为什么你的迈阿密公寓不卖?

Wendy Mendoza, 2018年09月13日 11:16:37 AM

一个深奥的问题

很多豪宅业主都会问到这个问题,因为他们的房产在市场上的时间太长了,还没有成为我们的客户。

房产经纪人都是靠这句话过日子的,"房地产最重要的三个字就是位置、位置、位置、位置。"

当有人想出售自己的房产时,这种态度实在是太简单了。

我们的客户来找我们,是因为他们想出售他们的房产。

  • 以市场能承受的最高价格。
  • 在他们喜欢的时间范围内,以及
  • 以最小的努力、干扰和麻烦的方式。

要做到这一点,房地产最重要的三个字就是价格、条件和营销。

价格

迈阿密的豪华房地产是一个市场。属性有一个市场价格。这个价格是受当地和条件的影响。它还受买家的看法的影响。感知是买方的真相。这个真相与现实世界中的任何东西,以及卖家心中的任何东西都是分开的。下面我们就来详细讨论一下这几点。

迈阿密公寓

简单的例子,如果在比斯开恩湾的一个公寓开发项目,在 Downtown Miami邁阿密海灘市的公寓,或邁阿密海灘目前有公寓出售,那就是該樓盤的市場。他们与其他人和类似的开发项目中的类似公寓竞争。

如果它们的年龄、面积、装修、设施、景观都差不多,那么它们之间可能没有什么区别。如果其他类似的公寓已经卖出或没有卖出,那么这些因素也有助于确定其他上市的公寓的市场价格。

市场比较分析

为了确定一个合理的市场价格,我们调查了这三种情况:a)最近出售的公寓,b)在市场上出售的公寓,c)目前在市场上出售的公寓。我们研究的是细节;它们花了多长时间才卖出,没有卖出的公寓的原因是什么,卖出的公寓有哪些具体的特点、优势和好处。我们利用每一个细节,并考虑到我们在营销中可以使用的特殊功能,在买家心中建立起正确的认知,使其价格合适,并形成买家认知的一部分。

还有其他的细节我们也会探讨,但对卖家来说,最重要的是我们将定价提升到了许多房地产经纪人无法做到或无法做到的专业水平。我们考虑到相似性和独特的特殊性,我们可以利用这些特点来确定最佳的价格,当我们推销公寓时,我们可以利用这些特点。

外卖

计算市场价格需要努力、技巧和经验,以及对市场、个别公寓楼盘和具体公寓的经验。当我们完成了所有这些工作后,我们可以讨论我们的卖方客户的目标,并在他们喜欢的时间范围内建造。这样一来,我们都会在同一起跑线上,而且我们都知道要价是准确的,对公寓、楼盘、市场和首选时间段都是准确的。

状况

"条件 "包括当地和全球市场条件,以及公寓本身的实际情况。如果全球条件发生了变化,比如说,因为出现了金融崩溃,那么该楼盘和每套公寓的市场价值就会发生变化。2008年,著名公司的股价暴跌,就是因为受到了不可控因素的拖累。全球因素也会影响到房地产市场状况。如果这些因素变得重要,价格必须反映出这些条件的影响。

这种情况的另一面是,许多 "传统的 "房地产中介只是将营销工作集中在特定的市场领域,以找到一个买家,在同等条件下,这些买家应该是想要这套公寓的。如果这个买方市场部门受到了负面影响,那么潜在的买家就会流失,公寓也就卖不出去。

当地的条件会影响价格。如果全球的条件一直很好,但管理开发项目的公司出现了问题,那么这些当地的条件就会影响到价格。举一些罕见但真实的例子,管理公司倒闭、遭遇恶劣的宣传,或者是受到法律制裁。或者是管理公司的管理质量下降,从而降低了共享设施的实际价值。这些地方条件中的任何一个都会对市场价值和公寓价格产生负面影响。

外卖

我们保持耳提面命,但很多中介和公司却不这么做。"传统的 "房地产经纪人,定好价格,做他们的营销,然后等待买家出现。我们保持活跃,知道可能会有什么事情发生。我们的责任是了解、调查、建议,并采取行动,让我们的客户卖出他们的公寓,而不是坐在那里想知道为什么没有卖出去。

市场营销

营销是房地产中的第三大词。

基础营销

很多房地产经纪人都懂基本的营销。还有很多人是按照他们公司或加盟店的营销步骤来做的。有效的营销可以寻找和定位那些准备好、愿意和能够对我们所推销的公寓做出决定的潜在买家。

全效营销

这需要的不仅仅是使用多重挂牌服务(MLS)和将房产的细节、描述、视觉效果等添加到所有的房地产网站上。这不仅仅是对公寓进行分期,所以它能让每一个看到虚拟旅游的人和看到公寓的人都能感受到 "Wow factor"。当然,这些都是至关重要的要素,我们都做了。但是,有效的营销并不仅仅限于此。

有效的营销是将正确的信息以正确的方式传递给正确的人。要成功地做到这一点,就需要营销人员把重点放在买家的地域、人口统计学和心理学上。不是每个房地产经纪人或房地产公司都能理解或做到这一点。

两条路线

除了我们做的传统营销外,我们有意识地追求两条路线;外呼营销和内呼营销。

我们向一般市场(地域)和每个特定的买家群体(人口统计学)推销我们的房源,我们鼓励并让我们不了解的买家联系我们,了解更多信息,并最终签订购买合同。

我们还不断向潜在的购买者群体推销我们的服务和技能,"我们用他们自己的语言和他们说话"(心理统计学),不断建立信任。这导致了两种情况。

  • 他们要求我们为他们找到合适的房产,所以我们从目前上市的迈阿密待售公寓入手,并。
  • 如果他们还没有 "举手",当我们知道他们对某个特定的公寓公寓感兴趣时,他们确实想了解更多。

外卖

我们是营销公寓的专家,我们专注于迈阿密的豪华房地产市场。我们的营销工作取得了很好的效果。

最后的评论

为了以市场允许的最高价格出售一套公寓,在客户喜欢的时间范围内,以最小的努力和麻烦,我们的客户需要技巧、经验、专业知识和意向。

"位置 "只是告诉潜在的买家公寓在哪里。要想把它卖出去,需要正确的定价,了解和应对所有的市场情况,将公寓的 "哗众取宠 "因素发挥到极致,以及充分有效的营销。

这就是我们所做的,也是我们的客户不会说 "为什么我的迈阿密公寓不卖了 "的原因。如果您的公寓不卖,而您想讨论您的未来计划,请联系我们的迈阿密房地产经纪人,让我们了解更多关于您的计划,并开始建议您采取最佳的步骤。

 

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