在曼哈顿或迈阿密购买第一套出租房产的策略

Anthony Guerriero, 4/2/19下午5:43

技巧和战术与战略?

太多的第一次做房地产的投资者,就这样飞过了终点线。成功的首次投资房地产的投资者,都是飞过了终点线,不断飙升。太多的首次投资人都是依靠一些技巧和策略。他们可能是很好的技巧,但成功的首次投资人采用的是一种行之有效的策略,他们会坚持下去。他们会根据需要修改技巧和战术,从而实现自己的目标。

年轻人在他的豪华公寓里眺望着纽约天际线

这里有一个简单的比喻,要想赢得比赛,一个有用的提示是 "跑得越快越好",而一个好的战术是 "Bang的'B'。"两者都需要根据比赛的情况进行修改。在100米短跑比赛中跑得越跑越快和在3000米中长跑比赛中跑得越跑越快是不一样的,在较长的比赛中第一个下线并不是那么重要。所以,一个成功的跑者如何运用技巧和战术,要看比赛的情况。

在房地产投资中也是如此。成功的投资者会根据自己的策略修改自己的决策和行动。我们的投资者客户的成功策略是基于以下四点。

4个部分的战略

许多成功的首次投资房地产的投资者所采取的策略是基于目标、地点、类型和建议。

  • 目标是最重要的。目标是检验所有技巧和战术的砧板。
  • 目标有助于确定财产的位置。
  • 目标还有助于确定财产类型,以及
  • 所有成功的首次投资人都要依靠经验丰富的专业人士的建议。

采用一个行之有效的策略,并使用真实、详细的知识,将最大限度地降低甚至消除初次投资的风险。每个投资者都可以做自己的研究和房产分析,但 "委托 "给专家,是大多数企业领导人在平时的活动中以及在股市投资中都会做的事情。因此,将这一过程应用到房地产上也是有意义的。

投资者的目标

房地产投资者的目标通常通常属于以下领域之一:

  • 在实际情况下,尽快卖出投资,快速获利。
  • 在目前拥有的租赁物业上产生高收益率,以最小的实际支出在未来购买更多的物业。
  • 产生高收益,进一步创造财富,以提高退休收入,说白了,就是退休收入。
  • 购买第二或第三套房产,由房主偶尔使用,由偶尔租户支付租金。
  • 开始二次创业,让孩子学习如何管理好 "被动经营",为他们接手家族企业或在更有活力的环境中创业做准备。
  • 将出租房产作为避税天堂,因为当前房产的纸面损失可以抵消其投资组合中其他地方的利润。美国的税法使得拥有出租房地产对国内和国外的业主都有很大的吸引力。

不同的目标有助于确定第一套出租房的位置,以及第一套出租房的类型。在这两点上听取建议,是对投资者时间的有效利用。

物业位置

特别是对于海外投资者来说,很容易从 "大城市"、"滨水区 "等宽泛的区位角度去思考。但是,成功投资的一个基本原则是,房地产是地方性的。比如说纽约是大城市,迈阿密也是如此。纽约有五个区,曼哈顿和布鲁克林是其中的两个区。迈阿密有市中心,还有布里克尔和椰树林等街区。这些街区都有不错的投资物业。这些目标有助于决定哪个街区最适合每个投资者。

成功的、经验丰富的房地产经纪人对当地市场非常了解,因此他们可以为投资者提供建议,在一个主要城市内的哪些区域和社区是投资者应该关注的重点。

2019年纽约市最适合买公寓的社区

在纽约市,有一些新开发的大型楼盘可以俯瞰中央公园的Billionaires'row,而其他的楼盘则更靠近中央公园。 Financial District.在其他地方也有成熟的地段,有非常有吸引力的投资物业。迈阿密和迈阿密海滩的城市也有新的发展项目和成熟的社区。所有这些地方都为投资者提供了不同的投资机会。

一个成熟的房地产经纪人会有他们的 "耳濡目染",会知道目前可供购买的房产,以及那些没有上市的房产,但由需要清算的人拥有的房产。这些业主会以一个能给他们带来利润的价格出售房产,但也会以足够低的价格出售,以便快速出售--在新业主出租后,新业主可以获得更大的利润。

投资者如果想获得良好的租金收入,可以选择一个年轻的专业人士较多的地段,他们会选择租房而不是买房。这些地段意味着有负责任的、无忧无虑的租户,他们会支付较高的租金,住在离自己的工作地点较近的地方,同时也能享受到高质量的配套设施。这样的物业在这样的位置也会导致投资人的空置率较低,因此会产生较高的净现金流。

纽约市的租赁物业存量高,劳动力市场旺盛,可供新建物业使用的闲置土地少,租户供应量持续高企。

另一种方法包括,生活在纽约市的高净值人士采取的生活方式往往包括 "夏天在纽约,冬天在迈阿密 "这句话。投资者可能会决定,合适的位置是长岛东端非常昂贵的住宅,或者是位于迈阿密海滩SoFi的低成本但同样吸引人的住宅。

不同的地段决定了不同的租赁市场,吸引了不同的租户。它们也决定了不同的未来市场价值。明确投资者的目标,有助于确定房产位置。

物业类型

位置对物业类型有影响。一个投资者如果希望自己的房子是由短期租户支付的,那么他可能会决定在某一楼盘里的两居室公寓单位,该单位的配套设施齐全,楼层较高(景色宜人,又能产生较高的租金),是最理想的选择。

一个想获得长期租金收入的投资者,也可以决定购买一套公寓单位。他们必须做出的决定是,哪种类型的单位能吸引到他们想要的租客。投资者应该选择,比如说,两间单间公寓,还是一居室或两居室单位?他们的房地产经纪人会知道哪种类型会产生适当的净收入,并且会增加最大的价值。

可能是年轻的职业家庭会为两居室单位支付较高的租金,但市场上有更多的单身职业人士在寻找一居室单位。单间公寓的市场可能也很火爆,但购买两居室单位会产生更多的物业管理费用,可能会产生更高的水电费和物业税。

在纽约成熟的社区内的褐石公寓可能是一个较好的选择,可以获得较高的租金收入。有些褐石公寓可能会被分割成两套公寓,从而产生较高的收益率,而有些可能不会,这取决于当地政府的规定。一个成熟的社区也可能会对现有租户的租金有保障,从而降低投资者的现金流和未来的市场价值。

其他的多户家庭物业---复式、三联、四联和四联--提供了很好的租金收入机会。对于那些希望自己的孩子住在一个单位,并管理其他单位的投资者来说,在继承和经营家族公司之前,让他们学习如何经营自己的企业,在一个成熟的、但价格较低的地段的多个物业单位可能是理想的选择。

投资者必须明确的一个物业类型要素是公寓或合作公寓。两者都是法律术语,而不是对建筑或建筑风格的描述。合作公寓会对出租有非常严格的规定,甚至可能在业主持有该单位几年后才允许出租。这将不是一个好的租赁房产决定。

专业建议

好的商业建议是唯一不受收益递减法则约束的生产工具。成功的首次房地产投资者都会寻求并依赖好的建议。

当专业的房地产经纪人了解了投资者的目标后,详细的工作就可以开始了。在投资者做出购买决定之前,他们希望对房产的位置和类型做一个比较市场分析,以实现他们的目标。这样就可以进行详细的搜索,找到最理想的房产,并在此基础上进行报价。他们还希望做一个详细的房产分析,这样他们就能知道定期收入、成本和收益率的细节,以及在出售时如何充分利用税法。

代理人对当地的社区、开发商、现有业主、物业类型和具体位置的详细和最新的了解,为您提供最佳建议。有些地段会看到基础设施、交通或商业发展方面的投资增加。所有这些都可能意味着一个地区未来的住宅房地产价格会更高。很少有海外或州外的投资者会掌握这些数据,一个好的经纪人会掌握这些数据。他们的经纪人的知识和建议将有助于确保做出正确的决定。

每个州都有不同的房地产法律。每个州和每个城市也有不同的税收规定。因此,知道如何使目标与法律相一致,对于长期的成功至关重要。

此外,成功的投资者会使用合适的房地产律师为他们的租户起草购买合同和租赁合同。他们的税务会计师将确保投资者最大限度地利用当地、州和国家的税法,以最大限度地降低他们的成本,降低他们的税务负担,并产生最高的收益。他们的会计师还将知道如何遵循1031交易法,这样投资者在出售现有房产并投资于下一个甚至更有利可图的房地产时,就可以推迟所有适当的税款。

买家、卖家和投资者的房地产案例分析

外卖

正确的房地产经纪人将能够建议他们的客户购买的第一套房产是最好的,他们应该与哪位律师和会计师交谈,以确保法律方面的内容得到正确的处理。如果他们决定需要的话,他们的经纪人也会帮助他们选择合适的物业管理公司。

初次投资人的目标,也会让他们的经纪人提前做好规划,以便在时机成熟的时候建立自己的房地产帝国,购买更多的出租房。同时,他们的经纪人也会为他们提供建议,让他们在最佳的时间、最佳的方式,出售目前的房产以获得最大的利润。

目标、位置、物业类型、物业类型和建议,确实是真正成功的房地产投资的四大要素。

"现在是时候在曼哈顿买房了吗?"

 

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