股东,因为股息和股价上涨---道琼斯工业平均指数接近26,000点时,已经将税改带来的部分预期收益定价,因此,人们的投资持股和401K的投资组合得到了丰富,对未来经济提供了急需的信心。我们预计,随着企业以及最终个人亲身感受到减税带来的影响,这种情况会持续下去。这是否会全面提高工人的工资,还有待观察,但可以肯定的是,由于失业率非常低(4%),未来的工资增长应该会很可观。

企业税率的下调或许是税法中最重要的变化,我们预计这将对曼哈顿和迈阿密的豪宅价格产生积极的长期影响,对房地产投资者来说,将是一个繁荣的契机。

转移实体可获得20%的扣款

使用有限责任公司(LLC)、合伙企业、S型公司和独资企业等直通式实体的个人,现在可以获得高达20%的普通收入的特别扣除。最终,这实际上将把有效的最高联邦税率降低到29.6%。如果企业的收入低于157,500美元(如果已婚,则为315,000美元),则可获得20%的全额扣除,但扣除额会根据收入水平、应付给雇员的W-2和/或足够的折旧财产而逐步取消,因为20%的特别扣除额的上限是以下列两者中较高者为准:

  1. 企业支付给员工的W-2工资的50%,或
  2. 企业支付给员工的W-2工资的25%,加上企业中使用的未完全折旧的可折旧财产购置成本的2.5%。

由于房地产投资者可以使用房产购置成本的2.5%,这在曼哈顿和迈阿密的豪宅板块是很可观的,所以这些地区的投资者即使不支付任何W-2工资,也很可能会全部使用这一特殊扣除额。

我们预计,增加20%的专项附加扣除将对我国房地产投资者产生积极的影响,大多数人都可以全额扣除20%。此外,小企业,即大部分的企业结构为穿越式实体的企业,将从这项扣除中受益匪浅。

虽然特别直通扣税不适用于高薪专业服务人员,如律师等,但我们预计这些企业中的许多人将选择不同的结构来经营他们的业务,如成为公司或将业务分成两个或更多的公司,以利用税制改革的优势。例如,将一家律师事务所分为纯粹提供专业法律服务的律师事务所和提供其他服务的律师事务所,如行政、律师助理等。在这个例子中,律师事务所的律师将对纯专业服务收入缴纳较高的税率,而对他们同时从事的行政类工作,如文件审查或一些律师助理工作,则缴纳较低的税率。通过确定律师事务所收入的不同特点,调整工资和保障金的支付方式,可以提高律师事务所从新税法中受益的能力。

1031交换资本利得税递延规则 留存

保留了1031节关于房地产的规则。根据1031节的规定,企业可以将一处房产置换成另一处房产,而不触发应税事件(只要位于美国境内)。这让你的新投资可以获得递延纳税的增长。围绕 "同类 "交换房地产的过程中的许多规则将保持不变,可以在我们的 1031 exchange rules页。

1031规则的保留,对于一直以来从1031交换中获益匪浅的房地产投资者来说,是一个大赢家。

按揭利息扣除的变化

商业和住宅物业的房东保留了全额扣除抵押贷款利息的能力。但是,房主现在只能扣除750,000美元的贷款利息,低于100万美元,用于新的第一和第二套住房的抵押贷款。现有的抵押贷款不受影响。从2026年开始,限额将恢复为100万元按揭贷款。与之前的政策一样,该限额不与通货膨胀率挂钩。同时,住房抵押贷款利息扣除额度(HELOC)支付的利息将不再符合住房抵押贷款利息扣除条件(之前,最高10万美元的利息可以扣除)。

在迈阿密和曼哈顿的房地产市场上,对主要房主75万美元以下贷款的抵押贷款利息扣除上限的心理影响可能大于实际影响,因为政策变化的实际成本换算成每年最多减去3,700美元的净税额或每月308美元(对1岁以下的房主来说,每月最多减去3,700美元的税款(对1岁以下的房主来说,每月最多减去3,000美元)。税率为4%。假设新的最高税率为37%,那么,如果一个人恰好是25%的税率,每年只需2,500美元或每月208美元。对于我们的例子,我们以4%的利率计算出25万美元的利息,也就是每年37%和25%的利率大约1万美元的利息,分别是3700美元和2500美元的节税额度,那么就会减少3700美元和2500美元的节税额。

我们认为这一变化将对纽约市和迈阿密海滩豪宅房地产市场的房价产生轻微的负面影响,因为那里的房价普遍高于全国其他地区。虽然我们已经读到了一些耸人听闻的报道,认为这可能会导致房价下跌,但我们预计经济增长、工资上涨和税率降低将抵消或至少减轻影响。

此外,我们预计,许多目前拥有100万美元或以上抵押贷款的业主,由于新的抵押贷款的上限为75万美元,因此,我们预计将减少交易或搬迁的可能性。这可能会对库存供应造成进一步的挤压,尤其是低价位的房源供应,比如200万以下的房源,在曼哈顿已经有了压力,最终对房价造成上涨压力。这种变化是对流动性的打击,也不是试图刺激经济增长时最合乎逻辑的经济政策选择。这一不合逻辑的改变表明,共和党人的目的是为了在房价最高的大城市中对民主党选民造成伤害。

SALT 和财产税减免额上限为10,000元

商业和住宅物业的房东保留了扣除州和地方财产税的能力。但是,新税法对个人可以扣除的州和地方财产税、所得税和销售税的金额设置了10,000美元的上限。该上限不与通货膨胀率挂钩。这一变化也许是税法中最令人震惊的变化,也是对民主党选民的惩罚。

然而,在另类最低税("AMT")下,那些收入在20万到50万美元之间的人已经失去了扣除的好处,因为他们受到了另类最低税的冲击。在AMT下,扣除额度已经有了上限,因为AMT规则减少或取消了扣除额度。AMT要求许多纳税人需要两次计算自己的税负--一次是按照普通所得税的规则,一次是按照AMT的规则--然后支付较高的金额。2017年,大约有500万个家庭被要求缴纳AMT。尽管有了上限,但高收入家庭在新税法下普遍表现良好,新税法削减了公司税、个人税和转嫁税的有效税率,并缩减了AMT,新法下的AMT起征点将更高,从2018年开始需要缴纳AMT税的个人人数将大幅减少。

总的来说,我们预计这一变化将对纽约等高税率州产生负面影响,而对佛罗里达等低税率州有利。然而,像纽约、加州和新泽西州这样的高税率州正在重新评估他们如何征收州所得税,很可能会通过向雇主征收工资税制度取代所得税,或者将某些税款重新归类为慈善扣税来减轻法律的影响。虽然慈善扣税的想法值得怀疑,而且很可能是不可能的,但雇主支付工资税的想法还是有一定的道理。这个想法是,如果雇主支付工资税,并将员工的工资减去相同的数额,工人就不必从他们的税款中扣除任何东西,最终获得相同的报酬。这样一来,各州在保留个人在联邦税中的扣除额的同时,也能获得同样的收入。州长Cuomo和其他州长们正在协同努力,争取尽快完成这项工作,因此我们预计2018年将看到这一变化。 这样的改变将大大减轻新法中1万美元上限的负面影响,对纽约市的纳税人来说可能是一笔意外之财。

出售主要住宅的资本收益处理方法不变

对于单一纳税人来说,主要房主可以从出售房产中获得不超过25万美元的资本收益,而对于共同申报的夫妇来说,则可以从出售房产中获得不超过50万美元的资本收益。只要房主在过去5年中的两年内将房屋作为主要住所使用,房主就有资格享受这些资本利得税豁免。

对投资者的资本利得税没有变化

个人的长期资本利得税的最高税率仍为20%,如果收益超过25万美元,则需缴纳3.8%的奥巴马医保附加费。根据现行法律,该财产必须持有至少一年以上才有资格,比如说根据现行法律。如果Obamacare完全取消,那么3.8%的附加税可能会取消,但在此之前不会。

美国遗产税的变化

从2018年开始到2025年,美国遗产税的免征额度将提高到1120万美元,单身申报者的免征额度为1120万美元,而在美国居住的夫妻双方的免征额度为2240万美元。对于非美国个人,将有 不变因此,他们在死亡后仍需缴纳美国遗产税,并免于缴纳60,000美元的遗产税。因此,非美国个人将需要计划避免遗产税或对冲遗产税。随着公司税率与个人税率趋同,下调至21%(之前为35%),购买美国房产的外国买家应考虑使用外国公司的结构化购买,这对持有美国房产的外国买家来说是一个更有吸引力的工具。使用这种类型的工具来持有房产,可以让买家避免承担美国房产税。 请在我们的《外国买家指南》中了解更多信息。

标准扣除额的翻倍

标准扣除额增加了一倍,单身申报者的标准扣除额为12,000美元,已婚申报者的标准扣除额为24,000美元。虽然这对大多数中等收入的纳税人来说简化了很多事情,但标准扣除额的翻倍实际上抹去了中等收入纳税人在税法中对拥有和租房的区别,消除了拥有房产的税收激励。这一变化可能对首次购房者的影响最大,他们可能无法从拥有房屋中看到具体的经济利益(通过税收减免)。然而,拥有房屋的好处远不止是获得一个小小的税收优惠,所以我们认为这不会对曼哈顿的房地产或迈阿密的豪宅产生重大影响。

利息扣除和折旧变化

房地产公司可以继续扣除净利息支出,适用于现有债务和新的债务。纳税人必须选择退出新的利息不允许扣除规则,该规则限制了利息的可扣除性,即净利息支出超过EBITDA(2022年开始的EBIT)的30%。

除了选择不适用新的利息减免规则外,这类纳税人除了选择不适用新的利息减免规则外,还需要在稍长的回收期内对房产进行折旧:住宅房产超过30年,商业房产超过40年,室内装修20年。否则,新税法延续了现行的不动产折旧规则。

经营亏损净额扣减额不超过80%的收入。

可从收入中扣除的净经营亏损的数额以公司当年应税收入的80%为限。根据新的法律,净营业损失不再允许结转到前两年,但可以无限期结转,而以前的法律规定是15年结转。

携带利息持有期延长至3年

未取消长期资本利得税优惠税率,但要求持有期超过三年。 

我们预计,将持有期由1年提高到3年,对我们的投资者影响不大,因为他们中的大多数人持有商业地产的时间都在3年以上。然而,那些想翻转物业的投资者就没戏了。

其他亮点:

  • 个人最高税率从39.6%下调至37%,单身收入超过50万美元和已婚收入超过60万美元的个人最高税率。
  • 废除企业AMT

 

结论:

税制改革将使房地产投资者以及最终的房主都会大大受益。将企业税率从35%降至21%所带来的经济刺激将是巨大的,因为税后资本成本大幅下降,鼓励国内资本投资。此外,20%的特别转嫁扣除率将极大地帮助小企业、经济骨干企业,特别是房地产投资者。 虽然法规中增加了对更多中等收入买家的抑制措施,但仅这两项变化所带来的好处,将大于新的法律修改后失去的任何税收优惠。

在2018年,我们将开始看到公司改变公司结构,以利用法律中所有好的东西,避免所有坏的东西。在这种针对民主党州的这种令人震惊的变化下,有一个充分的一致努力,通过将所得税重新定性为工资税和慈善减税,最大限度地减少上限的负面影响。 同时,迈阿密将因这一立法而显著受益,因为一些人从高税州转移到低税州。 

虽然2018年将是充满不确定性的一年,但对于曼哈顿和迈阿密豪宅市场的买家来说,这也将是机会的一年,他们会利用法律的不确定性,在曼哈顿和迈阿密的豪宅市场上,他们会有机会。另一方面,卖家短期内可能不会受益,但从2019年开始,我们预计他们会有很好的表现,尤其是在曼哈顿和迈阿密,随着经济增长的到来,他们会有很好的表现。最终,减税将使富人和超级富人受益,这将是纽约市和迈阿密的豪宅开发商和最终的房主们的心声。

曼哈顿和迈阿密房地产新闻。

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参考资料:

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers

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