外国人在美国购买房产的税收规则

在另一个国家购买住宅物业可能会令人望而生畏，但如果有合适的经纪合作伙伴，在美国购买物业的外国公民几乎不用担心。法律允许外国公民在美国购买住宅房产，但他们必须遵守美国的某些税务规定，也可能要遵守本国的税务规定。非居民买家并不自动意味着他们必须支付额外的税款。在某些情况下，美国公民甚至也可以支付其中的一些税款。

以下是作为外国人如何在美国购买房产，包括曼哈顿和迈阿密的住宅。

1.外国公民可以在美国购买房地产吗？

是的，外国公民可以在美国购买房产。外国人可能很难购买合作公寓（co-operatives），对于非美国公民来说，合作公寓并不是最佳的房产类型，因为合作公寓通常有很多限制，包括转租。因此，大多数外国人认为购买公寓（Condo）比较容易。 

合作社委员会会对所有购房者进行面试，无论其国籍如何，并可依法接受或拒绝购房者，无需任何理由。这一面试过程需要对买主的个人和财务信息进行长时间的审查，而且合作公寓委员会不太可能照顾那些主要不住在房产内的业主。 

不过，公寓的审查程序通常要简单得多，公寓董事会会放弃所谓的 "优先购买权"，这使他们拥有先于外部买家购买公寓的特权。公寓还允许 购房者转租其房产，并通过信托、国内有限责任公司甚至外国公司进行购买。 

上述每种商业结构都能为买家提供额外的责任保护，还能为外国买家提供税收优惠。

了解更多 公寓与合作公寓的区别.

 2.什么是 "FIRPTA"？

FIRPTA 是一项在外国业主或某些类型的法定代理人出售房产时制定特殊税收规则的法案。这是一种预扣税，所有外国房产卖家都必须缴纳，以确保他们对美国国税局没有未履行的义务。

外国人在美国购买房产时，买方代表负责预扣销售收入的 10%至 15%，并将此金额提交给美国国税局。这只是预扣税款，而不是额外税款。当发现房产税已到期时，预扣金额将被退还。

 3.外国买家在曼哈顿购买公寓需要缴纳哪些税？

在纽约州，任何使用贷款购房的住宅买家都需要缴纳 "抵押登记税"，税率根据您新房的价值而有所不同。贷款人总是要支付 0.25% 的税。对于 50 万美元以下的交易，税率为 2.05%（买方支付 1.8%），对于其他交易，税率为 2.175%（买方支付 1.925%）。

• 对于 100 万美元以上的房产，征收 1%的 "豪宅税"，对于 2500 万美元或以上的房产，则征收 4%的 "豪宅税"。
• 某些房产--某些类型的新开发项目--房产开发商可能会要求买方支付 "转让税"，转让税在市和州两级收取。纽约市对低于 50 万美元的销售额征收 1%的转让税，对高于这一门槛的销售额征收 1.425%的转让税。纽约州对所有销售统一征收 0.4% 的转让税。

4.外国人出售纽约市房地产怎么办？

• 在美国出租房产赚取的任何收入都需要缴纳美国税，也可能需要在您本国缴纳 FIRPTA 税。 
• 在联邦一级，资本利得税总计为净资本利得的 21%。 
• 纽约市对非居民卖家征收 8.82% 的资本利得税。
• 如果您从迈阿密的房产中获得租金收入，您可能需要向佛罗里达州税务局注册成为销售税交易商。
• 房地产经纪人应为外国买家联系律师或其他专家，以便在购房前明确一切事宜

5.美国财产的外国所有者是否需要缴纳遗产税？

许多国家都征收 "遗产税"，即在某人去世后必须按其遗产价值缴纳的税款。如果外国公民在去世时在美国拥有财产，就必须缴纳遗产税。

• 在纽约州，遗产税的最高税率为 16%。 
• 在联邦一级，美国的收费高达 46%。
• 前期规划可以帮助外国公民利用美国税收协定或成立外国公司或有限责任公司来避免或对冲这一税收。
  
  

6.以个人身份而不是以公司或有限责任公司的身份购买房产有哪些优势或劣势？

个人购买

• 优点个人支付 资本利得税最高税率（23.8%）略高于公司实体缴纳的联邦税（21%）。
• 缺点：私密性较差，一旦发生法律诉讼，责任会增加。

以有限责任公司或外国公司的身份购买

• 优势：额外的隐私和诉讼保护。如果有限责任公司的唯一成员是外国买家，则需缴纳 23.8% 的资本利得税，而公司税率为 21%。如果作为外国实体购买，买方在死亡时可避免遗产税
• 缺点资本利得税较高。如果买方是有限责任公司的个人，买方需要缴纳遗产税。如果有限责任公司是外国实体，则需缴纳高达 21% 的资本利得税。

7.母国的税收协定对我的纳税义务有何影响？

美国与其他国家签订了许多税收协定，这些协定决定了税率和免税额。一些外国人可以申请高达 1,120 万美元的遗产税免税额。其他条约则完全不涉及遗产税，将外国房产购买者的遗产税免税额限制在 6 万美元。

访问 美国国税局网站查看您所在国家的条约详情。

8.什么是 I.R.C. 1031 交换？

当投资者出售一处投资房产时，如果选择将出售净收益的 100%投资于在美国购买一处新的投资房产，则可以推迟缴纳所有资本利得税。这就是所谓的 "1031 交易1031 交易"，外国买家可以利用它来规避资本利得税和 FIRPTA 预扣税（见上文）。请注意，如果外国卖家选择使用这种交换，他们必须在出售后 45 天内确定新的投资房产，并且必须在 180 天内完成房产交易。

有关法律和税务相关问题的更多信息，请参阅这些资源：

• 外国买家须知

• 如何投资曼哈顿房地产