在曼哈顿购买租赁房产的终极指南

Anthony Guerriero, 4/2/19下午5:43

在任何地区成功地购买租赁房产都是从一个行之有效的策略开始的,当你在纽约市购买租赁房产时,知道如何调整一些基本的战术来在最受欢迎的城市之一进行竞争是至关重要的。这里有一个简单的比喻,要想赢得一场比赛,一个有用的技巧是"跑得越快越好",一个好的战术是"在Bang的'B'上走"。它们都需要根据比赛的情况进行修改。在100米冲刺中跑得越快越好和在3000米中长跑比赛中跑得越快越好是不一样的,在较长的比赛中第一个冲出终点也不是那么重要。

年轻人在他的豪华公寓里眺望着纽约天际线

所以,一个成功的跑者如何应用技巧和战术,取决于比赛。在房地产投资中也是如此。纽约市成功的投资者会根据自己的策略修改自己的决策和行动,他们的依据有四点:目标、位置、类型和建议。

利用四部曲策略

  • 目标是最重要的。目标是检验所有技巧和战术的砧板。
  • 目标有助于确定财产的位置。
  • 目标也有助于确定财产 类型。
  • 所有成功的首次投资人都要依靠经验丰富的专业人士的建议。

房地产投资者有一些主要的目标,有助于确定第一个租赁物业的位置将和物业类型。从房地产经纪人那里获得这些具体目标的建议,是对任何投资者时间的有效利用。你可以学习如何快速获利并产生高收益。许多投资者可能还想购买房产供自己偶尔使用,而其他月份的租金则由租户支付。这可以是一个很好的方法来获得 被动经营或以出租物业作为 避税天堂.

曼哈顿的房产

纽约有五个区,曼哈顿和布鲁克林是其中的两个区。成功的、有经验的房地产经纪人对当地市场非常了解,因此他们可以建议投资者应该关注大城市内的哪些区域和街区。在 纽约市有一些重大的新发展,可以俯瞰 亿万富翁街的中央公园和其他更接近的国家 Financial District.其他地方也有成熟的地段,有非常有吸引力的投资物业,如Upper West Side 公寓出租。 

一个成熟的房地产经纪人会有他们的 "耳濡目染",会知道目前可供购买的房产,以及那些没有上市的房产,但由需要清算的人拥有的房产。这些业主会以一个能给他们带来利润的价格出售房产,但也会以足够低的价格出售,以便快速出售--在新业主出租后,新业主可以获得更大的利润。

投资者如果想获得良好的租金收入,可以选择关注年轻专业人士比例较高的地点,他们选择租房而不是买房。这些地点意味着负责任的、无忧无虑的租户,他们会支付较高的租金,住在他们的营业场所附近,并享受高质量的设施。我想到的一个地点是 East Village,与创意租户谁想要利用该地区的画廊,酒吧和餐馆的优势。这样的物业在这样的位置也会给投资者-业主带来低空置率,所以会产生更高的净现金流。 

纽约市的租房存量大,劳动力市场旺盛,几乎没有多余的土地来建造新的房产,而且租户的供应量也在持续增加。我们也发现,在2021年,向开发商购买大户型公寓是很有优势的。新开发的楼盘正经历着我们所见过的最高折扣和优惠。

考虑物业类型的价值

位置影响物业类型,而且有相当大的差异。 曼哈顿市场.一个投资者如果希望自己的小天地由短期租户支付,可能会决定在某一开发项目中的两居室公寓单位,设施完善,楼层较高(良好的景观既令人愉悦,又能产生较高的租金)将是理想的选择。

想要产生长期租金收入的投资者也可以决定购买曼哈顿公寓。他们必须做出的决定是,哪种类型的单元能吸引他们想要的租客。比如说,投资者应该选择曼哈顿的两套单间公寓,还是一室一厅或两室一厅的单位?他们的房地产经纪人将知道哪种类型将产生适当水平的净收入,并将增加最多的价值。

可能年轻的职业家庭会为两居室单位支付高额租金,但市场上有更多的单身专业人士在寻找一居室单位。曼哈顿的单间公寓市场可能也很强劲,但购买两个单位会产生更多的。 物业管理费用,并可能产生较高的水电费和物业税。

在纽约成熟的社区内的褐石公寓可能是一个较好的选择,可以获得较高的租金收入。有些褐石公寓可能会被分割成两套公寓,从而产生较高的收益率,而有些可能不会,这取决于当地政府的规定。一个成熟的社区也可能会对现有租户的租金有保障,从而降低投资者的现金流和未来的市场价值。

其他多户型物业--双拼、三拼和四拼--提供了良好的租金收入机会。对于投资者来说,在一个成熟但价格较低的地点拥有多个物业单位,可能是理想的选择,因为他们希望自己的孩子住在一个单位,并管理其他单位,这样他们就可以在继承和经营家族公司之前学习如何经营自己的业务。

2019年纽约市最适合买公寓的社区

房产类型中,投资者必须明确的一个要素是曼哈顿的 公寓.这两个都是法律术语,而不是对建筑或建筑风格的描述。一个合作社会对出租有非常严格的规定,甚至可能不允许出租,直到业主持有该单位几年。这不会是一个很好的租房决定,纽约的公寓价格可能对你有利。

了解纽约市的房产税

每个州都有不同的房地产法律。每个州和每个城市也有不同的税收法规,所以知道如何将目标与法律和税收相一致是长期成功的关键。 纽约的税收包括房产税、减免、豪宅税和转让税。

纽约市的房地产税是根据当地政府分配的评估值计算的,曼哈顿房地产每月的房产税率大概是0.75%。融资购买房产还将包括抵押贷款记录税。 外国买家在纽约市购买出租房产也有自己的一套税收规则,包括1980年的《外国投资不动产税法》(FIRPTA)。

2021年还会带来一些独特的税收考虑和节省。很多开发商都会承担一部分买家的过户费用,比如2%的过户费用。 转让税.纽约市的投资者还可以利用2005年至2008年建造的建筑物,因为它们包括421a减税政策 ,提供了大量的减税。

听取专业人员的建议

好的商业建议是唯一不受收益递减法则约束的生产工具。初次投资房地产的成功人士都会寻求并依赖好的建议。当专业的房地产经纪人知道投资者的目标后,就可以开始详细的工作了。 

在投资者做出购买决定之前,他们希望对能够实现他们目标的房产的位置和类型进行比较市场分析。这样就可以进行详细的搜索,找到最理想的房产,并对其进行报价。他们还希望做一个详细的房产分析,这样他们就知道定期收入、成本和收益的细节,以及如何在出售时充分利用税法。

代理人对社区、开发商、现有业主、物业类型和具体位置的本地、详细、最新的了解,会形成最佳建议方案。一些地点将看到基础设施、交通或商业发展方面的投资增加。这些都可能意味着一个地点未来会有更高的纽约市住宅房价。很少有海外或境外投资者会掌握这些数据,一个好的经纪人会。他们经纪人的知识和建议将有助于确保做出正确的决定。

此外,成功的投资者会使用合适的房地产律师来起草购买合同,并为他们的租户起草租赁合同。他们的税务会计师将确保投资者最大限度地利用当地、州和国家的税法,以最大限度地降低他们的成本,减少他们的税收负担,并产生最高的收益。他们的会计师也会知道如何遵循《税务法》。 1031交换立法,使投资者在出售现有房产并投资于下一个甚至更有利可图的房地产时,可以推迟所有适当的税收。

买家、卖家和投资者的房地产案例分析

制定您的策略,在纽约市购买租赁物业。

纽约市有这么多不同类型的房产,知道正确的房产中介可以引导你走向正确的方向。寻找合适的房产需要仔细的规划和考虑,一个初次投资的人应该制定一个清晰的策略,才能成功获利,建立一个房地产帝国。当你在纽约市购买租赁房产时,你现在就会对购买什么类型的房产、设定什么目标、合适的位置以及代理人如何帮助你做好准备。

当你准备好将你的战略提升到一个新的水平时。 联系我们关于如何在纽约市购买房地产的建议。

"现在是时候在曼哈顿买房了吗?"

 

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