迈阿密市中心待售公寓受益于人口增长

这些人从哪里来？他们为什么要来迈阿密？

迈阿密市中心的居民大多是年轻的专业人士，他们在文化和娱乐选择丰富的城市核心享受全天候的生活方式。

越来越多来自新泽西州、纽约州、加利福尼亚州、伊利诺伊州、马萨诸塞州和康涅狄格州等高税率州的居民开始向阳光之州永久迁移。 

新税法于 2018 年初颁布，对高税收州的主要房主产生了负面影响。例如，几乎在一夜之间，新的州和地方税（SALT）扣除限额为 1 万美元，这实质上使拥有一套主要住房变得更加昂贵。此外，新税法还将 2017 年以后购买一手房的业主可扣除的利息额从 100 万美元降至 75 万美元。

迈阿密市中心哪些社区增长最快？ 

迈阿密迎来了一个拐点，将推动这座城市以更快的速度向前发展，创造更多的需求。 实话实说，迈阿密过去急需复兴，现在某些地区也是如此。然而，超速发展刺激了经济和人口增长。如下文所述，布里克尔的发展最为迅猛。此外，我们还看到 Edgewater 的强劲增长。展望未来，我们预计布里克尔将继续保持强劲增长，但其他街区，如中央商务区、公园西区和温伍德，将成为未来 5-10 年的增长动力。   

布里克尔

布里克尔是迈阿密市中心增长最快的地区，其人口在 2000 年至 2016 年间增长了两倍。太古地产对未来布里克尔的愿景使这一增长成为可能。在上一轮房地产周期中，太古地产的这一愿景在 2012 年得以重现。

最终，太古地产在布里克尔城市中心一期投资超过 10 亿美元，其中包括两栋住宅楼 Reach 和 Rise（2016 年交付，共 773 个单元）、一个巨大华丽的购物中心、时尚的 East 酒店和两栋办公楼。布里克尔城市中心于 2016 年开业。 

布里克尔城市中心二期将扩建两个街区，包括两座公寓楼（共 1000 个单元）和两座办公楼。 

其他开发商也纷纷跟随翰宇地产来到布里克尔。从 2012 年到 2018 年，布里克尔交付了近 5000 套公寓。仅在 2017 年，布里克尔就交付了 1400 套公寓，其中包括布里克尔高地（600 套）、布里克尔 1010（387 套）、布里克尔回声（185 套）和布里克尔十号（155 套）。 

布里克尔不仅在住宅开发销售和租赁方面实现了超高速增长，而且随着无数餐馆、酒吧、杂货店、健身房、电影院等配套设施的增加，也实现了超高速增长。 

随着这些发展，布里克尔不再仅仅是迈阿密人的居住区，现在它已例行成为游客的首选，游客会选择入住 SLS Lux、Kimpton、JW Marriott、W Miami、文华东方和市中心四季等新酒店，而不是距离仅 15 分钟路程的南海滩。

Edgewater

从 2014 年到 2019 年 6 月，Edgewater 已取得了重大发展，增加了 2,800 个单位。 其中大部分归功于过去 18 个月内交付的项目，相关集团交付了其帕拉索项目 Gran Paraiso（317 个单位）、One Paraiso（275 个单位）、Paraiso Bay Views（396 个单位）、Paraiso Bay Tower 1（360 个单位）。Edgewater 的两个最新项目 Elysee 和 Missoni Baia 也在不断升级。

还有哪些街区未来会出现超高速增长？

迈阿密世界中心附近的公园西区/中央商务区

其他街区，尤其是中央商务区和公园西区，也将紧随布里克尔住宅区的高速发展。迈阿密世界中心的落成将使这些街区受益匪浅，该中心预计将于2019年晚些时候分阶段投入使用。中央商务区还有湾畔市场和湾畔公园。

迈阿密世界中心 

布里克尔城市中心（Brickell City Center）对布里克尔社区产生了变革性影响，迈阿密世界中心（Miami Worldcenter）也注定会产生类似的变革性影响。迈阿密世界中心是迈阿密城市核心的一个雄心勃勃的综合开发项目，占地 17 英亩，位于东北六街和第十一街之间，东北二大道和北迈阿密大道之间，I-95 和 I-395 交界处。 

迈阿密世界中心将拥有顶级室内/室外购物中心、大型万豪酒店和会议中心、室外步行街以及 1,000 多套待售迈阿密公寓。

这一变革性项目正是迈阿密成为真正的城市环境所需要的，它不仅在白天，而且在入夜后都能在核心区创造密度，而这正是迈阿密市中心大多数社区几十年来所缺乏的。 

对于不了解迈阿密的人来说，迈阿密世界中心位于 "艺术和娱乐区"。然而，这只是一个好听的名字，多年来，这个地区到处都是可疑的仓库夜总会、空置的停车场和不正当的活动。 

迈阿密世界中心的加入，将使该社区与沿比斯坎大道东侧开发的大型现代住宅区（即豪华公寓楼侯爵大厦、博物馆公园十号楼、博物馆一号楼（开发中）、比斯坎900号楼和滨海蓝楼）更加协调。此外，沿着海湾向东走，还可以看到位于博物馆公园的新佩雷斯艺术博物馆和弗罗斯特科学博物馆，以及东北方向几个街区外的阿德里安娜-阿什特表演艺术中心（Adrienne Arsht Center for thePerforming Arts）。

迈阿密世界中心购物中心将拥有 765 000 平方英尺的零售面积，其中包括作为主力店的布鲁明戴尔百货公司（Bloomingdales）和梅西百货公司（Macy's）。与林肯路一样，第七街长廊也将设有专卖店、餐厅、酒吧和夜总会。 

此外，楼高 56 层、拥有 1800 间客房的马奎斯万豪酒店和会议中心将成为美国最大的会议中心之一，并与购物中心和迈阿密世界中心的其他部分直接相连。此外，Metro Mover 和 All Aboard Florida 等公共交通工具也近在咫尺，使人们不仅可以开车，还能轻松到达该中心。

我们认为迈阿密世界中心具有巨大的价值，不仅对附近的居民如此，对迈阿密的居民和游客也是如此。一旦迈阿密世界中心项目取得进一步进展，我们希望看到该地区宣布将建造更多的迈阿密公寓出售和出租塔楼，从而创造更多必要的密度。最终，迈阿密市中心将成为一个充满活力的工作、购物和生活场所，成为一个真正全天候的城市环境。  

温伍德

正在经历大规模城市化的温伍德也将成为迈阿密居民超速增长的催化剂。温伍德曾经以陈旧的折扣店和仓库而闻名，如今正逐渐成为商业和住宅中心。虽然温伍德未来一年左右的住宅开发计划不多，但我们相信温伍德将发展成为住宅和酒店中心。 

温伍德不会是一个高楼林立的社区，但我们希望在整个街区看到小型项目。第二大道上的两个大型商业项目已经开工建设，戈德曼车库已经竣工并开放，今年还将有更多的办公项目宣布开工。温伍德将以比以往更高的速度扩张，滚雪球般地成为全佛罗里达最有前途的社区之一。 

迈阿密曾经的工业重镇温伍德的转变可以追溯到 2002 年迈阿密海滩巴塞尔艺术展。在这之后的几年里，被这一艺术展吸引而来的国际游客经常会去温伍德的仓库工作室寻找艺术家。艺术的涌入促使温伍德从一个充斥着陈旧仓库和打折零售店面的地区演变为一个即将成为繁荣的商业和住宅中心的街区。

2009 年，在纽约和迈阿密海滩率先进行城市化努力的托尼-戈德曼（Tony Goldman）创建了温伍德墙（Wynwood Walls），这是一个露天壁画项目，由谢帕德-费瑞（Shepard Fairey）和罗恩-英格利希（Ron English）等全球知名街头艺术家创作。很快，大卫-埃德尔斯坦（David Edelstein）和莫伊什-马纳（Moishe Mana）等纽约大牌开发商也纷纷效仿戈德曼的做法。

2015 年，迈阿密设立了温伍德街区振兴区（Wynwood Neighborhood Revitalization District），鼓励建造更多的公寓、出租公寓和零售商店。从那时起，一系列高密度的多功能项目纷纷提出。这些项目总共可增加约 1,000 个住宅单元和 390 万平方英尺的零售空间。

为什么现在是迈阿密购房的最佳时机？

迈阿密市中心的房地产市场目前正处于甜蜜期。迈阿密市中心的过度建设暂时造成了公寓供应过剩。我们很快就会预期房价会上涨，因为在需求不断上升的时候，未来几乎不会有存货上线。 

这将在未来6至9个月内（直至冬季）为购房者创造一个独特的短期机会。在2020年初的某个时间点，新建筑的缺乏将非常明显，因为管道干涸，且补充速度不及迈阿密。 

是否有足够的新建筑供应来容纳这些迁移到迈阿密的人们？ 

可能不会。从椰林到劳德代尔堡，破土动工和未来公寓的启动几乎为零。此外，迈阿密市中心的新建筑供应量将在未来 6-9 个月内出现断崖式下跌，因为届时本轮房地产周期中的大部分项目都将交付使用。 

然而，与此同时，由于税收移民，人们对迈阿密房产的需求也在不断升温，迈阿密的高度城市化也让人们看到了成果。现在，他们爱上了迈阿密。佛罗里达州的房价只是一些高税收州房价的一小部分，我们相信需求会迅速升温。如果美元走软，就像特朗普所说的那样，迈阿密很快就会迎来来自巴西、阿根廷、哥伦比亚和墨西哥等国的买家。

迈阿密市中心正在建设哪些项目？

截至2019年7月1日，迈阿密市中心仅有7个项目（或2186个单元）在建。在这7个项目中，有3个项目将于2019年底交付使用，共计1452个单元。在目前在建的这些单元中，2020年可能只有349个单元完工，其余385个单元将于2021年交付使用。

请注意，所有交付单位的加权平均价格为每平方英尺 780 美元，7 个项目中有 5 个项目的平均价格超过 100 万美元。这表明迈阿密市中心的住宅房地产正处于上升阶段。  

哪些新开发项目尚未开工，但已接受预订并签订合同？

如下表所示，只有四个项目正在接受预订和签订合同。我们所说的规划阶段项目是指那些已经获得政府批准的项目，我们认为这些项目是正在接受预订或签订合同的项目。由于在建项目数量如此之少，迈阿密市中心在2020年和2021年肯定会出现库存紧张的情况。 

处于预订和签约阶段的项目何时交付使用则比较成问题。以下项目有可能都不会在 2020 年交付，只有一个位于布里克尔的项目 Una 会在 2021 年交付。 

请注意，在过去五年半的时间里，迈阿密市中心共交付了9661套公寓。加上今年年底预计交付的 1400 套公寓，2018 年迈阿密市中心共交付了 3064 套公寓，而 2017 年交付了 1821 套公寓，2016 年交付了 2209 套公寓。 

暂时过剩的库存、高昂的价格优惠、新建筑的缺乏以及有利的税收环境都有利于2019年迈阿密市中心公寓的销售。再加上其他州移民的增加，我们预计迈阿密的人口、经济以及房价都将增长。 

迈阿密市中心待售公寓市场的情况不应与迈阿密海滩豪华房地产市场相混淆，迈阿密海滩土地稀缺，因此迈阿密海滩豪华房地产市场的发展轨迹与迈阿密市中心并不相同--这是两个截然不同的细分市场，具有不同的市场驱动力。然而，海滩上的一个特殊社区--阳光岛（Sunny Isles）--却出现了过度建设的现象，尽管价格要高得多，但很可能会与市中心市场保持一致。

这一切对迈阿密意味着什么？

现在是投资迈阿密市中心待售公寓的好时机，因为我们认为这是一个拐点，将推动更高的税收迁移率，与此同时，在2020年初的大约6个月内，未来的新建筑交付量将出现断崖式下跌。而且，在开发周期的计划阶段，我们的项目将非常少，这一点您将在下文中看到。 

"迈阿密市中心与迈阿密海滩的房地产"

如果您一直在观望，等待投资迈阿密市中心豪华房地产的最佳时机，现在也许正是最佳时机。新建筑的低供应量是未来价格走势的先行指标。即使开发商填补了这一空白，推出了大量新楼盘，但等到这些楼盘交付使用时，也需要大约36-48个月甚至更长时间。

为了帮助购房者和投资者，我们最近推出了 "购买迈阿密豪华公寓时的常见问题与解答"，我们在这里解决了以下问题：

• 如何判断现在是购买的最佳时机？
• 购买迈阿密房产时应考虑哪个社区？
• 我应该购买迈阿密新建项目中的公寓，还是现有建筑中的公寓？
• 购买迈阿密公寓时，我如何知道自己买到了最合适的价格？
• 在迈阿密购买豪华公寓涉及哪些税务问题？